INDUSTRY STUDY
蔚然行研
集中供地“接二连三”,门槛降低释放回温信号?
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然控股
- 来源:
- 发布时间:2021-11-12 16:52
【概要描述】随着第三轮土拍条件有所放松,部分地价出现下调,预计第三轮土拍有望扭转第二轮的局面。重点城市第三批次地块挂牌节奏有望加快,预计多数城市将在11-12月集中出让,资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会。
集中供地“接二连三”,门槛降低释放回温信号?
【概要描述】随着第三轮土拍条件有所放松,部分地价出现下调,预计第三轮土拍有望扭转第二轮的局面。重点城市第三批次地块挂牌节奏有望加快,预计多数城市将在11-12月集中出让,资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会。
- 分类:蔚然行研
11月4日,随着宁波完成两日46宗地块出让,全国22城完成第二轮集中供地。
回顾第二轮供地情况,相对第一轮节奏显著放缓,挂牌和出让时间有所延期。
第二轮:整体趋冷 城市分化
为响应中央加快完善“稳地价”要求,多数城市延期挂牌出让,并调整土拍规则,一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛,另一方面通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。
第二批次地块原计划在7月份集中挂牌,受土拍规则调整影响,多数城市在8月份挂牌并于9-10月集中成交。
其中深圳、青岛和杭州中止后再度挂牌,沈阳、福州等5个城市挂牌后延期出让并调整土拍规则,成都、北京等城市调整土拍规则后延期挂牌。宁波于本月4日完成出让,至此22城均完成挂牌。
整体热度降温,城市间市场分化持续显著。截至10月31日,武汉、上海、北京、杭州等20个重点城市完成第二批次地块出让,平均溢价率为4.1%,较2020年平均溢价率下降6.80个百分点,较首批集中供地平均溢价率下降11.20个百分点,整体热度下降。
各重点城市中,厦门地块由于在土拍规则调整之前完成出让,整体溢价率较高(25.4%),福州、深圳、南京热度处中位,优质地块吸引力仍在,平均溢价率分别为14.7%/12.1%/6.0%,其余16城市场较为冷淡,平均溢价率均低于5%,其中10月新完成二轮土拍的杭州、北京、上海、武汉、长沙平均溢价率分别为4.6%/4.1%/3.4%/0.4%/0.0%。
重点城市第二批供地市场明显降温,房企谨慎拿地,主要归因于:
1)年内重点城市政策调控延续常态化,三季度房地产政策调控频繁,涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面,叠加银行按揭额度吃紧,市场观望情绪上升,多数城市调整压力增加下市场活跃度下滑明显,房企拿地预期下降;
2)中央持续完善房地产金融审慎管理,房企资金端持续承压,银行按揭额度吃紧下放款周期延长,影响房企回款节奏,个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资,叠加第二批供地严格购地自有资金审查等,房企拿地意愿受到抑制。
第二轮集中供地明显遇冷,第三轮供地又将迎来那些变化呢?
近期,杭州、济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地陆续公布了2021年第三轮集中供地明细。以杭州为代表的部分地区将前期流拍的多宗地块再次挂牌进行出让。苏州、南京等地则对竞拍门槛进行了不同程度的调降。
降低竞拍门槛
权威媒体跟踪发现,降低出让门槛的地区,第三轮土地出让数量相比第二轮出现了明显增加。
举例来看,苏州第三轮供地定在11月24日-26日进行,将集中出让26宗地块,总出让面积为203.5万平方米,总起拍价为405.6亿元。
与第二批次相比,本轮供地面积增幅明显,推出宗数增加5宗,增幅为29.4%;出让面积增加55.44万平方米,增幅为45.2%;总建筑面积增加117.09万平方米,增幅为48.7%。
根据出让条件,苏州将第三轮土拍地块保证金比例下调至30%,土地款首付比例由60%下调至50%,并取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。
南京在第三轮集中供地中,取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。
以杭州为代表的部分地区第三轮出让的地块中,有的是前期流拍的地块,再次挂牌后,这些地块的起拍价出现了较大幅度的下调。
租赁用地受重视
经梳理发现,发布第三批集中出让地块的城市明显增加了保障性住房的供应。
以上海地区为例,上海发布第三批集中供地公告显示本次出让住宅用地58宗。其中,27宗为涉商品住宅类地块,其余31宗为租赁、征收安置等保障性住宅地块。
深圳公共资源交易中心发布出让公告显示,深圳第三批集中供地将于11月25日公开挂牌出让11宗住宅用地,总土地面积约38.07公顷,总建筑面积约191.64万平方米。其中,9宗将建“普通商品住房+只租不售”人才住房,2宗建设出售型人才住房。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受中证报采访时称,租赁住房专项用地价格降低,未来有望将成为土地出让市场的主力之一。因其有利于吸引优质的大型房企参与建设租赁住房,以重资产的形式持有相关物业,给租房市场注入新的血液,
流拍率降低
日前,无锡第三批集中供地土拍已经落幕,共20宗涉宅地块半小时之内全部出让成功,无一宗流拍。总占地面积约113.74万平方米,其中17宗地块底价成交,3宗溢价成交,成交总金额约273.8亿元。
中原地产数据显示,第一轮集中供地平均溢价率为15%,而第二轮溢价率平均只有3%,除深圳、厦门等溢价相对较高外,大部分城市基本以底价为主成交。
从结果看,已完成第二轮土拍的福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市整体溢价率下降明显。其中,济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交;成都、天津等多数地块以底价成交。完成二轮土拍的广州、南京,市场热度也大幅降低。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,相比第一轮集中供地时大部分房企有参与的积极性,当下随着部分房企出现资金链偏紧,叠加接近年底行业普遍开始收紧拿地资金,使得第二轮集中供地出现了明显的流拍现象,拿地报价都明显减少。
随着第三轮土拍条件有所放松,部分地价出现下调,预计第三轮土拍有望扭转第二轮的局面。重点城市第三批次地块挂牌节奏有望加快,预计多数城市将在11-12月集中出让,资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会。
OFFICIAL ACCOUNTS
公众号
欢迎关注我们的官方公众号

ONLINE MESSAGE
在线留言
版权所有 © 2020 上海蔚然企业管理有限公司 All Rights Reserved. 沪ICP备20008352号-1