11月4日，随着宁波完成两日46宗地块出让，全国22城完成第二轮集中供地。

回顾第二轮供地情况，相对第一轮节奏显著放缓，挂牌和出让时间有所延期。

第二轮：整体趋冷 城市分化

为响应中央加快完善“稳地价”要求，多数城市延期挂牌出让，并调整土拍规则，一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛，另一方面通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。

第二批次地块原计划在7月份集中挂牌，受土拍规则调整影响，多数城市在8月份挂牌并于9-10月集中成交。

其中深圳、青岛和杭州中止后再度挂牌，沈阳、福州等5个城市挂牌后延期出让并调整土拍规则，成都、北京等城市调整土拍规则后延期挂牌。宁波于本月4日完成出让，至此22城均完成挂牌。

整体热度降温，城市间市场分化持续显著。截至10月31日，武汉、上海、北京、杭州等20个重点城市完成第二批次地块出让，平均溢价率为4.1%，较2020年平均溢价率下降6.80个百分点，较首批集中供地平均溢价率下降11.20个百分点，整体热度下降。

各重点城市中，厦门地块由于在土拍规则调整之前完成出让，整体溢价率较高(25.4%)，福州、深圳、南京热度处中位，优质地块吸引力仍在，平均溢价率分别为14.7%/12.1%/6.0%，其余16城市场较为冷淡，平均溢价率均低于5%，其中10月新完成二轮土拍的杭州、北京、上海、武汉、长沙平均溢价率分别为4.6%/4.1%/3.4%/0.4%/0.0%。

重点城市第二批供地市场明显降温，房企谨慎拿地，主要归因于：

1）年内重点城市政策调控延续常态化，三季度房地产政策调控频繁，涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，多数城市调整压力增加下市场活跃度下滑明显，房企拿地预期下降；

2）中央持续完善房地产金融审慎管理，房企资金端持续承压，银行按揭额度吃紧下放款周期延长，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批供地严格购地自有资金审查等，房企拿地意愿受到抑制。

第二轮集中供地明显遇冷，第三轮供地又将迎来那些变化呢？

近期，杭州、济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地陆续公布了2021年第三轮集中供地明细。以杭州为代表的部分地区将前期流拍的多宗地块再次挂牌进行出让。苏州、南京等地则对竞拍门槛进行了不同程度的调降。

降低竞拍门槛

权威媒体跟踪发现，降低出让门槛的地区，第三轮土地出让数量相比第二轮出现了明显增加。

举例来看，苏州第三轮供地定在11月24日-26日进行，将集中出让26宗地块，总出让面积为203.5万平方米，总起拍价为405.6亿元。

与第二批次相比，本轮供地面积增幅明显，推出宗数增加5宗，增幅为29.4%；出让面积增加55.44万平方米，增幅为45.2%；总建筑面积增加117.09万平方米，增幅为48.7%。

根据出让条件，苏州将第三轮土拍地块保证金比例下调至30%，土地款首付比例由60%下调至50%，并取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。

南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

以杭州为代表的部分地区第三轮出让的地块中，有的是前期流拍的地块，再次挂牌后，这些地块的起拍价出现了较大幅度的下调。

租赁用地受重视

经梳理发现，发布第三批集中出让地块的城市明显增加了保障性住房的供应。

以上海地区为例，上海发布第三批集中供地公告显示本次出让住宅用地58宗。其中，27宗为涉商品住宅类地块，其余31宗为租赁、征收安置等保障性住宅地块。

深圳公共资源交易中心发布出让公告显示，深圳第三批集中供地将于11月25日公开挂牌出让11宗住宅用地，总土地面积约38.07公顷，总建筑面积约191.64万平方米。其中，9宗将建“普通商品住房+只租不售”人才住房，2宗建设出售型人才住房。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受中证报采访时称，租赁住房专项用地价格降低，未来有望将成为土地出让市场的主力之一。因其有利于吸引优质的大型房企参与建设租赁住房，以重资产的形式持有相关物业，给租房市场注入新的血液，

流拍率降低

日前，无锡第三批集中供地土拍已经落幕，共20宗涉宅地块半小时之内全部出让成功，无一宗流拍。总占地面积约113.74万平方米，其中17宗地块底价成交，3宗溢价成交，成交总金额约273.8亿元。

中原地产数据显示，第一轮集中供地平均溢价率为15%，而第二轮溢价率平均只有3%，除深圳、厦门等溢价相对较高外，大部分城市基本以底价为主成交。

从结果看，已完成第二轮土拍的福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市整体溢价率下降明显。其中，济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交；成都、天津等多数地块以底价成交。完成二轮土拍的广州、南京，市场热度也大幅降低。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比第一轮集中供地时大部分房企有参与的积极性，当下随着部分房企出现资金链偏紧，叠加接近年底行业普遍开始收紧拿地资金，使得第二轮集中供地出现了明显的流拍现象，拿地报价都明显减少。

随着第三轮土拍条件有所放松，部分地价出现下调，预计第三轮土拍有望扭转第二轮的局面。重点城市第三批次地块挂牌节奏有望加快，预计多数城市将在11-12月集中出让，资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会。