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蔚然行研

房产投资决策系列之三:房地产行业还好吗?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2021-11-10 11:40
  • 访问量:0

【概要描述】在当前环境中,那些深耕热点区域,手握大量土储,财务数据稳健,销售情况稳增,产业合理多元的房企将在未来一段时间不断扩大经营优势。

房产投资决策系列之三:房地产行业还好吗?

【概要描述】在当前环境中,那些深耕热点区域,手握大量土储,财务数据稳健,销售情况稳增,产业合理多元的房企将在未来一段时间不断扩大经营优势。

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在外界人士看来,近期房地产行业可谓风声鹤唳,尤其是进入第四季度,行业的各项指标显著降温。

 

大家不禁要问,多年来始终业绩长虹的我国房地产行业现在究竟怎么了?

 

上周六(11月6日),蔚然控股投资顾问部负责人张梦文先生在空中课堂为投资者带来《蔚然讲堂房地产投资决策》系列课程之三

 

就让内行来解答投资人的心中疑问——近期市场到底发生了什么?未来究竟何去何从?

 

来看本次课程内容纪实:

 

本期嘉宾

蔚然控股投资顾问部负责人

张梦文

毕业于南京师范大学

多年知名私募基金及财富机构IC经验

 

曾任职于国内头部私募基金、宜信,参与过贵州省政府引导基金、鸿丰滚雪球基金发行。具备丰富的金融市场解读和分析经验,投资策略观点犀利独到。

WEIRAN

 

课题:房产行业还好吗?这些数据很微妙!

观点

房地产税试点将对行业、社会、地方、企业等多方面产生影响。

● 房地产作为国家支柱型产业仍将健康发展。

● 财务稳健、土储丰厚、深耕热点、产业多元的房企未来将扩大优势。

 

首先,在政策环境方面,房地产市场近期发生了一件“大事”——万众瞩目的房地产税最终落地。

 

对此,张梦文先生分析指出,房地产税试点具有多方面意义:

 

于行业,引导合理利用土地资源,促进长期平稳发展;于社会,立法有助发挥调节收入并缩减贫富差距,实现“共同富裕”;于地方,可以缓解地方财政压力,后续影响需留意地方政府出台的具体实施细则;于企业,试点有望倒逼开发商进一步降低杠杆,行业优胜劣汰的环境中优秀企业面临机会。

 

至于哪些城市将率先采取试点的问题,他认为,试点城市应具备“房价高、相对富裕、治理能力强”等特点,诸如深圳、上海、杭州、重庆、三亚(海南)等城市的试点几率较大。

 

再来通过一组深度数据来看房地产市场发展现况:

 

房价方面:今年来,新房价格累积涨幅处于近5年同期水平。但今年前十月,全国百城新建住宅和二手房价格累计仍分别上涨2.49%和3.45%。之所以数据依旧强势,原因在于上半年全国范围内的销售数据十分火爆。

 

但时至10月,市场可能出现向下的拐点,尤其是10月二手房出现了环比0.04%的跌幅的情况下,而10月二手房价下跌的城市数量也是年内最高的。因此对于仍希望介入房地产市场的投资人,还是建议能够借道专业机构,从而更好地实现资产的保值增值。

 

 

供应方面:10月房企推盘力度减弱,重点城市供应减少。根据中指CREIS数据,1-10月20个代表城市商品住宅月均供应面积约1929万平方米,处于历史同期高位。

 

不过10月房企推盘力度减弱,20个代表城市商品住宅月均新批上市面积环比下降超三成,同比降约10%,供应规模处于近几年同期低位。

 

 

销售方面:10月市场延续近期低温态势,重点城市商品住宅成交规模处于近5年同期低位,同比降超两成。其中50座重点城市住宅成交面积2528万平方米左右,绝对规模处于近5年同期谷底。

 

1-10月累计来看,50城商品住宅月均成交约3392万平方米,在去年低基数影响下,同比增12.9%,较2019年同期增9.9%。

 

 

尽管上述数据大都指向市场的降温,但对房地产行业前景无需悲观,主要原因就是,房地产行业仍然是我国经济的支柱性行业,其在GDP份额中的占比超过17%(2021年上半年数据)。

 

另一方面,我国城镇化进程仍在稳步推进,住房市场仍有很深的潜力。

 

因此,9月以来,为了维护房地产市场平稳发展,决策层持续释放维稳信号。尤其是大家高度关切的流动性问题,国务院副总理刘鹤在2021金融街年会上给出积极回应:

 

目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,房地产合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

 

 

另一方面,战略也需要房地产市场稳定发展。各地也配合维稳基调,从资金和政策层面确保市场健康发展:广州、佛山等部分城市先行下调利率;苏州和湖州也有跟进下调的动作。

 

与此同时,多地出台房地产扶持政策,涉及公积金贷款放宽、城市购房补贴政策、规范房价波动、预售机制调整等多项内容。

 

 

综上,房地产行业依旧大有可为。

 

在当前环境中,那些深耕热点区域,手握大量土储,财务数据稳健,销售情况稳增,产业合理多元的房企将在未来一段时间不断扩大经营优势。

 

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