INDUSTRY STUDY
蔚然行研
房产投资决策系列之三：房地产行业还好吗？
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然控股
- 来源：
- 发布时间：2021-11-10 11:40
【概要描述】在当前环境中，那些深耕热点区域，手握大量土储，财务数据稳健，销售情况稳增，产业合理多元的房企将在未来一段时间不断扩大经营优势。
在外界人士看来，近期房地产行业可谓风声鹤唳，尤其是进入第四季度，行业的各项指标显著降温。
大家不禁要问，多年来始终业绩长虹的我国房地产行业现在究竟怎么了？
上周六(11月6日)，蔚然控股投资顾问部负责人张梦文先生在空中课堂为投资者带来《蔚然讲堂房地产投资决策》系列课程之三。
就让内行来解答投资人的心中疑问——近期市场到底发生了什么？未来究竟何去何从？
来看本次课程内容纪实：
本期嘉宾
蔚然控股投资顾问部负责人
张梦文
毕业于南京师范大学
多年知名私募基金及财富机构IC经验
曾任职于国内头部私募基金、宜信，参与过贵州省政府引导基金、鸿丰滚雪球基金发行。具备丰富的金融市场解读和分析经验，投资策略观点犀利独到。
WEIRAN
课题：房产行业还好吗？这些数据很微妙！
观点
● 房地产税试点将对行业、社会、地方、企业等多方面产生影响。
● 房地产作为国家支柱型产业仍将健康发展。
● 财务稳健、土储丰厚、深耕热点、产业多元的房企未来将扩大优势。
首先，在政策环境方面，房地产市场近期发生了一件“大事”——万众瞩目的房地产税最终落地。
对此，张梦文先生分析指出，房地产税试点具有多方面意义：
于行业，引导合理利用土地资源，促进长期平稳发展；于社会，立法有助发挥调节收入并缩减贫富差距，实现“共同富裕”；于地方，可以缓解地方财政压力，后续影响需留意地方政府出台的具体实施细则；于企业，试点有望倒逼开发商进一步降低杠杆，行业优胜劣汰的环境中优秀企业面临机会。
至于哪些城市将率先采取试点的问题，他认为，试点城市应具备“房价高、相对富裕、治理能力强”等特点，诸如深圳、上海、杭州、重庆、三亚（海南）等城市的试点几率较大。
再来通过一组深度数据来看房地产市场发展现况：
房价方面：今年来，新房价格累积涨幅处于近5年同期水平。但今年前十月，全国百城新建住宅和二手房价格累计仍分别上涨2.49%和3.45%。之所以数据依旧强势，原因在于上半年全国范围内的销售数据十分火爆。
但时至10月，市场可能出现向下的拐点，尤其是10月二手房出现了环比0.04%的跌幅的情况下，而10月二手房价下跌的城市数量也是年内最高的。因此对于仍希望介入房地产市场的投资人，还是建议能够借道专业机构，从而更好地实现资产的保值增值。
供应方面：10月房企推盘力度减弱，重点城市供应减少。根据中指CREIS数据，1-10月20个代表城市商品住宅月均供应面积约1929万平方米，处于历史同期高位。
不过10月房企推盘力度减弱，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积环比下降超三成，同比降约10%，供应规模处于近几年同期低位。
销售方面：10月市场延续近期低温态势，重点城市商品住宅成交规模处于近5年同期低位，同比降超两成。其中50座重点城市住宅成交面积2528万平方米左右，绝对规模处于近5年同期谷底。
1-10月累计来看，50城商品住宅月均成交约3392万平方米，在去年低基数影响下，同比增12.9%，较2019年同期增9.9%。
尽管上述数据大都指向市场的降温，但对房地产行业前景无需悲观，主要原因就是，房地产行业仍然是我国经济的支柱性行业，其在GDP份额中的占比超过17%(2021年上半年数据)。
另一方面，我国城镇化进程仍在稳步推进，住房市场仍有很深的潜力。
因此，9月以来，为了维护房地产市场平稳发展，决策层持续释放维稳信号。尤其是大家高度关切的流动性问题，国务院副总理刘鹤在2021金融街年会上给出积极回应：
目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
另一方面，战略也需要房地产市场稳定发展。各地也配合维稳基调，从资金和政策层面确保市场健康发展：广州、佛山等部分城市先行下调利率；苏州和湖州也有跟进下调的动作。
与此同时，多地出台房地产扶持政策，涉及公积金贷款放宽、城市购房补贴政策、规范房价波动、预售机制调整等多项内容。
综上，房地产行业依旧大有可为。
在当前环境中，那些深耕热点区域，手握大量土储，财务数据稳健，销售情况稳增，产业合理多元的房企将在未来一段时间不断扩大经营优势。
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