降温：官方数据佐证

当地时间10月18日，国际评级机构穆迪下调了多家房地产的企业评级，从被调降企业名单来看，港股、A股沪深两市的上市房企都有涉及，且不乏TOP20的行业头部机构。

市场人士指出，从数量和结构上看，类似被下调评级的房企数量略多，且很多是规模相对大的房企。先前类似的下调都普遍关注了流动性和偿债能力，客观上也要求此类房企近期改善此类指标的水平。

另一方面，房地产市场的降温也在稍早得到上述官方数据的进一步印证。

18日，国家统计局披露的最新数据显示，前三季度，全国房地产开发投资同比增长8.8%，两年平均增长7.2%，比1月份至8月份回落0.5个百分点；全国商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%，两年平均增长4.6%，比1月份至8月份回落1.3个百分点。

仅从全国房地产开发投资这一指标来看，自今年2月份触及年内最高点后，增速便持续收窄。至此，该指标不仅在年内首次降至个位数，更是已连续7个月收窄。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟在接受媒体采访时称，一方面，新冠肺炎疫情后的迅速复工复产……这(基数抬高效应)对今年下半年的全国房地产开发投资增速放缓产生一定影响。此外，年内全国房地产市场调控政策的密集出台，也影响了房企开发投资增速的提升。

尤其是从房地产开发企业的新开工面积增速来看，进一步体现出开发商对房地产市场未来预期的相对悲观：前三季度，房屋新开工面积152944万平方米，同比下降4.5%。

风险：财务指标可见端倪

行业的问题也即房企的问题，有没有一种方法，对房企风险进行提前识别？中国银河证券研究院在最新的研报中称，房企的风险其实在财务指标中可见端倪。

该机构以陷入麻烦的X公司和H公司为例，通过对财务数据的跟踪分析揭示了两者的“困境轨迹”。

一、现金流：依赖筹资维系资金链，追随市场周期波动明显

资金流入结构层面，存在信用风险房企的筹资性现金流入占比持续超越经营性现金流入占比，且绝对值一路攀升。

净现金流层面，存在信用风险房企的净现金流持续处于低位，甚至降为负值，资金链收到冲击。

周期性层面，存在信用风险房企的现金流周期波动特征明显，资金链对环境的敏感性较高。

二、杠杆结构：三道红线踩线较多，降负债任重道远

杠杆结构层面，根据“三道红线”的要求，存在信用风险房企踩线情况多有发生，与象征稳健的“绿档”还有一定差距。具体而言，X公司自2019年起连续2年位列“红档”；H公司自2014年起连续7年位列“红档”。

三、存货周转率：存货周转率较低，去化压力仍在

存货周转率层面，存在信用风险房企存货周转率持续处于较低水平。

具体而言，X公司自2018年起连续3年存货周转率保持微小上升，2021年上半年存货周转率 0.11；H公司自2018年起连续3年存货周转率保持平稳，2021年上半年存货周转率 0.14，两者均较先前不高的水平更低。

四、融资成本：平均融资成本攀升，企业开源受限

融资成本层面，爆雷房企的加权平均融资成本均处行业内较高水平，且绝对值大多有所提升。

X公司自2018年起连续3年平均融资成本保持上升，2020年平均融资成本7.97%，2021年上半年平均融资成本7.94%；H公司自2018年起连续3年平均融资成本保持上升，2020年平均融资成本 9.49%，2021年上半年平均融资成本9.02%。

可控：“优等生”仍是主流

不过，上述公司并不能代表行业全景。

银河证券进而指出，2020年，A股房企经营性现金流入平均占比为51.39%，筹资性现金流入平均占比为41.22%，说明房企在杠杆时代的红利消退后更加注重经营上的精耕细作，发展主流方向仍是依靠自身造血实现稳健的增长。

数据并显示，A+H股房企平均净现金流为55.47亿元，平均存货周转率为0.32，企业逐渐倾向于通过高质量周转实现稳定增长，资金链也更为稳健。

2021年上半年，A+H股房企平均剔除预收账款后的资产负债率为71.01%，平均净负债率为89.28%，平均现金短债比为1.90，三道红线中仅有一项略微越线，说明行业降负债已初见成效，企业杠杆结构转向更为健康的模式，债务偿还能力提升。

A+H股房企平均综合融资成本为6.09%，对比2020年整体呈略微下降趋势。总体而言，行业在指标层面转向健康，企业开始减速求稳，以应对新地产时代。

优质龙头房企在风险指标的测算下表现优异，这类房企持续通过高质量周转稳健增长，自身造血能力强，资金链强韧，结构上经营性现金流入对资金来源的贡献高于筹资性现金流入。

在当下融资渠道收紧、板块下行的环境下体现出较强的驾驭周期能力，长期来看具备更强的竞争力。

呵护：政策转向揭幕

在多维度严格调控下，市场销售由过热急转过冷、土地流拍率增加、房企爆雷事件增多。银河证券观察到，在风险因素不断积累的趋势下，政策开始缓和：

中央层面，9月以来政策暖风频吹，银保监会强调对刚需的支持，央行在9月末的房地产金融工作座谈会和三季度例会中均提到了“两维护”，即“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

对“房地产金融审慎管理制度”的表述由之前的“持续加强”、“深化”变为了“准确把握和执行好”，政策态度已经由“从紧”转向“维稳”，后续可期待后续可期待按揭贷款和房企信贷的宽松。

地方层面，多地纷纷出台“限跌令”，在限制成交价格不得超过备案价的同时，也不能低于备案价的 85%-92%，维稳房地产市场意图明显，近期广州、佛山、苏州等地的房贷利率呈现不同程度的下调，前期热门城市的房贷利率开始松动。

日前，哈尔滨住建部等9部门联合出台《关于促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，主要从缓解房企流动资金压力和促进购房需求释放两个方面平稳房地产市场。

政策转向拉开序幕，历史不会简单重复，“大放水”式放松难再现。

从目前中央层面的表态来看，政策导向已经由“紧”转向“稳”，销售大降温趋势下政策托底意图初现，目前可运用的政策工具较多，但“大放水”式放松难再现，央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松，地方层面库存压力较大的城市也将跟进哈尔滨，出台相关政策促进需求的释放。

“房住不炒”的主基调依旧不会松动，但刚性需求的释放是得到支持的，未来很长的一段时间内“限涨”和“限跌”将并行。