INDUSTRY STUDY
蔚然行研
9月以来,相继有多个城市在第二轮集中土拍前临时暂停出让,这与4-5月首批集中供地呈现的较高热度形成鲜明对比。
具体到热点城市,北京第二批集中供地42宗地块中仅17宗有房企报名,杭州31宗地块集中出让,但在拍地前夜(10月11日),杭州市规划和自然资源局终止其中了17宗地块的挂牌出让活动……
缘何两轮供地形势骤热骤冷?
2021年年初“供地两集中”出台,首轮集中供地活动火爆的局面实则与中央“稳地价”初衷相违背。
而在“控房价、稳地价、提品质”下,8月自然资源部从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度,多地城市亦调整及完善土拍规则。
在新的土拍政策及行业形势下,9-11月多数城市将迎来第二批集中供地,截至9月末,已有14个城市完成第二批集中供地。
第二轮供地的规则和过程到底有哪些具体变化?政策调整的动机及未来调整方向又指向何方?平安证券研究所在最新的研究报告中给出了具体分析:
首轮供地回顾:背离初衷
首批集中供地整体较热,土地溢价率走高。22城首批集中供地平均溢价率达15%,反倒较2019年的14%和2020年的13.1%进一步走高。
与此同时,热点城市土地溢价率居高不下,重庆、深圳平均土地溢价率超 30%,无锡、南京、宁波高地货比(地货比大于等于0.7)地块占比超 40%。部分热点地块竞争激烈,出现“面粉比面包贵”现象。
考虑首批集中供地热度高企,在“三稳”政策导向下,若地价不稳,成本上行带来房价上涨预期;若严格限房价,地价上涨而限价背景下毛利率空间压缩,压成本背景下或导致房屋建筑质量下降。
“控房价、稳地价、提品质”下,8月自然资源部已从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度。
另一方面,各地亦相继对首轮拍地暴露的问题“打补丁”。整体看,二轮土拍规则调整涉及严格双限,引入“定品质”、“竞品质”、“摇号”等机制取代“竞自持”、“竞配建”,下调土地溢价率上限,提高保证金比例及参拍门槛等。
次轮土拍降温:分化明显
截至9月末,22城中除郑州、宁波外均已发布挂牌公告,20城整体涉宅用地供地面积总计4953万平米,相较首批供地总面积(4747万平米)增长4.3%。
各城市供应规模分化明显,厦门、深圳、沈阳等加大供应,苏州、杭州、重庆等供应明显收缩,沈阳、广州、长春二批供地占全年比重相对较高。
从计划供应完成率来看,前两批沈阳涉宅用地供地规模已超过全年计划,广州完成率已超90%,厦门、深圳、重庆、北京完成率不足40%,后续第三批供地或将进一步加大供应规模。
土地市场整体降温,土地溢价率均较首批供地明显下滑。从已完成二批供地的城市情况看,厦门在自然资源部土拍政策新规前已完成供地,福州受优质地块出让比重增加影响,两城土地溢价率较高,分别为25.4%、12.8%。
其余城市土地溢价率均不足10%,济南、长春等楼市低迷的北方城市溢价率均不足1%。二批供地整体溢价率均较首批供地下滑,其中济南、天津、重庆、南京、广州跌幅达两位数。
重点城市第二轮供地的流拍和撤牌率大幅上升,底价成交为主流。
截止9月末,14城中7城土地底价成交占比过半,以长春、天津、济南等北方城市为主,此前首批供地较热的成都、苏州土地底价成交占比亦达到50.7%、72.7%。
同时福州等5城流拍率(含中止出让)超30%;广州流拍率最高,达52%;尚未二次拍地的杭州,10宗竞品质地块因报名房企不足均已流拍;无锡、深圳地市成交则相对有支撑,流拍率分别仅4%、5%。
次轮显著转变:盈利改善
首先,从已完成二次土拍的城市看,央国企拿地优势持续凸显。厦门等7城拿地成交价款前20企业中,央国企12家,其中前5家均为央国企,总成交价款于前20房企占比54.7%。
从拿地宗数上看,苏州、重庆、厦门、成都等地央国企拿地亦占据主导;二次土拍热度较高的深圳,成交21宗地块中保利落子3块,中海落子4块,同为央国企“围猎场”。
其次,热点地块隐含毛利率较首批供地明显改善。平安证券先前对首批供地的7城代表性地块盈利能力进行测算,部分热点地块如广州金沙洲地块测算毛利率约13%;杭州自持比例达40%的城东滨湖新区地块测算毛利率仅1%。
由于第二轮供地取消“竞配建”、“竞自持”等竞拍方式降低房企实际拿地成本,同时对土地溢价率严格限制,典型城市高价地盈利空间呈现改善趋势。
平安证券选取福州、苏州的高价地(地房比超 50%或触顶成交)以及深圳热点区域的典型地块进行测算,毛利率区间位于10-33%,平均毛利率为 20%,较首批供地有所改善。
后续拍地展望:审慎收敛
对于次轮供地相对较冷的原因,平安证券认为,首先,楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致使房企回款压力增加,制约房企拿地热情,相关变化主要包括:
1、二季度以来银行贷款额度持续吃紧:2021年上半年全国新增房贷占同期新增人民币贷款比例为19%,较2020年全年下降7个百分点。
2、按揭放款周期明显拉长:房贷放款周期普遍需要3-6个月,最长可达半年以上。
3、多地上调房贷利率:9月全国首套房贷利率较年初上涨30个基点,二套房贷利率较年初上涨24个基点。
4、房企销售回款压力明显增加:调控压力下,三季度百强房企单月销售额同比下降,影响房企现金流制约投资。
房地产金融审慎管理持续显效,房企出于财务安全考虑,趋于“以销定投”的审慎拿地策略。
“三条红线”融资规则持续发力并完善,将商票和拿地销售比被纳入监管,同时二批供地严查房企购地资金来源,房企拿地热情受到抑制。房企倾向弱化规模诉求、强化财务安全。
后市方面,预计部分房企资金端仍将承压,加快销售回款仍为短期内房企工作重心。
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