9月以来，相继有多个城市在第二轮集中土拍前临时暂停出让，这与4-5月首批集中供地呈现的较高热度形成鲜明对比。

具体到热点城市，北京第二批集中供地42宗地块中仅17宗有房企报名，杭州31宗地块集中出让，但在拍地前夜(10月11日)，杭州市规划和自然资源局终止其中了17宗地块的挂牌出让活动……

缘何两轮供地形势骤热骤冷？

2021年年初“供地两集中”出台，首轮集中供地活动火爆的局面实则与中央“稳地价”初衷相违背。

而在“控房价、稳地价、提品质”下，8月自然资源部从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度，多地城市亦调整及完善土拍规则。

在新的土拍政策及行业形势下，9-11月多数城市将迎来第二批集中供地，截至9月末，已有14个城市完成第二批集中供地。

第二轮供地的规则和过程到底有哪些具体变化？政策调整的动机及未来调整方向又指向何方？平安证券研究所在最新的研究报告中给出了具体分析：

首轮供地回顾：背离初衷

首批集中供地整体较热，土地溢价率走高。22城首批集中供地平均溢价率达15%，反倒较2019年的14%和2020年的13.1%进一步走高。

与此同时，热点城市土地溢价率居高不下，重庆、深圳平均土地溢价率超 30%，无锡、南京、宁波高地货比(地货比大于等于0.7)地块占比超 40%。部分热点地块竞争激烈，出现“面粉比面包贵”现象。

考虑首批集中供地热度高企，在“三稳”政策导向下，若地价不稳，成本上行带来房价上涨预期；若严格限房价，地价上涨而限价背景下毛利率空间压缩，压成本背景下或导致房屋建筑质量下降。

“控房价、稳地价、提品质”下，8月自然资源部已从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度。

另一方面，各地亦相继对首轮拍地暴露的问题“打补丁”。整体看，二轮土拍规则调整涉及严格双限，引入“定品质”、“竞品质”、“摇号”等机制取代“竞自持”、“竞配建”，下调土地溢价率上限，提高保证金比例及参拍门槛等。

次轮土拍降温：分化明显

截至9月末，22城中除郑州、宁波外均已发布挂牌公告，20城整体涉宅用地供地面积总计4953万平米，相较首批供地总面积（4747万平米）增长4.3%。

各城市供应规模分化明显，厦门、深圳、沈阳等加大供应，苏州、杭州、重庆等供应明显收缩，沈阳、广州、长春二批供地占全年比重相对较高。

从计划供应完成率来看，前两批沈阳涉宅用地供地规模已超过全年计划，广州完成率已超90%，厦门、深圳、重庆、北京完成率不足40%，后续第三批供地或将进一步加大供应规模。

土地市场整体降温，土地溢价率均较首批供地明显下滑。从已完成二批供地的城市情况看，厦门在自然资源部土拍政策新规前已完成供地，福州受优质地块出让比重增加影响，两城土地溢价率较高，分别为25.4%、12.8%。

其余城市土地溢价率均不足10%，济南、长春等楼市低迷的北方城市溢价率均不足1%。二批供地整体溢价率均较首批供地下滑，其中济南、天津、重庆、南京、广州跌幅达两位数。

重点城市第二轮供地的流拍和撤牌率大幅上升，底价成交为主流。

截止9月末，14城中7城土地底价成交占比过半，以长春、天津、济南等北方城市为主，此前首批供地较热的成都、苏州土地底价成交占比亦达到50.7%、72.7%。

同时福州等5城流拍率（含中止出让）超30%；广州流拍率最高，达52%；尚未二次拍地的杭州，10宗竞品质地块因报名房企不足均已流拍；无锡、深圳地市成交则相对有支撑，流拍率分别仅4%、5%。

次轮显著转变：盈利改善

首先，从已完成二次土拍的城市看，央国企拿地优势持续凸显。厦门等7城拿地成交价款前20企业中，央国企12家，其中前5家均为央国企，总成交价款于前20房企占比54.7%。

从拿地宗数上看，苏州、重庆、厦门、成都等地央国企拿地亦占据主导；二次土拍热度较高的深圳，成交21宗地块中保利落子3块，中海落子4块，同为央国企“围猎场”。

其次，热点地块隐含毛利率较首批供地明显改善。平安证券先前对首批供地的7城代表性地块盈利能力进行测算，部分热点地块如广州金沙洲地块测算毛利率约13%；杭州自持比例达40%的城东滨湖新区地块测算毛利率仅1%。

由于第二轮供地取消“竞配建”、“竞自持”等竞拍方式降低房企实际拿地成本，同时对土地溢价率严格限制，典型城市高价地盈利空间呈现改善趋势。

平安证券选取福州、苏州的高价地（地房比超 50%或触顶成交）以及深圳热点区域的典型地块进行测算，毛利率区间位于10-33%，平均毛利率为 20%，较首批供地有所改善。

后续拍地展望：审慎收敛

对于次轮供地相对较冷的原因，平安证券认为，首先，楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致使房企回款压力增加，制约房企拿地热情，相关变化主要包括：

1、二季度以来银行贷款额度持续吃紧：2021年上半年全国新增房贷占同期新增人民币贷款比例为19%，较2020年全年下降7个百分点。

2、按揭放款周期明显拉长：房贷放款周期普遍需要3-6个月，最长可达半年以上。

3、多地上调房贷利率：9月全国首套房贷利率较年初上涨30个基点，二套房贷利率较年初上涨24个基点。

4、房企销售回款压力明显增加：调控压力下，三季度百强房企单月销售额同比下降，影响房企现金流制约投资。

房地产金融审慎管理持续显效，房企出于财务安全考虑，趋于“以销定投”的审慎拿地策略。

“三条红线”融资规则持续发力并完善，将商票和拿地销售比被纳入监管，同时二批供地严查房企购地资金来源，房企拿地热情受到抑制。房企倾向弱化规模诉求、强化财务安全。

后市方面，预计部分房企资金端仍将承压，加快销售回款仍为短期内房企工作重心。