2021年以来，在政策多番调控之下，房地产市场降温的影响从供给端及土地市场向商品房市场持续传导。尤其到了下半年，除了核心城市供应持续缩量外，需求端也出现显著下行。

统计数据方面，全国商品房7、8月销售面积同比增速快速转负，8月单月销售面积同比下滑15.6%，即使考虑疫情基准期因素，与2019年同期对比的年化复合增速为-2%，相比今年前五月8%以上的单月年化增速回落明显。

土地市场方面，受第二次土拍新政影响、销售景气度下降，叠加房企较强的收缩意愿，市场热度出现明显降温。在已完成第二次集中供地的城市中，撤拍、流拍的地块增多。

在国信证券跟踪的14个城市中，撤拍地块共106块，流拍地块共70块，合计占拟出让地块总数30%。

另外，无论是实质层面还是心理层面，“某大”事件爆出后，市场对行业风险担忧显著上升，即便目前房价整体保持平稳，但购房者对于风险房企的质疑程度加深。

房地产市场大有跌入冰点的迹象，上述多重迹象也迫使房企、购房者在市场供需两端展现谨慎姿态。

不过，行业发展自有内在规律，伴随着市场降温，房地产内外部也呈现出诸多动态变化。相对敏感的专业机构发现，房地产市场已在多个方面出现“见底”迹象。

主流券商兴业证券研究分析认为，房地产行业的“三底”——基本面底、市场底和政策底均已出现：

一、政策面见底

1）9月27日，中国人民银行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，政策判断有几个转向：

对比二季度例会，对于经济形势判断更加保守，表述由“当前我国经济运行稳中加固、稳中向好，但国内外环境依然复杂严峻”转变为“当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”。

经济判断保守的基础下，货币政策方面四季度展望更加积极，流动性有望改善，二季度会议较一季度新提出“维护经济大局平稳，增强经济发展韧性”，三季度表述较二季度新增“增强信贷总量增长的稳定性；加大实体经济扶持力度”。

值得关注的是，表述多年来首次提到房地产市场，提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

2）9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议一方面再度重申地产调控总基调，要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持落实长效机制。

同时在此基础上提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

兴业证券指出，下半年以来地产板块的变化已经引起政府重视，四季度经济压力尚存，而房地产依然是经济压舱石，并且对上下游牵一发而动全身，信贷的持续收紧、销售的快速冷却、某大事件引发的连锁反应都增加了众多不确定性。

该机构补充称，目前一些“矫枉过正”的行为可能纠偏，接下来的年末信贷风口可能迎来边际变化，监管层对住房消费者的权益保护一方面可能体现在按揭利率和额度的适度放松，并结构性倾斜刚需购房人。

另一方面，保证交房防止风险集中爆发，同时调控政策方面，虽然房住不炒的基调不会变化，但根据不同城市情况地方层面或存在一定灵活调整空间。

二、基本面见底

兴业证券还指出，第二批集中供地方式迎来调整，一方面限制和规范房企拿地资金来源，另一方面设置溢价率上限15%，土地市场显著降温，15个已结束第二批供地城市的平均成交率下降至约70%，13城平均溢价率为4.9%。

从这一层面来看，兴业证券预计，地产公司新拿地项目毛利率已见底，随着低毛利存量项目不断滚动消化，未来表观毛利率有望逐步回归稳定。

国信证券也认为，土拍新政叠加景气下行，拿地利润率有望边际改善，远期利润表将得到修复。与此同时，房地产行业从2016年至2018年景气高点积累下来的信用风险，当前已接近暴露期尾声，行业信用边际修复。

三、市场面见底

在行业深度调控背景下，“某大”事件扰动导致外资担心风险迅速扩散，引发房企在资本市场市场估值出现调整，当前，板块估值跌落至历史最低。

兴业证券指出，目前情况下，行业不会出现系统性风险，个别高杠杆房企也在积极自救，龙头公司仍然稳健经营。

此外，截至2021上半年房企的平均融资成本为5.7%，较2020年全年进一步下降0.2个百分点。债务结构优化，平均短债占比为28%，较2020年下降2个百分点。

与此同时，2020年上半年以来，31家香港上市房企中，分别有10家和3家房企在两次半年报发布节点实现降档。

参考资料：

兴业证券研报《三底已现，建议关注优质龙头》；

国信证券研报《三重修复，行情可期》；

中泰证券研报《预期视角下看待当前房地产政策演绎方向》