INDUSTRY STUDY
蔚然行研
近日，住建部副部长黄艳在成都召开的2020/2021“中国城市规划年会”上表示，我国将推进中央层面城市更新政策文件起草出台，研究制定城市更新相关法规条例，加强城市更新的顶层设计。住建部将组织开展城市更新试点，推出示范项目，总结可复制推广的经验做法。并会同相关部门，针对城市更新难点问题，探索完善适用于城市存量更新的土地、规划、金融、财税等政策体系。
2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告。《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，标志着城市更新已升级为国家战略。
蔚然控股董事长韩成名曾多次在接受媒体采访时表示，随着地产行业在世界及中国的发展进入拐点，行业红利已经开始从普遍性红利转向结构性红利，城市更新将会是新的行业机遇及红利所在。未来几年，将是城市更新全面推进的年份。中心城市土地资源日渐稀缺，老旧小区品质难以适应居民对幸福生活的新需求。在这样的背景下，“老旧小区”改造的政策将进一步放宽、放开。政策密集出台和旧改项目爆发，将令未来几年中心城市的房地产发展格局发生重大改变。
城市更新的“前世今生”
在“城市更新”概念提出之前，我国曾推行的“棚户改造”行动、“旧改”工程等，也均属于城市更新的范畴。但与“棚改”、“旧改”相比，城市更新涉及的范围更广、市场化程度更高，除了居民住宅，城市更新的对象还包括工业厂房、商业设施等。
城市更新相关政策（国家层面）
城市更新，是重大的民生工程和发展工程，国家层面对此高度重视，截至2021年，相关政策汇总如下：
从政策类型来看，规范类政策在2018-2021年间发布的更为密集，引导类政策和支持类政策也主要集中在2019-2021年期间发布。可以看出，近几年为城市更新政策的频发期，政策内容以“支持”与“规范引导”并行（见以上图表8）。
城市更新经典政策解读
支持类：《“十四五”发展规划及愿景目标》
规范类：《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》
“城市更新”中的专家声音
在9月17日主题为“城市更新在行动”的“2021中国国际城市建设博览会系列活动之城市更新论坛暨清华同衡城市更新学术专场活动”上，众参会专家学者建议：城市更新作为国家战略，并非局限于房子的大拆大建，其本质实际上是城市的提质增效和推动城市的高质量发展，还关乎生态文明和低碳发展。
中国建筑文化中心党委书记、主任曾少华表示，城市更新的本质是城市提质增效，综合目标是满足广大人民群众对美好生活的向往。清华大学中国城市研究院秘书长林澎在会上介绍，随着部分城市提出“无体检，不更新”的要求，当前城市体检正成为城市更新工作的前置性制度设计。高和资本产品创新总监兼高和更新CEO王柯翔表示，目前城市更新的核心问题是存量更新的金融体系还不完善，不能对接存量更新类项目的需求，其本质需要由债性融资向包括权益类在内的股性融资转变，以金融工具加规划工具激发资本的流动性。
今年9月1日，《上海市城市更新条例》正式实施，意味着上海从地方性法规层面为有效推进城市更新工作提供了有力法治保障，对于践行“人民城市”重要理念、提升城市软实力具有重要意义。中国科学院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授郑时龄表示，城市更新是实现城市发展目标的重要手段，需要有理想，怀有对未来的憧憬和激情。因此，城市更新也是理想、艺术和价值的体现。
上海现代城市更新研究院院长俞斯佳表示，上海城市更新的特点是主体多元化。自上而下的模式逐渐转变成上下联动模式，“多元化的主体介入，包括政府，市场主体以及第三方机构，这是在城市更新中未来非常常见的一个多元组合的方式。此外，文化、设计、艺术等等这些要素在城市更新中起的作用越来越大，一个充满情怀的设计，能够把一个灰暗的空间变成一个有品质、有温度的空间。”
为更好配合城市更新工作，上海城市更新基金应运而生。基金总规模约800亿，将定向用于城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。
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