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• 发布时间：2021-09-30 15:34
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【概要描述】《蔚然讲堂—房地产投资决策系列》重装上阵！









上周六(9月25日)，蔚然控股投资顾问部高级经理王承啸在空中课堂为投资者带来“房地产投资决策系列”之二——《信号！龙头房企暴雷揭秘地产政策和市场走向》主题分享。

 

课程就近期市场热点关注的某龙头房企暴雷事件及后续连锁反应等进行深入解读，并就房地产企业在此大变局下，如何“守正出奇”等问题进行剖析，为投资人解锁地产投资机会。



本期嘉宾：

王承啸

蔚然控股投资顾问部高级经理

中国计量大学

财务管理专业管理学学士

十余年资产管理行业经验。历任国内头部地产基金产品经理，投资经理。对国际国内地产基金，私募股权基金，私募证券基金的募投管退全流程有深入了解。曾参与发行资管产品规模超百亿。

 

事件始末分析







自从9月8日某大财富的理财产品爆出兑付风波之后，其各地投资人与其集团交涉，要求拿回理财产品的本金。目前就负债方面，根据某大2021年中财报披露，其目前总负债高达1.9万亿元。其中有息负债金额5700亿元，针对上游企业的应付款项9629亿元，某大财富对投资者的未兑付投资款400亿元。综合来看其账面债务可以分为三个部分，即借款（有息负债，含发债与贷款等）、合约负债（无息负债，预收款等）以及应付款项（无息负债，针对上游企业等）。

 

而就问题的解决方案，当前某大财富的400亿元未兑付投资款只是问题爆发的激烈体现，但400亿的金额对于某大的负债占比只是很少一部分，其需要解决和渡过的难关其实是5700亿的有息负债和9629亿的针对上游企业的应付款项。目前其已售出未交房的期房合约面积超过1亿平方米，按此推算某大的准业主人数达到300-400万人。9629亿的应付款项涉及的上游供应商受其影响的人数也达到400-500万人。也就是说某大如果硬着陆，将会是一个涉及近千万人的超大社会事件。国家是绝不允许此级别社会事件爆发的。且其当前也在积极应对债务问题，提出各类断腕求生的解决方案，且其确实持有大量优质资产。

 

故笔者认为，国家未来势必会出手推动某大问题的解决，方式包括但不限于展期银行债务，收并购资产项目，提供有条件的资金支持等。可以预见的是，某大的规模会在未来明显缩减，但长期来看，整个行业一定会向趋好的方向发展。

 

行业影响和判断







其之所以面临今日的困境，究其原因，总结起来无外乎以下四点：

1. 总债务及短期债务均过高；

2. 土地重仓在基本面差的三四线城市，流动性差；

3. 调控政策集中出台，加剧财务状况恶劣程度，银行断贷，金融手段已穷尽；

4.体量过大，难以转身。

在《三条红线》、《贷款集中度》、《集中供地》等行业纲领性调控政策接连出台后，财务状况差，融资成本高，杠杆过大，融资集中到期的房企在房价平稳、流动紧缩的当前市场环境下都面临着巨大的压力。今年以来以某大为代表的头部房企出现财务问题，给广大投资人和购房者带来了非理性的恐慌情绪。大家谈房色变，谈房企色变，这是一种过度应激反应。

根据国家的各项政策和规划，稳地价、稳房价、稳预期的政策不容动摇，加以“限跌令”的出台，国家的态度非常明显，要控制过热的房地产市场，保持稳定健康的发展，而并非放弃和打击。综合城市化率，旧改需求等各项数据，房地产行业的发展期至少还有10-20年，但行业发展不要体现在房价快速上涨上，而是有序，健康的发展。今年各项调控政策，反而是为行业出清了风险，让优质的、健康的企业获取更多的资源，带领行业向更好的方向发展。所以判断整个行业，不能因为某大的问题而否定行业，而是要通过其教训，为我们之后的发展提供经验。

 

笔者也总结了房地产行业参与者未来判断各房企投资机会的三个判断依据：

1. 密切关注以三条红线为主的企业财务状况及构成。

2. 关注资产构成，资产价值及流动性。

3. 企业长期规划是否清晰，步伐是否稳健。

总结起来，财务状况健康，负债低，融资来源多、空间大，融资成本低，持有优质资产的稳健型房企，在以某大为首的现状堪忧的房企背后的资源流入后，未来的发展机会会比之前更好。整个行业在这一轮洗牌后，会朝着更健康的方向发展，做到帮助国家建设，提高人民生活质量。

 

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