INDUSTRY STUDY
蔚然行研
根据国家统计局公布的数据，8月70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势，其中一线城市二手房价格同比近半年来首次跌破两位数，为连续第5个月下行。
从数据看，虽然房价依旧保持涨势，但先前房价非理性的上涨方式已得到初步遏制。
数据来源：WIND，东方金诚
“防控”重在前瞻
据房地产咨询公司莱坊统计，截至6月，全球55个国家的房价平均年增长率升至9.2%，其中美国、澳大利亚、新西兰、土耳其和加拿大的房价涨幅超过16%，房价上涨预期普遍升温。
这样来看，我国从去年7月开始决定收紧房地产调控，一方面源于国内疫情得到有效控制，疫情高峰期的特殊政策开始退出，更重要的是体现了监管层防范房地产泡沫风险的前瞻性。
从实际效果来看，这段时间不仅全国房价整体走势温和，而且类似深圳等一线城市房价快速上涨的苗头也得到了有效遏制。另外，根据央行数据，上半年房地产贷款同比增速9.5%，自去年二季度以来持续低于贷款整体增长水平。
这意味着此前长期存在的房地产行业过度挤占金融资源的问题已得到实质性缓解。由此判断，接下来继续收紧房地产调控的必要性已经下降，调控政策有望“由紧转稳”。毕竟从促进房地产市场健康发展的角度来看，稳是主基调，包括稳房价、稳地价和稳预期。
数据来源：WIND，东方金诚
因货币宽松导致房价、地价大涨不是稳，市场压力过度导致房价、地价大跌也不是稳。前者会导致泡沫膨胀，后者则可能直接刺破泡沫，触发系统性金融风险。监管层绝不会允许日本上世纪九十年代初期房地产泡沫破裂的事件在我国重演。
风险暴露概率极低
东方金诚认为，接下来房地产调控有望“由紧转稳”，不仅有其行业内部演化的原因，也存在稳定宏观经济运行的客观要求。
根据国家统计局公布的数据，受近期疫情反复、行业监管政策保持高压态势等因素影响，进入7、8月份，工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资增速等关键经济指标下滑速度偏快，以能够消除上年基数影响，相对准确衡量经济修复动能的两年平均增速衡量，以上指标均改变了上半年整体改善的势头，出现持续下行态势。
预计9月疫情等短期扰动减退后，宏观经济指标有望企稳，但出现明显反弹的概率较低。这意味着当前稳增长的需求正在加大。
事实上，7月30日中央政治局会议再提“跨周期”调节，央行已于7月实施前瞻性降准，近期地方债发行正在提速，可以说稳增长信号已经释放。
其中，综合分析三驾马车走势，下半年在宏观政策向稳增长方向微调过程中，稳投资将再度发挥担纲作用。
东方金诚预计，基建投资两年平均增速在9月将开始启动一波小幅反弹过程。但要直接实现稳投资，接下来房地产投资增速较快下滑的势头也需要得到遏制，而且地方政府加大基建投资力度，客观上也需要保持土地出让金收入基本稳定。
防风险：限跌和约谈
最后，关于头部房企的信用风险走势方面。首先，在8月17日中央财经委召开会议上，中央强调“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”。
这次约谈也表明监管层对相关风险高度重视，要求企业扛起责任，积极化解债务风险。
其次，具体一家企业的信用风险最终是否暴露，既取决于大的政策环境、行业运行态势，也要看企业家的危机应对能力和决心，具有一定偶然性。而对单独企业风险、对房地产行业风险的认识，必须回到中央财经委会议确定的基调上来。
大概率由紧转稳
这不仅会有助于稳住房地产投资，也将有效遏制房地产信用风险大规模暴露，进而实现稳定宏观经济运行、巩固金融稳定基础的目标。
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