今年以来，各地各级政府密集出台意在抑制房价上涨、遏制炒房行为的各种调控政策。

调控举措的一个最大的特点就是各级政府密集出台意在抑制房价上涨、遏制炒房行为等各种楼市调控政策，从堵塞假离婚购房、提高住房公积金贷款购房成本、“三价就低”压缩房贷规模、禁止炒作学区房等全方位入手，可以说形成了“人、房、地、钱”的联动调控机制。

截至8月底，各级政府楼市调控政策总数超过400项，月均达50余次，刷新历史纪录。

侧重控价 结果导向

回顾前8月政策调控走势，贝壳研究院认为，今年多采用“资金来源”、“房地价联动”以及“限购”等强控房价类政策，以结果为导向加大调控力度。

今年2月深圳首次提出“二手住房交易参考价格发布机制”，随后无锡、成都、西安、上海、绍兴、衢州相继跟进。

设定参考价一方面合理引导价格预期，抑制房源标价过高，调整二手房市场价格，使得二手房交易更加透明，买卖双方信息对称；另一方面，银行将依据参考价发放贷款，贷款将不再随着价格上涨而增长，同时检视购房贷款杠杆率，抑制依靠贷款多次购房的投机行为。

图表来源：贝壳研究院

与此同时，调控政策多方面收紧。对比2020年出台的政策，无论从需求端（限购、限售、限价、限贷）、土地端还是金融端来看，调控政策都在愈发严厉。从东莞、金华、银川、惠州四地政策近两年的变化来看，“从严”的趋向十分明显：

图表来源：贝壳研究院

总结来看，从土地角度，限房价、控地价、提品质成为标配。从金融角度，贷款集中度、违规资金监管、差别化信贷、审核首付资金来源成为基础配置，落实银保监会提出的严防违规资金流入房地产的相关要求。

今年的预售管理政策也多为前期政策的升级。以西安为例，今年4月出台《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》的通知，努力打造 “交房即交证”的新模式，对前期预售证申请标准进行再升级。

图表来源：贝壳研究院

据贝壳研究院不完全统计，目前江苏、湖南、杭州、长沙、昆明、长春、成都、福州、西安、南宁均发布过提出新建房地产项目“交房即办证”的相关内容。

“交房即交证”对购房者的益处颇多，一方面解决了延迟取得房产证，导致的落户、子女入学、银行贷款等方面的问题；另一方面“交房即交证”中最重要的环节是“五方验收”上升到系统流程，即意味着要“备案”。

预售制管理要求“交房即交证”，就要求房企提前预留充足的资金及时完成房源解压，从而按时为购房者办理房产证，是在“三线四档”管理之下，再一次对房企资金管理提出的新要求。此举有利于购房者的同时，对于开发企业来讲亦能降低资金成本，资金链进入健康循环，逐渐改善资金健康度。

近期，还有多城出台“补丁”政策，假离婚、假赠与、法拍房限购等相关政策频频出台，这些政策多为前期限购政策的“补丁”条款，旨在填补前期政策不完备的地方。

集中供地 叫停修订

另一方面，回顾集中供地政策今年的执行和调整过程，充分展现了房地产类政策调控的充分灵活度和适应性。

2021年上半年，集中供地试点的22个城市完成了第一批集中供地的供应与成交。推出集中供地政策，本意是释放土地集中大量供应的预期信号以平抑地价，但第一批集中供地却令土地市场热度分化严重，多地土地溢价率极高，再加上竞自持、竞配建等规则变相推高实际溢价率，项目利润空间被大幅挤压。

2021年8月10日，自然资源局召开会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行了调整。而截至上周，除了已结束第二轮土拍的无锡、厦门、长春以外，从2021年8月10日起，多个城市公布公告宣布土地出让延期并对第二批集中供地的政策进行了调整。截至目前，沈阳、济南、杭州、合肥、南京等多地已重新公布出让公告，调整了相关规则。

在第二批集中供地规则的调整中，充分吸取首批集中供地中的先进经验，淘汰部分未达预期的政策，从已公布公告的城市来看，其土拍规则调整方向包括：

1、延续“限房价、竞地价、摇号/抽签”，并在更多城市推行“摇号/抽签、一次性报价”规则；

2、普遍增加“限制溢价率、禁马甲、加强购地资金审查、竞品质”等规则；

3、限制溢价率，目前公布出让方案的城市中，绝大多数都规定溢价率不超过15%；

4、禁马甲与其他政策相配套也会发挥很好的作用；

5、取消“竞自持、竞配建”重新规定“自持/配建”上限比例。

总结来说，第二批集中供地的政策核心是：通过控制溢价率水平和降低竞争激烈程度，不提高房企实际拿地成本，保障项目一定的利润空间，同时逐步引导市场重视住房品质，以支撑未来地产开发的健康、可持续发展。

约谈限跌 双向调控

“房住不炒”已深入人心，调控不断升级叠加信贷收紧背景下，大中城市楼市房价涨幅明显放缓。不过，在部分城市升级调控政策为房地产市场降温的同时，有的城市着手“逆向”调控限制房价大幅下跌。

8月初，沈阳的沈北新区某楼盘推出降价房源，住宅房源从万元以上降到8000元每平方米， 此举引发多个楼盘加入降价行列，当地会同多个部门对房企进行了约谈。

而据媒体不完全统计，截至目前，包括沈阳在内，至少有株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、唐山等7城公布房价“限跌令”。

市场人士评论指出，回归“房住不炒”政策本身，房地产调控并不是一味地追求房价下跌，更不是要让房价上涨，而是要在调控的合理尺度内，确保楼市平稳健康发展。

因而“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策，其目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。

稳固立场 释放利好

从加码从严到规则调整，从极速降温到双向施力，对于房地产政策未来的走向，央媒《经济参考报》9月10日刊发的一篇文章给出了方向指引：《强化房地产金融监管促楼市平稳健康发展》一文非常及时地给当前的一些认识误区做了疏导和纠正。同时在普遍认识基础上，也传递出一些新的积极信号。

首先，房地产调控自然不会放松，防风险确保市场健康平稳。不过在重申“房住不炒”立场的同时，还特别强调最近银保监会近期呈现的调控成果，“监管机构完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，多个房地产融资指标呈下降态势。”

其次，文中还指出，在不久前央行座谈会上，强调衔接好今年下半年和明年上半年的信贷工作，明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势，增强信贷总量增长的稳定性。这对近期在拿地和融资等方面均遭遇挑战的房企是显著的积极信号。

第三，文章提及防止政策调整误伤合理的市场需求，是刚需、改善购房者的利好。

打击炒房投机无可厚非，但是从政策上看，是应该鼓励真正自住需求的购房者的。这一次，经济参考报最后就强调要防止政策调整误伤合理的市场需求。

同时，探索住房租赁信贷新模式，既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。