导语：2021年A股上市房企中报已悉数披露，行业虽面临调控重压，但数据依旧不乏亮点。本文内容综合海通证券、平安证券地产行业研报精要，从中摘取内容亮点进行呈现。

​“三道红线”压力下，今年上半年开启的“集中供地”又给了房地产开发企业新的考验，如何在稳步增长与控负债、降杠杆之间寻求平衡，成为了各家房企面临的重要课题。

2021年中报季如约而至，从上市房企上半年来看，房地产无疑已迎来变革期，从中报不难看出，大部分企业都在努力拥抱不确定性。唯一可以确定的是：以规模为标尺的单一评判标准，已经发生改变。

截至8月底，在A股上市的117家房地产开发企业均已披露业绩中报。从中报业绩看，直面各种强力政策调控，2021年上半年，房地产行业整体业绩保持稳定，同时房企“降负债”成效明显。

业绩增势持续 降档达标改善

首先从净利润来看，整体上，有91家企业实现盈利，占比77.7%。其中，24家净利润突破10亿元，万科、保利、绿地三家房企净利润均破100亿元，分别实现超161亿元、146亿元、109亿元。

随着疫情得到控制，虽然较1季度增速有所回落，大部分龙头公司销售额依旧录得强势增长。1H2021，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50位房企销售金额增速分别达到25.35%、38.82%、50.39%、47.85%。

而同期TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企销售额门槛分别为1625亿元、956亿元、692亿元、451亿元。

从数据上看，一年来行业整体“降负”较为明显。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

截至1H2021底，海通证券统计的部分龙头A股上市公司三道红线全部达标。

单看2Q，在目前统计的79家已发报房企中，有71家保持档位不变，占比近90%；万科、绿地、雅居乐、祥生、佳兆业5家房企下降一档，另有京投发展、上实发展、蓝光三家房企出现档位上升情况。

当然，“降杠杆”关系到房地产行业的长期稳健发展，并非逞一时之快。

利润率见改善 住宅库存减少

再从运营情况分析，销售毛利率方面，1H2021，行业销售毛利率为7.03%，相比1Q2021毛利率6.13%小幅回升。

1H2021，A股地产上市公司期间费用占比为9.24%，期间费用占比相对1Q2021的11.41%有所回落。1H2021，A股地产上市公司净利润率反弹至5.38%。

另一方面，海通证券跟踪的27家重点住宅类房企1H2021净利率均值为4.61%，相对其1Q2021净利率均值2.50%呈现上升趋势。这些房企的每股预收账款同比增速均值为3.93%，相对其1Q2021末每股预收账款同比增速均值8.12%呈回落态势。

存货方面，27 家重点住宅类房企1H2021末每股存货同比增速均值为8.38%，相对其1Q2021末每股存货同比增速均值12.37%呈回落趋势。

1H2021，A股地产上市公司投资收益占同期归母净利润的比例为50.12%，相对1Q2021大幅上升。海通证券认为，这反映出调控背景下开发商合作拿地开发越加普遍的趋势。

现金流是房企经营的生命线。1H2021，上市地产房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.71万亿元，同比增加36.43%，同期地产房企经营活动现金流为829.5亿元，筹资活动现金流为-430.1 亿元。

另一项展现房企流动性的重要指标来看，1H2021，A股地产房企流动比率为1.38倍，相较1Q2021小幅回落。

调控意料之中 未来信心坚定

从上述多个房企财务指标在上半年的变化来看，去杠杆按部就班，利润率探底回升，与此同时，房地产销售总额仍维系增势，不过可以确定的是，以规模为主要标尺的行业评判标准，已经不再适用。

今年以来，行业密集出台了很多调控政策，虽然看似严苛，但整体都是围绕着“房住不炒”、长效机制建立的大方针。在多数房企看来，属意料之内，并对行业抱有坚定的信心。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上指出，城镇化发展越来越快，中国经济发展确定性强，房地产市场会永远存在。政策调控都是为了维持房地产市场稳定发展，相信政府决心和能力，加上企业和市场的配合，房地产市场会更加健康。

中海集团董事长颜建国分析表示，中海对房地产行业始终抱有乐观的态度：

一是房地产行业始终是个很重要的行业，不论在哪个国家，在经济的宏观比例都占有十分重要的地位；

二是城镇化率和人口原因，中国2020年达到64%，发达国家一般70%左右，城镇化的发展至少还有10年左右时间，生育政策放开也会为房地产发展奠定基础；

三是房地产政策始终是维稳，是有利于长期发展；

第四，从市场实践看，房地产行业增速还是不错的。

小结

从行业宏观角度来看，在行业马太效应不断加剧下，头部房企的压力主要来自于如何高质量发展，中小型房企则更多面临突破和生存压力。

房地产市场规则被不断规范，更加考验房企的高质量、可持续的发展模式，即便传统住宅市场被严控，和房企相关的持有型租赁市场、物业管理市场、养老市场、城市更新以及数字化领域等都存在一定的市场机会。

有不少嗅觉敏锐的房企已经布局相关的新业务，在未来传统行业规模和效能见顶之前，布局新的可持续增长点。

有关房地产行业“活不下去”的类似的观点几乎年年存在。不过最终结果证明，市场没有走向深渊，乌云背后永远是一个更好的明天。