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房企中报:降档达标财务优化 利润水平疑似触底

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2021-09-08 09:26
  • 访问量:0

【概要描述】有关房地产行业“活不下去”的类似观点几乎年年存在。不过最终结果证明,市场没有走向深渊,乌云背后永远是一个更好的明天。

房企中报:降档达标财务优化 利润水平疑似触底

【概要描述】有关房地产行业“活不下去”的类似观点几乎年年存在。不过最终结果证明,市场没有走向深渊,乌云背后永远是一个更好的明天。

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导语:2021年A股上市房企中报已悉数披露,行业虽面临调控重压,但数据依旧不乏亮点。本文内容综合海通证券、平安证券地产行业研报精要,从中摘取内容亮点进行呈现。

 

​“三道红线”压力下,今年上半年开启的“集中供地”又给了房地产开发企业新的考验,如何在稳步增长与控负债、降杠杆之间寻求平衡,成为了各家房企面临的重要课题。

 

2021年中报季如约而至,从上市房企上半年来看,房地产无疑已迎来变革期,从中报不难看出,大部分企业都在努力拥抱不确定性。唯一可以确定的是:以规模为标尺的单一评判标准,已经发生改变。

 

截至8月底,在A股上市的117家房地产开发企业均已披露业绩中报。从中报业绩看,直面各种强力政策调控,2021年上半年,房地产行业整体业绩保持稳定,同时房企“降负债”成效明显。

 

业绩增势持续 降档达标改善

 

首先从净利润来看,整体上,有91家企业实现盈利,占比77.7%。其中,24家净利润突破10亿元,万科、保利、绿地三家房企净利润均破100亿元,分别实现超161亿元、146亿元、109亿元。

 

随着疫情得到控制,虽然较1季度增速有所回落,大部分龙头公司销售额依旧录得强势增长。1H2021,TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50位房企销售金额增速分别达到25.35%、38.82%、50.39%、47.85%。

 

 

而同期TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企销售额门槛分别为1625亿元、956亿元、692亿元、451亿元。

 

从数据上看,一年来行业整体“降负”较为明显。根据贝壳研究院统计,2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档,降档率达到40%,零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

 

截至1H2021底,海通证券统计的部分龙头A股上市公司三道红线全部达标。

 

 

单看2Q,在目前统计的79家已发报房企中,有71家保持档位不变,占比近90%;万科、绿地、雅居乐、祥生、佳兆业5家房企下降一档,另有京投发展、上实发展、蓝光三家房企出现档位上升情况。

 

当然,“降杠杆”关系到房地产行业的长期稳健发展,并非逞一时之快。

 

利润率见改善 住宅库存减少

 

再从运营情况分析,销售毛利率方面,1H2021,行业销售毛利率为7.03%,相比1Q2021毛利率6.13%小幅回升。

 

 

1H2021,A股地产上市公司期间费用占比为9.24%,期间费用占比相对1Q2021的11.41%有所回落。1H2021,A股地产上市公司净利润率反弹至5.38%。

 

另一方面,海通证券跟踪的27家重点住宅类房企1H2021净利率均值为4.61%,相对其1Q2021净利率均值2.50%呈现上升趋势。这些房企的每股预收账款同比增速均值为3.93%,相对其1Q2021末每股预收账款同比增速均值8.12%呈回落态势。

 

存货方面,27 家重点住宅类房企1H2021末每股存货同比增速均值为8.38%,相对其1Q2021末每股存货同比增速均值12.37%呈回落趋势。

 

1H2021,A股地产上市公司投资收益占同期归母净利润的比例为50.12%,相对1Q2021大幅上升。海通证券认为,这反映出调控背景下开发商合作拿地开发越加普遍的趋势。

 

 

现金流是房企经营的生命线。1H2021,上市地产房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.71万亿元,同比增加36.43%,同期地产房企经营活动现金流为829.5亿元,筹资活动现金流为-430.1 亿元。

 

另一项展现房企流动性的重要指标来看,1H2021,A股地产房企流动比率为1.38倍,相较1Q2021小幅回落。

 

 

调控意料之中 未来信心坚定

 

从上述多个房企财务指标在上半年的变化来看,去杠杆按部就班,利润率探底回升,与此同时,房地产销售总额仍维系增势,不过可以确定的是,以规模为主要标尺的行业评判标准,已经不再适用。

 

今年以来,行业密集出台了很多调控政策,虽然看似严苛,但整体都是围绕着“房住不炒”、长效机制建立的大方针。在多数房企看来,属意料之内,并对行业抱有坚定的信心。

 

 

碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上指出,城镇化发展越来越快,中国经济发展确定性强,房地产市场会永远存在。政策调控都是为了维持房地产市场稳定发展,相信政府决心和能力,加上企业和市场的配合,房地产市场会更加健康。

 

中海集团董事长颜建国分析表示,中海对房地产行业始终抱有乐观的态度:

 

一是房地产行业始终是个很重要的行业,不论在哪个国家,在经济的宏观比例都占有十分重要的地位;

 

二是城镇化率和人口原因,中国2020年达到64%,发达国家一般70%左右,城镇化的发展至少还有10年左右时间,生育政策放开也会为房地产发展奠定基础;

 

三是房地产政策始终是维稳,是有利于长期发展;

 

第四,从市场实践看,房地产行业增速还是不错的。

 

小结

 

从行业宏观角度来看,在行业马太效应不断加剧下,头部房企的压力主要来自于如何高质量发展,中小型房企则更多面临突破和生存压力。

 

房地产市场规则被不断规范,更加考验房企的高质量、可持续的发展模式,即便传统住宅市场被严控,和房企相关的持有型租赁市场、物业管理市场、养老市场、城市更新以及数字化领域等都存在一定的市场机会。

 

有不少嗅觉敏锐的房企已经布局相关的新业务,在未来传统行业规模和效能见顶之前,布局新的可持续增长点。

 

有关房地产行业“活不下去”的类似的观点几乎年年存在。不过最终结果证明,市场没有走向深渊,乌云背后永远是一个更好的明天。

 

 

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