《蔚然讲堂—房地产投资决策系列》重磅上线！

上周六(8月28日)，蔚然控股投资顾问部高级经理王承啸先生在空中课堂为投资者带来《房地产金融与投资101：解读地产行业资金运作及项目融资》主题分享。

课程呈现房地产行业的投入结构，资金需求现实状况和地产项目投融资模式分析等专业内容，为投资人解锁地产投资的前沿知识。

来看本次课程内容纪实：

近期房地产政策调控异常频繁，市场环境变化也十分快速。因此，投资者在进行房地产项目投资时，了解房地产公司的盈利路径尤其重要——房地产公司能够通过项目赚钱，投资人才能有钱可赚。

房地产是典型的资金密集型产业，只有站在房地产开发商的角度来解读地产行业资金运作和项目融资，才能看清开发商是怎么通过项目赚到钱的。

关于房地产商市场发展前景，市场声音众说纷纭，关于房价水平，专家们也有不同的观点。持续火爆的房产市场当前究竟处在什么状态？不妨跟着国家近年来的调控立场关键词来进行分析。

首先，2016年首次监管首提“房住不炒”，旨在打破房价此前持续暴涨的态势，让房子回归居住属性，并打破房子沦为资本增值工具的角色。

其次，“因城施策”让全国地产调控不再一刀切，地方政策有一定自治权，可以根据各地不同的经济发展水平和房产市场格局来精准施政。

至于“稳地价，稳房价，稳预期”，这一条为房价变化设定了下限，虽然房价持续大涨的态势必须打破，但国家同样不乐见房价的显著下跌，房价和地价需在一个合理的区间内上涨或微跌。

最后，“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，也就是说，被评论质疑为“灰犀牛”的房地产行业需实现“软着陆”，降低房价波动，确保行业稳健发展。

更进一步，如果房地产市场如调控所期盼的那样维持在稳定区间，房子就失去了之前快速增值的投资属性。

那么，灵魂拷问就来了：原本打算购房的投资人这部分资产应该如何安排呢？

有这么一个选项，即参与到房地产投资项目运行过程中，也可以赚到相应的利润。

房地产公司内部运营尤为复杂(作业体系如下图所示)，国内前50强房企大都是数万员工的巨无霸企业，但作为投资人来说，需要判断的是，地产公司赚钱的逻辑到底是什么？赚的到底是什么钱？

首先纠正一个投资人的认识误区，就是房价是否上涨和地产公司是否盈利并不存在绝对因果关系。原因在于，房价的上涨往往也伴随着土地价格的攀升，如此一来，收入和成本两端的金额都会递增。

再来看房企项目运营的具体流程，如下图所示，在开发过程中，项目的土地、规费、建设成本和销售成本都相对固定，变化幅度较小。而实际决定项目浮动成本，进而影响利润的，就是图中标红的“融资成本”。

原因在于，资金运营节奏就像推动房企运作的血液。

以上曾提到，房地产项目开发的投入成本的前期资金投入巨大，其中最大一块投入成本在于购地(通常占据项目总成本的50-70%)。不过，银行能够为房企提供的贷款融资只有在地产项目“四证齐全”时，也就是说项目可以开工时才会发放。

因此，房企需在获得相对滞后的银行贷款之前，也需进行大量融资，这也就是行业内通常所说的“前融”。而作为进行持续运作的资金密集型行业，提高资金使用效率和综合融资成本的控制是每个房企所面对的课题。

房地产融资方向主要包含内部筹资融资和外部筹资融资，而融资方式又分别呈现为股权融资和债券融资，不同方式的具体操作详情可参考下图：

通常情况下，相较排名居前的大型房企，中小房企在获得融资的方式渠道方面的可选项更少，融资成本也更高。因此，在政策调控高压下，大型房企更容易确保资金流的通畅，抵御行业波动风险的能力也更强。

为什么多年来资金始终对房地产行业青睐有加？

首先，房地产行业项目的盈利能力要远大于融资成本。

从近年来我国房企50强的财务情况来看，其平均销售毛利润率在35%左右，销售净利率为15%，相比之下，这些房企的平均综合借款利率仅有8%，部分资质优良的头部房企的发债利率甚至不到3%的水平。

其次，固定资产相当于还款保障。

房企拥有的、同时被银行放贷所看重的可抵押物质量更好、数量更多。房企可提供的土地、在建工程、现房为代表的固定资产有着稳定的折现价值和市场流动性，银行因此天然地愿意将资金借给房地产企业。

第三，房企债权模式由融资体系主导。

银行作为传统金融机构，放贷时更注重抵押物的安全性，并不介意以债权方式获得相对较低的贷款收益；另一方面，房企也愿意以支付固定的利率，而非提供更高的利润分成的方式来进行融资。

综上所述，本期分享的结论是，即便房价没有大幅上涨，投资房地产行业依旧有利可图，而重点在于判断地产项目本身的质量如何，以及开发项目的房企的运作能力究竟如何。

至此，《蔚然讲堂—房地产投资决策系列》首期栏目落下帷幕，但这仅仅是个开始……

未来数月内，蔚然控股将陆续特邀行业大咖等实力嘉宾，以专业、系统、前沿的视角，为投资者带来一系列相关主题的深度分享——深入浅出地讲解房地产行业投融资要点，精准透彻地解析房地产投资决策逻辑，简洁易懂地破解房地产投资价值洼地。

而作为蔚然控股匠心打造的投资者交流平台，蔚然讲堂栏目也将继续为蔚然控股的客户及全国投资者创设获取投资价值资讯的专业平台。