剑指学区房！合肥、北京是真的动刀了！

学区房有多夸张？一直流行一个段子：花重金买学区房，就是为了上清华北大；但结果发现，清华北大毕业也买不起学区房。

然而贵出天际的学区房还是终遭爆锤，这两天连着两条大消息，合肥正式出台了二手房指导价，北京要开始教师轮岗制！

一系列针对学区房炒作的调控政策动了真格，一方面，监管力量专注将居民的住和学两件事真正区分开，另一方面也对房地产市场长期健康发展不无裨益。

来看具体是怎么一回事：

北京：校长、教师轮岗

8月25日，在北京市人民政府新闻办公室举行的北京市教育“双减”工作新闻发布会上，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新的学期，本市将大面积、大比例推进干部教师的轮岗。

他介绍称，校长层面，离退休时间超过5年、并且在同一所学校任职满6年的正副校长原则上应该进行交流；

教师层面，在编在岗教师，距离退休时间超过5年并且在同一所学校连续工作6年及以上的老师，原则上进行交流。

在交流的形式上，包括区域内校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗等。据介绍，北京校长教师轮岗第一批试点区为东城区、密云区。

其中东城区本学期轮岗干部教师约2000人。密云区2021年已安排正、副校级干部轮岗50人，占符合轮岗交流条件人数的55%，通过干部交流促使城内优秀干部向农村学校、城内薄弱学校流动。

据介绍，在2021年底之前，北京将有计划地逐步扩大试点，再启动六个区的干部教师轮岗交流试点。

合肥：限购+限价

8月24日，合肥市住房保障和房产管理局连发二道楼市新政：

1、合肥扩大二手学区住房限购范围；

2、建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。

以“限购+指导价”的方式整治学区房乱象，《关于深化学区房调控政策的通知》，明确将“学区房”纳入限购，规定“自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。”

合肥市的另一则新政《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》明确，“建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。”

让教育和家暖起来

“爆炒学区房”现象早已成为调控举措重点关照的方向。

在此次合肥、北京重拳出击之前，针对学区房的过热，各地监管层已是动作不断。据不完全统计，今年以来，已有北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、西安、厦门、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手，整治学区房乱象。

4月30日，中央政治局会议罕见点名学区房，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

3月16日，上海教委出台中考改革方案，优质高中将拿出半数以上名额均衡分配录取，上海市房地产经纪行业协会倡议房地产中介机构不使用“学区房”进行推介、宣传。

5月19日，成都市教育局联合成都市住房和城乡建设局、成都市市场监督管理局印发了《关于开展“学区房”等虚假违法广告专项整治工作的通知》（以下简称《通知》），明确2021年5-6月，全市会开展“学区房”等虚假违法广告专项整治工作。

7月30日起，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》在深圳市人大常委会官网公开征求意见。在公共教育方面，征求意见稿提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

直到最近的8月24日、25日，合肥、北京的重磅举措，信号已经非常明确：学区房的两头是教育和家，学区房“凉”下去，教育和家才能“暖”起来。

学区“爱马仕”暴跌四成

作为房产交易中的抢手货，学区房价格随着家长们潮涌的购买热情而水涨船高。

但以上一系列调控政策和入学政策出台，导致学区房开始迅速降温，部分城市畸高的房价遭遇重创。

此前，深圳一套顶级学区房在某拍卖平台出现流拍，而起拍价相比市价已经便宜了500万元以上。某拍卖平台显示，8月20日，这套学区房二拍时，起拍价已经降低到867万元，最终有5人报名参与竞拍，最终以1035万元的价格被人拍走。

以104.7平方米的面积计算，这套学区房的成交单价约为9.89万元/平方米。值得注意的是，今年5月，同一片区的学位房拍出了17.26万元/平方米的价格。也就是说，当前价格相比3个月前大跌超40%。

而今年1月，同片区的国城花园一个44平方米房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米，被人称为学区房中的“爱马仕”。

据时代周报，北京中关村学区和西城月坛学区，月坛学区某中介业务员向媒体表示，近一个月来，月坛的成交量有了明显下滑，至少下滑50%，而在成交价格方面，部分房源出现了3%-5%的下调。

中关村片区专做学区房生意的中介业务员也表示，“甚至有房源跌了100万。”

如此大的跌幅，与两个月前西城德胜学区和金融街学区严格执行多校划片息息相关，而在媒体记者问到教师轮岗是否会进一步打击学区房时，多个中介均表示，教师轮岗将是一个长期的过程，目前暂时不会受到影响。

有助房市长期稳定

对于北京市的举措，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类政策对于北京房地产市场有两方面重要的影响：

一是学区房将面临打压。通俗说，“在哪里读小学都一样，因为老师和同学都差不多”，所以刻意买学区房也意义不大，进而使得学区房降温。

二是各类房企后续项目开发中需要研究此类教育政策，后续以名校为噱头推销房子意义不大了。

而对合肥的学区房新政，严跃进点评称：

“此次合肥率先提出基于学区房而限购的概念，这是过去各地限购政策中所没有的。类似政策具有非常好的导向，可以说是直击‘靶心’，通过有针对性的限购，真正打压了二手房和学区房的炒作态势。”

今年4月30日召开的中共中央政治局会议指出，防止以学区房等名义炒作房价。在这样的背景下，各地主管部门更加重视学区房市场的治理工作。

此外，从去年下半年开始，在二手房市场，上海、深圳等城市优质学区房价格一度不断走高，曾出现卖主坐地涨价的现象，部分中介机构“煽风点火”扰乱房地产市场秩序，主管部门开展专项整治行动可以有效打击违法行为，维护群众权益，保障房地产市场健康稳定发展。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，以学区房概念为先导的房价炒作具有一定的经济风险。他并补充称：

“同时，基础教育事关公平与国家长远发展，不应该成为炒作对象，中央提出防止以学区房等名义炒作房价，切中时弊，对于遏制当前房地产结构性炒作具有积极意义。”