8月11日，一份文件在坊间流传，说是自然资源部10日召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。

就一张单图，但信息量十分巨大！

内容除了买地企业要有房地产资质、严查资金来源等规范市场的要求外，最重要的信息是：

1、单宗住宅用地溢价率不得超15%，严格控制城市楼面地价创新高。

2、同时，在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价。

3、可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

这些转变的背后，是第一轮供地时的一些“异常”现象：房企严重内卷，没有利润还硬要拿地，“某都”地产公司退地赔了5000万，还有房企拿了地找不到合作方……

对于以上种种，有一种市场解读观点认为举措是给房企留合理利润，让房企能“活下去”。而对消息面向来敏感的证券市场率先做出回应，AH股两地地产上市公司在最近两周时间内涨势凌厉：

A股房地产开发板块指数日K线图

图表来源：同花顺

不过土拍新规的出台，实际上此前中央已经有相关基调的明确。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，会议深入学习贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。

一些集中供地试点城市也陆续对第二轮供地做出各种调整：

8月11日，青岛突发公告称，7月30日公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“中止”，再次出让时间待再度公告。青岛并不是唯一中止出让的城市，在8月6日，深圳中止了第二批集中出让，天津二轮土拍也延期至9月开拍。同时，东莞、金华、惠州等热点城市也于近期纷纷调整了土拍规则。

土拍“新规”解析

目前并没有明确的资料显示自然资源部的全文，但是从一些网络上流出的图片看，相关政策表述的真实程度比较高，是各地政府和房企等所需要研究或关注的。克而瑞地产研究对“新规”内容进行了展望和解析：

1、参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。

对于这一条，此前杭州等城市已经有类似的规定。可以理解为两点。第一、住宅用地落实“限购”政策，非开发类的房企不具备拿地资格。第二、联合竞拍的房企中，开发类房企所占的股权必须大于50%。

这两条规定，减少了其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，也减少了房企借联合开发抬高拿地杠杆的行为。

2、建立有效的购地审查制度。

此次政策明确，将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”，由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。

对于此类表述，可以看出，购地资金的来源审查更加趋严。过去各地虽然有所执行，但是时松时紧、口径不一、效果一般。当前从“可选项”转为“必选项”，能够在更大程度上夯实此类政策内容。

3、单宗住宅用地溢价率不得超15%。

此次政策明确，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制城市楼面地价新高。

从此类规定可以看出，过去部分地方政府通过提高起拍价，来变相控制溢价率，但这无助抑制价格的大幅攀升。所以此次已经明确，既要控制地价，也要控制溢价率，环环相扣、共促地价稳定。

4、不以竞配建等方式增加实际地价。

此次政策明确，在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价。

从此类政策可以看出，过去竞配建的过程中，出现了一种不太好的现象，即部分地方政府借竞配建来降低地价，但与此同时也转移了很多政府本职工作给房企，如项目配建，造成房企拿地成本虽降低，但实际成本和负担并没有降低。

所以这一条款某种程度上是惠及或利好房企的，至少也可以让房企真切享受到“降地价带来的开发成本降低”的利好。反过来也说明，此类调控不是为难房企，而是希望土地市场竞拍更公平、更科学、更有效。

5、可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

从此类规定可以看出，未来拍地方面，一旦超过溢价率，那么会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。类似做法，取消了“价高者得”的模式，确实具有非常大的影响力。

对于房企来说，未来要不断研究竞品质的新规则，要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、城市设计及总图规划等真正具备高品质建造的技术，进而在竞品质评分环节取得高分。

市场将现何种变化？

结合“新政”的具体内容和各地土拍政策所做出的的调整，克而瑞研究中心认为市场将会有以下几点变化：

1、“控实际地价”将成为热点城市接下来土地侧调控的主力方向。

集中供地溢价率不得超过15%，不允许提高起拍价降溢价，同时不竞配建，可竞一次性合理报价、摇号、竞高品质方案。而天津此次土拍规则的调整也一定程度上验证了中央对于重点城市土地集中出让调控的新要求。

就此来看，中止出让的深圳、青岛以及还未供地的重点城市二轮供地政策调整方向也将向稳定实际地价转变，包括降低溢价、修改竞拍方式、加强房企资格审查等。

同时，处于重点监测名单中的金华、徐州等热点城市也或将跟随调整土地出让政策，以控制实际地价水平。

2、 实际地价涨幅放缓下，房价走势进一步稳定。

由于调控侧重点向“控实际地价”转变，热点城市的地价走势在“摇号”等竞拍机制下将保持平稳走势。地价稳定下，购房群体预期也会有一定的降低，进而会传导至楼市、降低市场热度，利于稳定房价走势。

3、 地块冷热分化进一步凸显，流拍现象或将进一步突出。

需要注意的是，除了修改竞拍规则外，稳定地价还需各城市加大土地供应量、调整土地供应结构，这也意味着接下来入市地块中条件相对普通的地块将会增多。

但在融资受限、现金流承压的影响下，房企势必会将资金压在盈利空间充裕、土地素质较好的优质用地上。在此影响下，地块竞拍热度进一步分化，土地流拍现象也会恶化，如无锡二轮集中土拍地块热度就明显分化，地块“低中签率”与流拍现象并发。

此外，就企业层面来说，上述供地政策的调整对房企而言的确是一大利好。

土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着这些热点城市实际地价将会保持平稳，在一定层面上降低了房企拿地成本，使得之前以“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。

以无锡为例，在摇号机制下，无锡二轮土拍整体热度明显下调，大部分成交地块实际价格均较周边首轮成交地块有所回调，大部分地块的地房比保持0.6左右，为房企留下了较充足的利润空间。