在刚过去不久的7月，政策继续强化对房地产金融风险的监管。亿翰智库、全联房地产商会、中国银河证券等专业机构近日纷纷发布房产月报，内容从行业数据、政策、土地、企业等多个不同角度，解析房地产行业最新动态。

房产数据方面，成交量环比下行，各能级城市下行原因各不相同，核心一二线城市存在长期性需求，未来随着住房供应的增加或继续带动成交量上行。

土地市场方面，7月处于集中供地的空档期，土地成交量和供应量均呈现下行趋势，随着8月各城市二次集中供地，供应与成交量上行可期。

企业方面，房企销售增速持续放缓，若拿地坚持高能级城市，那么严控投销比政策的推行，将对企业的投资能力带来考验。

政策方面，央行祭出降准举措对房地产行业的影响依旧有限，而防范房地产金融风险将会持续贯彻。

数据篇：销售增速降温

2021年7月，全国30城新房销售面积为1715.58万平方米，同比下降5.19%，环比下降4.62%，成交套数为159843套，同比下降6.80%，环比下降4.00%。

亿翰智库认为，销售连续两个月降温，年内表现或逐步呈现前高后低的态势，预计下半年热度回落逐渐回归平稳。本月成交面积和套数环比上月略有下降。

分一二三线城市来看，同比方面，7月单月一、二、三线成交面积同比增长分别为4.84%/4.46%/-25.04%；环比方面，增速分别为-16.01%/-3.39%/3.38%。一线城市较6月幅度变化显著，成交面积大幅下降，二线城市成交面积处于相对稳定，相比之下，三线城市活跃度上升，但较去年同期成交面积大幅削减。

值得留意的是，据亿翰智库跟踪数据，7月武汉成交面积达到334.0万平米，同比增长34.6%，环比增长31.8%，相比2019年增长31.1%，单月成交面积达到2017年以来的最高值，武汉成交放量带动了核心二线城市成交同环比上行。

7月，十大城市的存销比为8.53，较上月+0.39，去化周期环比+4.79%，同比-9.45%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，但仍处于2017年以来的较低水平。

分线来看，一、二线城市存销比分别为7.87、8.93，分别较上月+0.05、+0.61，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级限购政策等背景下，市场后续可能出现降温趋势，存销比反弹。

政策篇：严控投销比

注：投销比=全口径拿地金额/全口径销售额

7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。

7月9日央行降准，预期宏观经济流动性加强，社会融资成本降低，将提高实体经济的活跃度，但是对地产行业影响仍是相当有限，相反，重申对“投销比”监管，能够倒逼房企主动降低负债，实现健康可持续发展。

对二手房与学区房的定向管控是决策层持续贯彻的细化要求，二者分别从供应端和需求端打击投资者，降低二手房与学区房的市场热度，调整市场预期，以实现资源的更优配置，促进市场平稳健康运行。

上月，尤其是消息面热传的“投销比限制”再次引燃市场：“两观察”中的拿地金额不得超过销售金额的40%或将会践行。

亿翰智库认为，该政策有效的将房企的投资与销售连接起来，是“三道红线”的重要补充：

一方面，投销比的制将督促房企谨慎把握投资力度，提高决策能力，用有限的资金选择最适配的地块，避免产生机会成本；

另一方面，对于意欲通过加大融资力度进行拿地的房企来说，投销比的限制将打击预期，倒逼企业降低负债规模，促进财务稳健，提高抗风险能力；

最后，对投效比的限制将促进房企加快推盘速度、积极去化，打击开发商捂盘惜售行为，提高市场供求透明度，稳定预期。该政策对房企的具体影响或将在接下来的集中供地中显现出来。

与此同时， 7月各城调控政策主要是针对二手房以及学区房的定向调控，旨在稳定市场和优化资源配置：

土地篇：一线供地空档期

7月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为10468.4万平米，同环比分别下降47%及42%。

受土地供应规模下降的影响，7月各城市能级土地成交量同环比也随之下行。其中，一线城市“0”成交，核心二线城市下降最为明显，7月成交地块仅36宗，涉及规划建筑面积296.3万平米，同环比分别下降82%及93%。

按城市能级来看，核心二线城市受集中供地空档期影响，土地成交多集中在县域地区，热度相对较低。且6月武汉、厦门等城市的市场热度较高，拉高了楼面价及溢价率。因此7月核心二线城市的土地成交溢价率同环比分别下降11%及7%，楼面价同环比分别下降31%及17%。

三四线城市供应地块的质量较好，推出楼面价上升，拉高了最终的成交楼面价。但部分三四线城市的土地出让条件较为严格，溢价率略有下降。例如南通，热点地块全部限地价、限房价，市区26宗地平均溢价率仅4.2%。

总体来说，集中供地的空档期导致土地市场的热度整体下降明显，且土地出让制度不断调整完善，多个城市的土拍政策呈现不同程度的收紧，例如常州、徐州等城市，均采取“限地价+摇号”的方式出让，最终导致土地成交的溢价率下行。

企业篇：格局进一步固化

重点来看备受关注的投销比对企业将产生何种影响。由于“三线四档两观察”被重新提及，其中试点房企的买地金额不得超过年度销售额的40%，这一比例不仅包括房企在公开市场拿地，还包括收并购方式获地的支出。

然而，从各大房企在2020年业绩会上的表述中可以看出大部分房企均表示要将投资金额占比控制在40%之内。也就是说，该项规则留给房企的拿地空间较为宽裕，政策出台目的是为了防止部分房企为冲规模强行加杠杆或利用母公司资源获取大量地块的行为。

亿翰智库认为，房地产行业归根究底是“钱、地、人”三个要素，三道红线及房地产贷款集中度针对的是“钱”，而拿地金额占比不得超过销售金额的40%针对的是“地”，从投资上对房企做出限制，将会倒逼企业降杠杆，预防系统性风险的发生。

短期内，超额度房企的拿地积极性受影响或将降低，政策的引导也会促使房企理性投资，对土地市场的热度形成进一步压降；长期来看，一方面由于拿地被限定了额度，行业格局将进一步固化，另一方面房企将加快促进存货去化，以扩大发展空间。

至于40%这条新划的监管线，从财务指标来看，据克而瑞统计，今年上半年，百强房企中已有23家投销比超过40%。

克而瑞分析称，结合23家销售规模扩张态势来看，高速扩张型房企（2020年销售增速>60%）中，投销比过线企业占5家，行业排名大都在50强之后，随着行业集中度上升，中小房企逐步边缘化，这类房企规模诉求强烈，因此投资表现也更加激进。

中速增长型房企（2020年销售增速30%-60%）中，投销比过线企业占6家，其中以中型房企为主，在千亿计划或全国化目标下，投资力度相应跟进。这些房企也将受到一定影响，规模进阶及全国化进程放缓。

低速稳健型房企（2020年销售增速0%-30%）中，投销比过线企业占9家，包括一些大型国企、央企，他们融资优势突出，投资能力较强，纳储动作积极，这些房企具备规模支撑，继续保持稳定的去化节奏，受到影响较小。