现如今，国内多个热点城市不断加大楼市调控力度，房企也面临着“三线五档”的融资管理规定，进入2021年，有关拿地销售比不超过40%、现金流划线等新规，无一不指向房企曾经赖以生存的快速扩张模式。

但本周稍早的重磅消息着实令人惊讶：2021年《财富》杂志本周稍早公布世界500强企业名单，面对调控重压的中国房企竟然从5家增至8家，时隔四年还迎来三个新面孔：龙湖、融创、华润置地。

刷新纪录

近年来，房地产企业高速扩张步伐有所减缓，但从这届世界500强排名来看，无论是名次进步情况还是企业数量，房企仍在创造新纪录。

排名最高的中国恒大位居世界500强第122位，排名高于诸如宝洁公司、SK集团、腾讯控股、大都会人寿等名企。

虽然饱受各种猜疑，但中国恒大确实代表了中国房企的最强实力，财报显示，中国恒大2020年实现营收5072.5亿元人民币，较2019年增长6.2%，成为2020年中国房企的营收王。

《财富》世界500强是按照营收排名的，在行业分化加剧的趋势下，头部房企的规模增长，最为明显。

房企不断成为世界500强背后，是中国房地产黄金十年。回看中国房企的世界500强之路，最早还要追溯到2012年，绿地控股以2445.75亿元的营收位列483名，成为第一家上榜的房企，随后，保利、万科、碧桂园等分别于2015年、2016年2017年进入世界500强序列。

抵御疫情

去年至今，在多重因素的影响下，国内房地产企业的周边环境面临着剧烈的变化。从营收变化来看，除恒大营收增速从去年的负值转变为增长6.3%外，其他企业无一例外遭遇降速。

然而营收降速并没有太多影响房企在500强中排名的变化，甚至增速降幅最大的碧桂园也依旧进步了8个位次。

这或许与去年以来新冠肺炎疫情在全世界范围内对企业形成冲击密切相关。

根据《财富》网站的信息，世界500强企业总营收为31.7万亿美元，比去年下降5%，进入排行榜的门槛也从254亿元下降到240亿美元，而企业利润更是大幅度下降了20%，是2009年以来的最大跌幅。

相比之下，由于去年国内各行业以较快速度恢复，在房地产行业，各家企业也在复工复产后发力销售和回款，进一步减弱了疫情的影响。

重要板块

纵观完整的榜单，在今年的500强企业中，中国共上榜143家企业（包括香港3家、台湾地区8家），连续两年压制美国（共122家）成为上榜企业最多的国家。以目前中国的经济增长速度来看，这个数字还有上升的趋势。

从特征分布来看，中国的上榜企业领域主要集中在金融、互联网、能源和房地产，国企与民企的比例大概在四六开。

上榜企业分布情况 来源：时代在线

回顾去年的疫情，许多行业和企业都受到较大的影响与冲击，而中国却发挥了社会主义制度的优越性，成为去年唯一实现贸易正增长的经济体。

这些优势反映到地产行业，就印证了一件事——中国城市化的规模和速度决定着地产经济依然是国民经济中的重要板块。

无论外界是否看好，房地产的规模和房企的营收，依然在取得增长。另一方面，政策调控一方面遏制了行业增速，也给房企调整和思考的机会。

"二十万亿"

另外值得关注的是，上文提到，这么多房企入围，是在去年以来房地产调控的重压之下实现的。面对调控频繁施压，房地产行业规模仍保持迅猛增势，去年新房销售超17万亿；今年上半年更是首次突破9万亿，中原智库更是预计全年可达20万亿。

市场分析认为，2021年1-6月中国房地产刷新历史记录的主要原因有几点：

1、信贷整体宽松，虽然涨幅放缓，但整体数据看，上半年民户中长期信贷数据依然刷新历史记录。统计局数据，个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%。

2、调控正持续收紧，但部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控，但楼市依然属于高位运行状态。

3、疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨。

4、全国区域分化，特别是东部成为领头羊，东部销售额上涨高达61.8%。东北只有22.3%。

第二曲线

不过如果仅靠房地产开发业务的营收，也不足以支撑房企在500强榜单中的生存和提升。入围榜单的8家房企都是在进行多元化的集团公司。

这些头部房企，每家都在积极探索地产开发业务之外的第二增长曲线。

早在10年前开启多元化的万科，2020年包括万物云在内的多元业务收入约288亿元；华润置地也已经形成了开发业务、经营性不动产、轻资产管理三大业务板块，去年其商业租金收入已超120亿。

恒大的多元化也早已名声在外，碧桂园在2019年提出地产、机器人、农业的“三驾马车”；融创的“地产+”业务也在不断提升。

当然，仅从当下的收入占比来看，没有更多房企的多元业务可定义为“成功”。据贝壳研究院统计，2020年多元化收入超过10%的企业，仅有9家。地产开发仍是房企收入的绝对主力。

对于资本市场来说，在房地产开发业务不断逼近预期中的天花板时，多元业务的增长，为焦虑的投资者提供了一个遐想空间。

想象空间

房地产行业的重要性正在凸显，从行业排名角度看，数据显示，2021年房地产行业排名第23位，而去年行业排名是29位，更早之前的2018年则在第31名之外。

去年以来，虽然疫情影响了全球经济的发展，但也催生了很多机遇，最明显的就是对社区服务的需求刺激。

以社区服务为起点，团购买菜、家政服务、房屋交易和租赁、家居家装、社区养老……跟人们生活居住息息相关的各种服务都被纳入到房地产行业的赛道，很多房企纷纷转型为城市运营商，房地产行业的内涵在进一步扩大，未来充满想象。

作为提高社会发展效率的行业，互联网的行业地位多年来一直处于稳健上升的状态，榜单显示，今年上榜的互联网相关公司共有7家，排名较去年均有提升。

由服务倒推房企提高服务效率，行业开始加大对互联网行业的投入，比如，恒大、万科、龙湖均在进行战略投入，万科更是提出定义空间科技服务。

此外，从榜单可以看出，车辆与零部件和人寿与健康保险（股份）均是世界趋势性行业，前者已经成为房企跨行业转型的重点领域，恒大、宝能、万科、碧桂园等均已有所布局。