保障性租赁住房政策发布，“稳增长、调结构”政策继续发力！

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下简称《意见》)，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。

同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

市场专业观点认为，综合来看，当前时点发布保障性租赁住房相关的政策，可能表明政策“稳增长、调结构”在继续发力。

针对上述《意见》和《通知》发布的背景、核心要素，及其相关影响，中金公司发表了深度评述：

住房保障政策及其背景

全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长，截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。

2019年中国城市人口净流入

资料来源：万得资讯，根据历年住建部、发改委文件整理，中金公司研究部

人口净流入的东部地区二手房价压力大

资料来源：万得资讯，根据历年住建部、发改委文件整理，中金公司研究部

大规模流动人口加速向大城市和都市圈聚集在带来劳动力和巨大消费潜力的同时，增加了大城市的房地产需求，房价持续走高，进城务工人员、新就业大学生以及青年人的住房困难问题日益凸显。

在杠杆压力和贫富差距加大的宏观背景下，加快发展保障性住房，避免高房价对消费的挤出效应，有利于稳定房地产市场、调整收入结构、直接针对群众反应的突出问题、释放增长潜力。

《意见》的政策细节特征

随着我国经济逐渐向高质量发展转变，保障性住房政策逐渐由“放量发展”转向“高质量创新发展”。参与主体、土地供应方式等开始转变，综合两大部门的文件，相较以往，本次保障性租赁住房的政策细节有如下几个特征：

1）多方主体参与：推动住房保障主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。相较以往数次改革，本次政策的保障对象更加更多元、定位也更加明确——明确指出，新市民、青年人群体是本次政策面向的主要对象。

2）多渠道满足土地供应：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。

3）多路径资金筹措：支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；

支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；

企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；

商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

保障性住房支出呈上升趋势

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

保障性安居工程中公共租赁房占比逐渐上升

资料来源：万得资讯，中金公司研究部

《意见》值得高度重视

中金公司指出，“房住不炒”政策的落实，是政策“一石多鸟”的不二之选。疫情冲击之下，中国率先走出疫情，估计下半年也率先进入“疫后新常态”。

虽然整体中国经济恢复全球领先，但目前增长正在逐步放缓，且内部结构不均衡，突出特征是，受制于收入预期不振、不确定性下边际消费倾向偏低等因素影响消费需求偏弱。

此外，中金公司研报还指出，政策稳增长还面临稳杠杆、控房价、改善民生和调节收入分配结构等约束。在这样的背景下，既能够保证潜在需求达到一定体量，又能缓解房价压力，同时起到调整收入结构的效果，而且不会大幅加大经济杠杆压力，保障性住房是为数不多都能够符合这些约束的政策领域之一。

“十三五”期间全国保障性住房新增逾740万套

资料来源：各省统计年鉴，中金公司研究部

保证性住房政策与发展历程

资料来源：根据历年财政部、住建部、发改委文件整理，中金公司研究部

Reits试点工作的三点变化

就在《意见》发布同一天(7月2日)，国家发展改革委发布《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》），其中“保障性租赁住房等纳入REITs试点”等内容与《意见》主旨相得益彰。

平安证券认为，相关政策相较以往规则出现了3点重要变化：

资产“减重”开辟通道

项目类型方面，保障性租赁住房等纳入REITs试点，为租赁重资产“减重”打开退出通道。相比此前REITs试点类型，《通知》明确新增保障性租赁住房，包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目，删除“公寓、住宅”为非试点范围的表述。

同时明确土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，但“租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地”可纳入试点项目范围。

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确利用集体经营性建设用地、事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等增加保障性租赁住房供给，并加大信贷支持力度，叠加《通知》提出保障性租赁住房纳入REITs试点，增加其投资资金来源与退出渠道，预计后续保障性租赁住房市场有望加速发展，进而缓解大城市住房问题。

除保障性住房外，《通知》亦将能源基础设施行业纳入REITs试点，同时重点支持区域增加“黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域”。 

资产规模“门槛”调高

项目要求方面，放宽REITs项目期限与现金流约束，但提高资产规模要求。相比此前REITs试点要求“项目运营时间原则上不低于3年”和“现金流持续稳定且来源合理分散”，《通知》提出对已能够实现长期稳定收益的项目可适当降低运营年限要求，因商业模式或经营业态等导致现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良且财务情况稳健。

项目规模方面，《通知》要求目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，较此前要求有所提高（《国家发展改革委固定资产投资司关于做好第一批基础设施 REITs 试点项目申报工作的通知》要求拟发售基金总额（含原始权益人及相关方自留份额）原则上应大于 5 亿元）。

此外，针对基础设施项目权属，《通知》将发起人“依法合规拥有”改成“依法合规直接或间接拥有”，新增项目公司依法持有底层资产的要求；针对土地使用合规问题，《通知》对项目依法依规使用土地进行了详细规定。

审查程序要求细化

项目申报方面，明确省级发改委初审责任，审查程序文件要求细化。相比此前文件对 REITs 申报程序的原则性规定，《通知》细化申报程序规则，要求先入库再申报，明确省级发改委初审责任，指明中央企业跨地区打包申报项目的直报途径。

同时《通知》亦细化 REITs 审查程序与文件要求，例如，手续合规审查要求增加“外商投资项目应取得国家利用外资有关手续”，政策审查对标文件增加“区域规划（实施方案）”“《产业结构调整指导目录》”和“外商投资管理有关要求”。