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蔚然行研
房企下一个兵家必争之地——城市更新
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然控股
- 来源：
- 发布时间：2021-07-05 09:08
【概要描述】一座城市想要发展有两条路径，一个是通过开发空地，一个是通过旧城改造……
城市更新
2021年4月12日，发改委官网发布了《关于印发<2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务>的通知（发改规划【2021】493号）》，通知贯彻十九届五中全会精神，推动国家“十四五”规划《纲要》有关重要部署，全面提出2021年新型城镇化和城乡融合发展的重点任务。
通知全文共二十四条，内容覆盖了促进农业转移人口有序有效融入城市、提升城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展、加快建设现代化城市、提升城市治理水平、加快推进城乡融合发展等各个方面。
在此通知下，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金；北京、天津、重庆等地提出在土地、金融、审批等方面给予政策支持，以吸引社会资本参与城市更新，城市更新在全国各地如火如荼地开展中。
一座城市想要发展有两条路径，一个是通过开发空地，一个是通过旧城改造。
第一种，开发空地。代表最为明显的是九十年代遍地开花的“经济开发区”，开发空地优点就是成本比较小，因为开发的用地基本都是空地，就算有建筑也比较零星，拆迁赔偿的量没有那么大，这种方式要求城市具备可开发的空地，并且这种方式有一个缺点就是会导致老城区空心化，建成区面积无序扩大。
另一种方式就是通过旧城改造，通过拆除老旧建筑来获得可开发的用地，这种方式开发的优点跟开发“增量用地”的优缺点基本是对着来的，优点是可以对城市现在比较老旧的区域进行“扩容提质”，也就是这块地的容积率、建筑面积会显著提升，开发的质量也会较现状的业态有明显提升，如棚户区改造成住宅小区，低端服务业改造成大型商业中心，但这种方式也存在明显的缺点，就是开发成本高，在房价高企的深圳，一栋楼的赔偿可能达到上千万，这个就要求开发主体有雄厚的资金支撑得起拆迁补偿款。
城市更新的概念在我国存在已久，我国对城市更新的认识经历了一个漫长的演变过程，从2008年开始的棚户区改造到2019年推动老旧小区改造，都是往旧城改造方面靠拢，2020年正式提出实施城市更新。
目前来看，城市更新的复杂性决定了对政府的治理更加依赖。而城市更新治理的体系，将提升城市更新推进效率。而对于房企来说，城市更新的崛起意义重大。随着中国商品住宅市场面积贡献不再，预计未来面积贡献将会呈下降趋势，土地获取成本越来越高，城市土地红利将逐渐消失，可以预感到未来我国房地产市场将进入存量时代。
数据来源：国家统计局、BCG、贝壳研究院
在此背景下，城市更新作为土地资源约束条件下的一种成本合理的土地供给渠道，对房企来说不失为一个非常好的转型方向。
据克而瑞统计数据显示，中国百强房企中参与城市更新的比例已达到80%，并且已有51%的房企运营规模超百万方，早期布局的项目已进入价值兑现期。像佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企，城市更新土地储备建筑面积均在2000万平方米以上。
其中，佳兆业的项目货值预计达到2.6万亿元，项目面积达4200万平方米，时代中国和富力地产的城市更新业务规模也较大，土储建面均在4000万平方米以上。奥园集团和龙光地产的城市更新土储建面均在2000万平方米以上，合景泰富、首开股份、万科、华润置地等的城市更新土储建面均在500万平方米以上。
2021年政策已到位，在未来2-3年，城市更新的格局会发生非常大的变化。其中，央企会更多地介入城市更新，而头部房企也会通过城市基金等方式参与城市更新。资本、技术等各个方面正在聚集，城市更新万亿市场蓄势待发，城市更新行业的风口已经来临。
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