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房企下一个兵家必争之地——城市更新

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2021-07-05 09:08
  • 访问量:0

【概要描述】一座城市想要发展有两条路径,一个是通过开发空地,一个是通过旧城改造……

房企下一个兵家必争之地——城市更新

【概要描述】一座城市想要发展有两条路径,一个是通过开发空地,一个是通过旧城改造……

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城市更新

 

2021年4月12日,发改委官网发布了《关于印发<2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务>的通知(发改规划【2021】493号)》,通知贯彻十九届五中全会精神,推动国家“十四五”规划《纲要》有关重要部署,全面提出2021年新型城镇化和城乡融合发展的重点任务。

 

通知全文共二十四条,内容覆盖了促进农业转移人口有序有效融入城市、提升城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展、加快建设现代化城市、提升城市治理水平、加快推进城乡融合发展等各个方面。

 

在此通知下,上海宣布率先成立全国最大城市更新基金;北京、天津、重庆等地提出在土地、金融、审批等方面给予政策支持,以吸引社会资本参与城市更新,城市更新在全国各地如火如荼地开展中。

 

 

一座城市想要发展有两条路径,一个是通过开发空地,一个是通过旧城改造。

 

第一种,开发空地。代表最为明显的是九十年代遍地开花的“经济开发区”,开发空地优点就是成本比较小,因为开发的用地基本都是空地,就算有建筑也比较零星,拆迁赔偿的量没有那么大,这种方式要求城市具备可开发的空地,并且这种方式有一个缺点就是会导致老城区空心化,建成区面积无序扩大。

 

另一种方式就是通过旧城改造,通过拆除老旧建筑来获得可开发的用地,这种方式开发的优点跟开发“增量用地”的优缺点基本是对着来的,优点是可以对城市现在比较老旧的区域进行“扩容提质”,也就是这块地的容积率、建筑面积会显著提升,开发的质量也会较现状的业态有明显提升,如棚户区改造成住宅小区,低端服务业改造成大型商业中心,但这种方式也存在明显的缺点,就是开发成本高,在房价高企的深圳,一栋楼的赔偿可能达到上千万,这个就要求开发主体有雄厚的资金支撑得起拆迁补偿款。

 

 

城市更新的概念在我国存在已久,我国对城市更新的认识经历了一个漫长的演变过程,从2008年开始的棚户区改造到2019年推动老旧小区改造,都是往旧城改造方面靠拢,2020年正式提出实施城市更新。

 

目前来看,城市更新的复杂性决定了对政府的治理更加依赖。而城市更新治理的体系,将提升城市更新推进效率。而对于房企来说,城市更新的崛起意义重大。随着中国商品住宅市场面积贡献不再,预计未来面积贡献将会呈下降趋势,土地获取成本越来越高,城市土地红利将逐渐消失,可以预感到未来我国房地产市场将进入存量时代。

 

数据来源:国家统计局、BCG、贝壳研究院

 

在此背景下,城市更新作为土地资源约束条件下的一种成本合理的土地供给渠道,对房企来说不失为一个非常好的转型方向。

 

据克而瑞统计数据显示,中国百强房企中参与城市更新的比例已达到80%,并且已有51%的房企运营规模超百万方,早期布局的项目已进入价值兑现期。像佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企,城市更新土地储备建筑面积均在2000万平方米以上。

 

 

其中,佳兆业的项目货值预计达到2.6万亿元,项目面积达4200万平方米,时代中国和富力地产的城市更新业务规模也较大,土储建面均在4000万平方米以上。奥园集团和龙光地产的城市更新土储建面均在2000万平方米以上,合景泰富、首开股份、万科、华润置地等的城市更新土储建面均在500万平方米以上。

 

2021年政策已到位,在未来2-3年,城市更新的格局会发生非常大的变化。其中,央企会更多地介入城市更新,而头部房企也会通过城市基金等方式参与城市更新。资本、技术等各个方面正在聚集,城市更新万亿市场蓄势待发,城市更新行业的风口已经来临。

 

END

 

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