中指研究院近日发布《2021中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》报告，对297个地级以上城市样本进行全面评价，挖掘各大城市群地产开发的具体价值。

小蔚特遴选报告核心部分，以相对精炼、通俗的阐述方式，配合图表呈现干货内容——

297城开发投资吸引力评价结果

依照中指院近50项具体指标构建的城市投资吸引力评估模型，2021年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后，前20名均为二线核心城市。

从区域分布来看，东部三大城市群及山东半岛主要城市房地产开发投资吸引力排名领先，中西部六大核心城市投资潜力亦较为突出。

2021年，长三角、粤港澳大湾区、京津冀和山东半岛分别有7、4、2、1个城市位列全国投资吸引力前20。

上述评价结果也对应了房企布局的“热点图”：

根据2018-2020年千亿房企新增土储分布城市来看，长三角、珠三角和京津冀等东部城市群内部核心城市和中西部省会城市成为企业拿地的聚集区域，企业拿地权益金额较多，其中杭州以3622亿元排名榜首；北京、苏州、广州紧随其后，权益金额均超2000亿元。

把握都市圈发展机遇

2020年，长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝这五大城市群以11%的土地聚集了全国42%的人口，实现GDP 54.8万亿元，占据全国总额的54%，是我国经济发展的主引擎，区域集聚和规模效应显著。

与此同时，五大城市群也为房地产开发投资带来巨大的市场空间，作为我国最具发展活力和潜力的区域，未来房地产市场发展仍值得期待。

01.

长三角城市群

政策方面，“十四五”规划落地，长三角战略定位明确，G60科创走廊高度再度上升，作为我国经济发展最为活跃、创新能力最强的区域之一，长三角以不到4%的国土面积，创造全国近1/4的经济总量。

2018年11月，“支持长三角区域一体化发展”上升为国家战略。G60的突围也让九城成为整个长三角“最具想象力的地方”。

上海作为长三角区域的绝对核心，将继续发挥龙头效应，“破除制约一体化发展的体制机制瓶颈，共同打造强劲活跃增长极”。

长三角地区良好的经济产业基础，以及独特的地理条件将吸引人口持续流入，当前上海、苏州和杭州常住人口均步入千万级行列，未来增量仍可期。

房地产市场方面，长三角地区依旧是房企重点布局区域，房产市场投资热度持续较高，销售规模普遍增长，随着重点城市土地实行“两集中”供地，三四线城市房地产市场或将迎来更多增量机会。

从2020年房产开发投资额来看，上海达4500亿以上，宁波、无锡、合肥多在1000-2000亿之间，泰州、南通、盐城、扬州等三四线城市增幅明显。

总体来看，未来长三角地区在“十四五”规划和2035年远景目标的总指引下，将持续推进高质量转型，经济发展、科技创新、交通建设等更上一层楼。

02.

珠三角城市群

近年来，珠三角城市群高质量发展持续推进，经济发展活力持续显现，2020年广州GDP迈上2.50万亿，深圳GDP近2.77万亿，且各自2.7%和3.1%的增速超过2.3%的全国均值。

与此同时，珠三角9市的常住人口在2020年达到7802万人，10年新增2184万人，人口虹吸效应明显。

大湾区内地9市以不到0.6%的面积，创造了9%的全国GDP，如今已成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。2020年，大湾区经济总量达到11.5万亿元，动能强劲，有21家企业进入世界500强。

从促进大湾区跨境贸易和投融资便利化，金融支持粤港澳大湾区建设，到城际铁路建设规划，高等教育合作发展，综合性国家科学中心先行启动建设，大湾区发展“蹄疾而步稳，勇毅而笃行”。

2020年，珠三角9市开发投资额普遍增长，各城商品房销售面积同比均为增长；除中山外，其它各城房地产开发投资均呈现增长态势，珠海、深圳、肇庆三地同比增速最高，分别为20%、16%和15%。

从商品房销售面积来看，东莞同比增幅最高，为21%，其次是深圳、珠海的12%和10%。

03.

京津冀城市群

2020年是京津冀三年计划收官之年，也是协同发展中期目标节点之年。京津冀协同发展取得积极进展，三地初步形成协同发展、互利共赢新局面。

2020年，京津双城经济总量依旧规模突出，突破5万亿(北京3.61万亿，天津1.41万亿)，唐山、石家庄、沧州、邯郸、保定等河北城市位列其后，受益于京津冀协同发展战略，河北承接京津转入单位近3400个，产业结构不断升级，省内经济增速均高于全国水平。

2020年，京津冀城市群常住人口较10年前增加588万，其中北京对于外来人口仍具有较大吸引力，增加227.4万人，增幅为11.6%，而产业纾解下，人口结构将继续改善。

2021年是加快建设交通强国和实施“十四五”规划的开局之年。在打造“轨道上的京津冀”方面，北京提出要构建轨道交通为骨干的一体化交通体系，实现职住平衡点城市一小时通达。天津则提出畅通京津发展轴，基本形成京津雄半小时通勤圈。

2020年，京津冀各城市中，近七成城市房地产开发投资及商品房销售面积同比增长。具体看，受低基数影响，唐山房地产开发投资额同比增速达21.2%，位居京津冀各城之首，沧州、邯郸、张家口增速超10%。

04.

中西部核心城市

伴随着西部大开发、中部地区崛起等区域发展战略及“一带一路”建设的持续推进落实，中西部地区发展步入快速发展通道，特别是中西部核心城市，在区域发展中发挥着重要带动作用。

成都在突出的经济、人口规模及增量因素的支撑下，房地产市场实现较快发展，2021年成渝地区双城经济圈规划落地在即，城市定位和战略地位进一步提升，房地产开发投资吸引力位居中西部地区首位，全国第六位，较2020年上升一位。

武汉虽受疫情影响，经济发展短期受阻，但国家扶持政策力度大，产业基础活力足，城市正处于快速恢复通道，作为全国空间上的交通要塞，城市战略地位高，投资吸引力位居中西部城市第二。

西安人口增量突出，产业活力不断提升，近几年房地产市场发展迅速，市场热度高，城市投资吸引力升至全国11位，中西部城市第四。

郑州、长沙分居第5、6位，其中长沙房地产市场经历过去几年的平稳发展，市场韧性更加突出，房地产开发投资吸引力提升。

上述城市人口规模突出，人口虹吸能力强劲，而其中成都、武汉、西安在省内首位度高，强省会效应明显。成都、重庆、武汉、长沙、郑州和西安2020年GDP均超万亿。2020年，16个中西部核心城市人口较2010年实现正增长，且上述6市10年增量均超过200万。

重庆、成都、郑州、武汉、西安和长沙房地产市场规模大，2020年，重庆、成都、郑州商品房销售规模超3000万方，武汉、西安、长沙市场规模在2000-3000万方之间，南宁、昆明、南昌和贵阳在1000-2000万平方米之间。

小结：城市群 — 经济发展增长极

总体来看，随着“双循环”、“扩大内需”战略的不断实施落地，未来五大城市群和区域中心城市将成为我国经济发展的重要增长极。

东部三大城市群经济起步早，人口吸附力强，产业、就业优势明显，未来很长一段时间都将是我国核心资源的主要聚集区，区域内的中心城市及周边三四线城市，房地产市场有较大发展空间。

中西部地区短期发展重点仍将聚焦于区域核心城市，受益于国内大循环发展战略，核心城市人口不断回流，产业转型升级，城市不断发展，房地产市场规模相对较大。