短期来看，面对众多中央和地方调控政策，房地产市场在2021年上半年依旧销售保持高增速，但另一方面，土地购置总量却并无起色。

房地产行业则进入持续去产能阶段。后续实现产能有序退出后，市场利润水平和健康程度预计都将持续改善，而在此过程中，市场仍会面临持续的政策压制。

而随着“七人普”数据的发布，人口这一地产远景影响因素的图景也越发清晰地呈现在世人面前：中国人口高速甚至于超高速增长的时期已渐行渐远，人口惯性增长阶段正渐趋尾声。

在上述多变的市场背景下，房地产行业未来将呈现哪些变化？房企经营的出路又在何方？

海通证券一份主题为《守正笃实，一体多翼》的地产业年中策略报告对相关信息进行梳理，并针对房企未来利润空间的拓展给出分析建议：

01

七人普数据看行业

第七次人口普查数据显示，2020年，全国总常住人口达到141178万人，2010-2020年之间的全国总常住人口年均增长率为0.53%，相对2000-2010年之间的全国总常住人口年均增长率的变动为下降0.04个百分点，增速进一步下降。

人口地区分布上，我国东部和中部区域各省市的常住人口均值接近，东部为5637.17万人，中部为6078.24万人；西部和东北区域常住人口均值接近，西部为3190.44万人，东北为3283.83万人；东部中部常住人口均值高于西部和东北部。总体上，东部和中部人口更为集中，西部和东北地区人口较稀疏。

年龄分布上，东部和中部区域15-59岁常住人口（反映劳动力人口状况）均值接近，东部为3638.93万人，中部为3721.14万人；西部和东北区域15-59岁常住人口均值接近，西部为2011.91万人，东北为2125.71万人；东部中部15-59岁常住人口均值高于西部和东北部。说明东部和中部劳动力比西部和东北充裕。

不同区域常住人口近十年绝对值变化均值差异大，东部变化最大，平均增加了575.26万人，西部增加187.45万人，中部增加132.43万人，东北变化值为负，即减少了366.61万人。东中西三个区域人口流入大于流出，而东北地区人口流出大于流入。

2000-2020年，东部区域常住人口每十年变化率较小，位于14.13%-11.26%之间；西部和中部常住人口每十年的变化率都呈现先下降再上升的趋势，说明这两个地区出现人口回流的现象。

劳动力人口来看，东部15-59岁常住人口（反映劳动力人口状况）近十年均值减少了11.78万人，西部减少了22.86万人，中部地区减少了335.03万人，东北地区减少583.63万人。

对比上述数据可知，劳动力增长小于常住人口增长，一定程度上反映了区域老龄化程度较严重，不利于经济长期发展。

02

人口形势的国际比较

美国与日本城镇化率高增长期发生在上世纪八九十年代，目前城镇化率均达到80%以上；2020年中国城镇化率已经升至63.89%，仍处于较高增长区间内（30%-70%）；相比之下，中国城镇化起步晚，虽增速较快，但与发达国家仍有差距。

因为计划生育政策的影响，我国城镇化率高成长期间（城镇化率30%-57.96%）的粗出生率为11.9‰-17.1‰，低于美日同阶段出生率情况。因此较低出生率意味着我国老年化社会或提前到来，这将一定程度上影响到新增城镇化群体对我国住房的购置需求。

过去十年，我国年均商品房销售面积变化（包括绝对变化和相对变化率）与年均常住人口变化（包括绝对变化和相对变化率）存在一定的正相关关系。这说明年均常住人口增长对当地的商品房销售产生了一定的正向推动作用。

过去十年，我国年均商品房销售面积变化（包括绝对变化和相对变化率）与年均15-59岁常住人口变化（包括绝对变化和相对变化率）存在一定的正相关关系，且回归R^2高于前述年均商品房销售面积变化与年均常住人口变化关系。这说明年均15-59岁常住人口（对应劳动力）增长对当地的商品房销售产生了更明显的正向推动作用。

03

未来30年的商品房需求

假设2020-2030年、2030-2040年、2040-2050年全国总常住人口每十年年均增长率的变动等于2000-2010年与2010-2020年全国总常住人口每十年年均增长率的变动均值（即 -0.29个百分点）——

则预计2020-2030年、2030-2040年、2040-2050年全国每十年年均商品房销售面积变动量分别为5421万平、3747万平和2097万平。

（注：预测回归公式为y=4.0153x+131.73*31，其中x为未来全国总常住人口每十年年均变动值，y为未来全国每十年年均商品房销售面积变动值）

类似地，预计2020-2030年、 2030-2040年、 2040-2050年东部省份每十年年均商品房销售面积变动量分别为2647万平、2519万平和2323万平。

这说明未来30年之内东部省份商品房需求仍有一定的增长空间。而预测显示，2040年之后中部省份和西部省份商品房需求存在一定的下滑风险。

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房企解决之道：向管理要利润

在限购、限价、限售、限贷下，住宅开发的利润率面临挑战。海通证券认为，行业面临去劣质产能，企业只有持续坚持管理红利才是未来的发展方向。

该机构还认为，房地产行业增速瓶颈迫使开发商产业链多元化：向产业链其他方向要利润。商业、文旅、物流地产、跨产业经营会成为更多企业方向选择。

而在物业管理层面，企业应坚持服务导向，从三方面努力实现业务升级：

1、从简单住宅服务，走向城市管理等更多方向；

2、智能化、智慧化降低成本；

3、努力保持平台化和轻资产化，实现从资本输出向管理输出转变。