为什么长期看人口？

人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替和霸权更迭。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本根基，引发了各地区房地产市场的荣衰，如美国东西海岸线城市群的繁荣与东北铁锈州的衰败，中国三大城市群崛起映衬出东北的没落。

长期看人口，关键是看未来的人口流动趋势，人口流入增速较快的地区，其房价增速也较快。人口流动的基本规律是从低收入地区向高收入地区，从中小城市向大城市。而决定人口集聚的关键是该区域经济规模及与本国其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。

中国的人口流动

人口普查10年一次，因此以下数据均以10年为间隔进行分析，即2000-2010年和2010-2020年。

2.1地区：人口向东部、南方集聚

2000-2010年南方、北方年均常住人口增量分别为506.2万、395.8万人，2010-2020年南方、北方年均常住人口增量分别为655.0万、114.6万人，南方年均增量多于北方。2000-2020年南方、北方人口占比分别由58.1%、41.9%变为59.4%、40.6%。同期，北方GDP占比从41.8%降至35.2%，南北经济总量差距从16个百分点迅速扩大至30个百分点。2020年人均GDP前10强城市，除北京外皆在南方（不含资源类城市）。

2000-2010年东部人口占比上升2.38个百分点，西部上升0.96个百分点，中部和东北分别下降1.07个百分点和0.22个百分点；2010-2020年东部人口占比上升2.01个百分点，西部上升0.41个百分点，中部和东北分别下降0.9个百分点和1.23个百分点，东部人口占比呈持续上升趋势。

2.2省级：粤浙人口集聚及黔川渝鄂回流

改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到粤浙人口集聚及黔川渝鄂回流并存三个阶段。

从各省份常住人口变化看，2000-2010年年均常住人口增量前五的省为广东、浙江、上海、北京、山东，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，全部位于北方。具体来看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人；2000-2010年黔、川、渝、鄂等中西部省份年均常住人口增量由负增长转为2010年后的正增长；东北三省由2000-2010年的年均正增长转为2011-2020年的负增长，近年减幅扩大。

图：2000-2020年各省常住人口变化

（来源：泽平宏观）

2.3城市：人口持续向少数核心城市集聚

人口持续向少数核心城市集聚，近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。

图：2000-2010及2010-2020年

各城市常住人口变化

（来源：国家统计局、泽平宏观）

2000-2010年、2010-2020年，全国地级及以上的单位中年均常住人口增量为正的分别有236个、183个，占比分别为72.17%、57.73%；两个时期年均常住人口增量为负的城市数量分别为91、134个，占比分别为27.8%、42.27%。

具体来看，2000-2010年年均常住人口增量前五的城市为上海、北京、苏州、深圳、天津。2010-2020年年均常住人口增量前五的城市为深圳、广州、成都、郑州、西安。其中深圳、成都、广州以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，三城2010-2020年年均常住人口增量分别达72.0万、59.7万、58.2万；郑州、西安、杭州、重庆、长沙近10年年均常住人口增量分别为39.7万、38.6万、32.4万、32.1万、30.1万人；这些城市均为所在都市圈的核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。

图：2000-2010及2010-2020年

各城市能级人口平均增速

（来源：国家统计局、泽平宏观）

从城市能级来看，近10年一线城市人口年均增速为2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速为1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三、四线城市人口年均增速为0.43%、-0.45%，人口持续流出。根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体来看，2000-2020年一线、二线城市人口占比分别由3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、四线城市则由30.87%、42.98%降至30.50%、37.06%。

从趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%、0.53%，一线城市人口年均增速分别为3.42%、2.37%，一线城市人口保持集聚，但增速持续放缓；上述两个时期，二线城市人口年均增速分别为1.53%、1.91%，人口持续流入且增速小幅上升。此外，上述两个时期，三线城市人口年均增速分别为0.53%、0.43%，略低于全国平均增速；四线城市仅为0.16%、-0.45%，明显低于全国平均水平，三、四线城市人口仍持续流出。

2.4都市圈城市群：人口持续向深莞惠、上海都市圈、珠三角、长三角城市群集聚

近10年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，成都、杭州、郑州、苏锡常都市圈年均常住人口增量超40万，京沪都市圈人口向周边疏解。2000-2020年，33个都市圈土地面积仅占全国18.56%，其常住人口合计占比由52.00%提升至57.93%、GDP合计占比由63.24%提升至72.98%，人口、经济进一步向都市圈集聚。2000-2010年、2010-2020年常住人口年均增加的都市圈分别为28、29个。

2000-2010年年均常住人口增量前五的都市圈分别是上海、北京、深莞惠、苏锡常、广佛肇，2010-2020年年均常住人口增量前五的都市圈分别为深莞惠、上海、广佛肇、成都、杭州。具体看，深莞惠、上海、广佛肇3个都市圈年均常住人口增量分别为108.9万、100.0万、84.7万人，成都、杭州、郑州、苏锡常4个都市圈年均常住人口增量分别为53.1万、50.9万、47.2万、40.6万人。

从都市圈内部看，近10年核心城市、周边城市人口均流出的是大连、沈阳、哈尔滨都市圈，年均常住人口增量分别为-41.1万、24.7万、-22.9万人。另外，近10年核心城市人口流入但都市圈整体流出的有昆明、兰州等，如近10年昆明都市圈年均常住人口增量为-8.0万人，昆明市年均增量为20.3万人，这反映出这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入；其中上海都市圈近10年核心城市年均常住人口增量较2000-2010年下降48.7万人。

图：2000-2010及2010-2020年

都市圈常住人口变化

（来源：国家统计局、泽平宏观）

近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势。中国“十三五”规划提出建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛等19个城市群。总体看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。近10年年均常住人口增量前五的城市群分别是珠三角、长三角、成渝、中原、京津冀。

具体看，全国经济最活跃的珠三角、长三角城市群土地面积仅占全国2.92%，2000-2020年常住人口合计占比由13.83%提升至18.05%；2000-2010年，珠三角、长三角城市群年均常住人口增量分别为132.5万、240.8万人，珠三角、长三角城市群年均常住人口增量分别为281.9万、181.9万人。上述两个时期成渝城市群年均常住人口增量由-37.34万变化为69.5万人。但近10年东北、西部等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口流出趋势，上述两个时期，哈长城市群年均常住人口增量分别为26.2万、-63.2万。

图：2000-2010及2010-2020年

各城市群常住人口变化

（来源：国家统计局、泽平宏观）

人口流动与房地产市场分化

人口向大都市圈大城市群集中，在少子老龄化背景下，房地产市场将更加分化，未来经济基本面好、人口流入的大都市圈大城市群房地产市场更有潜力。

中国少子老龄化问题日趋严峻，2020年中国生育率为1.3，全面二孩政策不及预期，生育堆积效应已消退，继2018年出生人口下降200万后，2019年出生人口再下降58万至1465万，2020年下降265万至1200万。按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的地区面临人口收缩。

从需求端看，20-59岁的主力置业人群2013年见顶，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。

房地产长期看人口，预计到2030年1.3亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群；从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成10个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000万级城市和12个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）2000万级大都市圈。