中央层面“房住不炒”基调不变，去年到今年陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、贷款集中管理和两集中供地等，针对房地产行业的政策调控已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控。

与此同时，地方层面一城一策，整体同样以收紧为主，多城市均加强房市调控，且越来越精细化。

围绕房地产调控政策有太多话题可以进行延展。小蔚本期将领读国盛证券最新一期地产开发研报(政策分析部分)，对上半年房地产政策调控进行梳理，并对未来政策方向做出展望。

今年，自然资源部要求22个城市实行“两集中”供地政策：

1、第一个集中：集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理。

2、第二个集中：集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。“两集中”的政策目的主要是为了通过提高房企拿地的现金压力来达到降低土地成交价格，以此来控制房价的目的。

实行集中供地的22个城市包括4个一线城市和18个强二线城市，分别是北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

从城市土地供应方面，集中供地让地方政府在土地出让节奏和底价确定上会更加谨慎。同时由于每年的土地供应被集中在三个时间段，房企拿地资金压力更大，中长期来看平均土地溢价率或许会下降。

从企业方面，22城集中供地加上央行对各银行设置房贷占比上限，企业的现金流管理将受到严重考验，三道红线处于绿档的企业将受到银行和金融机构的青睐。

抑制溢价效果有限

从集中供地政策的效果来看，抑制土地溢价整体收效甚微，不同城市之间出现分化。截至2021年6月6日，共有19城完成首次集中供地，平均溢价率为16.18%，较2020年平均水平增长3.38个百分点，其中有11城高于2020年。

不少城市出现竞拍高热，如重庆由于第一次集中供地集中中心城区，溢价率相比2020年上涨31.2pct至38.8%，其他包括深圳（+7.7pct）、厦门（+9.2pct）、杭州（+4pct）等热点城市土地溢价率依然上行，而福州（-6.3pct）、无锡（-6.4pct）和北京（-8.6pct）等城市土地溢价率下降明显。

热词：学区房 保障房 

4月中央政治局会议继续强调“房住不炒”并点名学区房问题。中共中央政治局强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

会议延续“房住不炒”的基调，但没有再提“因城施策”的调控机制，预示着下半年可能会加强房地产的全局调控，加上今年的集中供地政策，房企今年拿地的现金流压力可能会更大。

同时此次会议首次强调学区房问题和增加保障性住房，国盛证券认为，未来的政策可能将会从打击学区房炒作和提高保障性住房供应方面，实现保持住房价格稳定和保障人民基础住房的目的。

房地产税改革推进中

2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中明确表示推进房地产税立法改革。

5月11日财政部联合全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

国盛证券预计，考虑到4月23日全国人大公布的2021年度立法工作计划并未涉及房地产税，房地产税立法改革还需要一段时间，在今年实施的可能性不大。

这一问题的答案或许能从供地新政下房企拿地数据中寻找，为什么土地市场是政策面的领先指标？国盛证券解释称：

房企拿地时间领先新开工（4-8 个月左右）、销售（8-18 个月）、竣工（3-4 年）。土地投资贡献了房地产投资的34%，而建安投资贡献了60%，如果房企受到影响，首先当期的房地产投资会受到拖累，1年后将影响建安投资，从而更大程度拖累房地产投资和GDP。因此，拿地整体情况将影响未来地产调控力度的松紧。

土地市场上半年趋势如何？

2021年1季度受春节以及集中供地政策的影响，土地供应放缓，300城住宅用地供应建面供给同比微降，但是土地热度依然较高，需求量同比上升；4月随着部分城市开始集中供地，加之房企补库存需求旺盛，供需环比回升，溢价率创年内新高，流拍率下降；5月由于集中供地城市减少，土地供应面积环比下降，但成交量环比持续增长。

分能级来看，1-5月一线城市供应、成交同比大幅增长；二线城市供应同比小幅上升，成交下降明显；三四线城市供需规模均下滑。

5 月土地成交面积环比继续增长同比降幅缩窄，主要由于部分二线热点城市陆续完成首 批集中供地所致。5月300城宅地出让金6985亿元，环比增长55.4%，同比增长38.5%；1-5月累计值为19472亿元，同比增长9pct至17.8%。5月成交建筑面积8322万方，环比增长18.6%，同比下降11.6%；1-5月累计值31150万方，同比降低1.2pct至-8.4%。

5 月各线城市土地成交溢价率均有回落，但仍处于中枢水平。5月份全类型土地平均楼面价为4695元/平，土地成交溢价率为15.6%，相较于4月峰值环比下降9pct。分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市全类型土地成交溢价率分别为7.6%、17.3%、18.3%，较4月分别下降3.6%、6.5%、13.3%。

5月流拍率较4月小幅提升，但仍处于低位，其中一线降低二三四线提升。从流拍率角度来看，5月份的宅地流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)和流拍宗数/推出宗数分别为5.4%和5.1%，较 4 月分别增长0.3pct和增长1.4pct。分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市宅地土地流拍率分别为0%、3.4%、8.7%，较 3 月分别-12.2pct、+2.5pct、+1.7pct。