INDUSTRY STUDY
蔚然行研
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为什么中期看土地？
前面讲过金融政策影响的是需求端，那么土地影响的则是房地产市场的供给端。从供地→开发商拿地→开工→预售→竣工，形成了住房供给。一定时间内，若土地供应过剩，则会导致住房供给过剩，进而使得房价下跌；反之，若土地供应过少，则会导致未来住房的供应不足，进而导致房价上涨。
因此，土地的供应量影响住房市场的供给，从而影响了房价。
例如，日本1985年-1991年的房地产泡沫除了受货币超发政策影响外，还有一个重要因素就是当时土地市场的投机过度，导致了住房供给不足。中国香港的超高房价，也是因为香港政府长期实行土地批租和限制土地供给制度，2002年香港政府宣布取消拍卖土地、暂停“勾地”一年，使得住房市场供给严重不足，导致2004年-2011年房价的暴涨。
反观德国，德国房价之所以保持长期稳定，除了货币政策稳健、货币一直不超发之外，另一个重要原因是住房供给量也保持稳定充足。1978年，德国住房套户比达1.21，即一个家庭平均持有平均1.2套房子，因此房价能够持续稳定。
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中国的“地王频出”和“高房价”
土地财政和招拍挂制度是导致“地王频出”和“高房价”的重要因素。
在土地财政的制度下，地方政府和房地产开发商是房价上涨最大的受益者和地王的制造者。
（来源：泽平宏观）
土地财政即地方政府凭借其对土地征收的垄断权和土地变更的政府用途管治权。
如图所示，地方政府通过经营土地而获得收入，该部分收入通常包括三方面：第一是以出让土地所有权获得的土地出让金收入；第二是与土地出让相关的各项税费的收入；第三是以土地质押为融资手段的债务收入。
因此，地方财政收入很大程度上依赖于土地，地价越高意味着政府收入越高。而招拍挂制度，即通过招标、拍卖的形式获得土地，价高者得，地价抬高从而推高了房价。因此，地王频出和高房价很大程度上受土地财政和招拍挂制度的影响。
从房价的构成分析，如下图所示，土地成本、税收成本、建安费和企业毛收入分别占房价的43.8%、16.8%、8.9%和30.6%。毫无疑问，房价上涨最大的受益者是地方，地方政府所得占了房价的六成。
2020年全年，地方财政总收入（一般公共预算收入+政府性基金预算收入+国有资本经营预算收入）达到33.9万亿元，其中，地方国有土地使用权出让收入约8.4万亿元，占比24.8%。过去几十年，土地财政为城市的建设发展作出了巨大的贡献，但同时也导致了地价推高房价，使得房价过高过快地上涨。
（来源：泽平宏观）
针对土地财政的问题，6月4日，财政部下发了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。通知中提出：“土地出让金从由地方国土资源部门征收改为税务部门征收。”
这里需要强调的是，上述四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。也就是说，土地出让金的归属并没有改变，仍将全额纳入地方政府性基金预算管理，且通过地方政府性基金预算安排支出。
本次由税务部门征收国有土地使用权出让收入，其主要目的在于使得以土地出让金为主体的土地财政变得清晰化、规范化和透明化，减轻隐形风险。土拍收入交给税务部门实行统一管理相当于多一道监管，土拍环节的贪腐现象将大大减少。
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土地与城市化
众所周知，城市化进程使得人口不断向以一二线城市为核心的大都市圈集聚，但土地供给却向三四线城市倾斜，这就使得人地分离、供需错配，导致了一二线城市的高房价和三四线城市的高库存。
2018年，一线、二线和三四线城镇人均住宅建筑面积分别为25.6㎡、32.9㎡和34.3㎡，套户比分别为0.99、1.06和1.12。一二线城市的人均住宅建筑面积和套户比明显低于三四线城市，住房供给偏紧导致高房价。
因此，房地产中期看土地，人口流入的地区，如果土地供给不足，房价必然上涨。
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