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蔚然行研
发售当日遭哄抢!房地产行业将因TA而颠覆??
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然控股
- 来源:
- 发布时间:2021-06-11 09:11
【概要描述】蔚然控股董事长韩成名先生代表公司领取“地新引力2021年度中国房地产私募基金品牌影响力TOP10”大奖
Reits一经推出,随即成为资本市场关注的焦点!
5月31日,首批9只公募Reits正式向公众投资者发售,短短一天时间全部售罄,单日合计吸金超过500亿元!
6月7日晚间,Reits发布成立公告,公告显示,9只公募Reits合计吸引了近150万户投资者认购,净募集金额超过300亿元,6月8日即可转托管。
另据可靠消息,首批公募Reits或有望在7月前上市交易!从发售募集到最终上市,公募Reits火速推进。
作为金融市场的当红新星,Reits到底是什么?TA又会给市场带来怎样的巨变?
由于国内投资者对于此类产品相对陌生,小蔚做一下小科普就显得很有必要:
什么是Reits?
房地产投资信托基金Reits,英文全称:Real Estate Investment Trusts,是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种信托基金。Reits产品可以投资于不同类型的房地产项目,如住房、基础设施、办公室、工厂、仓库、数据中心、林地等等。
根据投资形式,Reits可以分为:权益型Reits、抵押型Reits以及混合型Reits。根据募集对象和方式,Reits可以分为:公募Reits和私募Reits。
公募Reits的结构类似于ABS(资产支持证券 Asset-Backed Security),以底层项目资产作为基础,以项目预期收益作为保证,在资本市场发行资产支持证券。不同于传统ABS的是,国内首批基建公募REIT允许通过基金公司进行公开募集,投资门槛更低,受众更广泛,采取封闭式运作,允许进行二级交易,具有显著的公募+ABS双重特性。
首批项目有何特点?
中国首批公募Reits特点鲜明。9个试点Reits项目具备以下4个特点:
底层资产优质:所有项目的底层资产均为发达地区的基础设施建设项目,具有收益稳定、低风险的特性;
项目性质多样:相比商业物业类Reits的产权类特征,本次有 4 单基础设施 Reits 采取特许经营权转让方式构建 SPV,与产权类项目相比,特许经营权项目在收益特征上更偏向债权;
期限较长,流动性较弱:该批Reits存续期限均在20 年以上,最长存续期限可达 99 年,且均为封闭式基金。与传统债务工具相比,基础设施公募 Reits 流动性较弱,更适合偏好长期工具的投资者;
收入可预测:由于基础资产均为基建项目,未来现金流入有园区租金、高速过路费作为保证,收入可预测性较强。
国际市场发展历程
Reits起源于20世纪60年代的美国。1956-1959 年美国陷入经济衰退,不动产市场成为政府提振经济的重要手段之一,为了吸引资本进入不动产市场,1960年,美国总统艾森豪威尔所签署的法案创立Reits这一新型的投资工具,将不动产投资与股票投资的特性相结合。
同年,联邦政府先后通过《房地产投资信托法》和《国内税收法》以明确Reits的标准并解决Reits和投资者层面双重征税问题。之后的数十年里,虽然美国在不断完善和推进Reits市场,但整体规模仍然偏小。
直到1986年,美国税法改革法案的颁布令Reits产品可以自由地经营和管理房地产,为Reits现代化奠定基础。近30年来,美国Reits市场迎来高速发展期,截至2020年末,美国市场上市Reits产品数为223只,规模已达到1.25万亿美元。
目前美国Reits市场规模处于领先地位。根据EPRA(European Public Real Estate Association)披露的数据,截至2020年12月31日,全球Reits市场共有900只Reits产品,分布于43个国家或地区,总市值达1.9万亿美元。其中,美国Reits市场规模最大,占全球Reits市场的63%。日本、澳大利亚、英国和新加坡 Reits 市场规模排名紧随其后,但各国 Reits 规模占比均不到 10%。
国内Reits发展现状
国内 Reits 仍处于初期探索阶段。2004 年,国务院印发的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中提出“积极探索并开发资产证券化品种”,Reits作为资产证券化产品受到关注。次年,全球首只投资于中国内地物业的越秀Reits在港交所上市。2014 年,国内首个 Reits 专户以及国内交易所首单类Reits 成功发行。2015 年,国内第一只公募Reits——鹏华前海万科 Reits 特批成立,标志着公募基金投资范围正式拓展到房地产领域。
2020年,监管层开始积极推动公募 Reits 试点落地,并将 Reits 底层资产聚焦于基础资产设施建设。
2021年5月14日,上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募Reits,标志着国内公募 Reits 正式启航。
聚焦当前我国Reits市场发展,试点与立法平行推进:
一是政策层面逐步细化。2005年至今,国内Reits相关政策陆续出台,为各类型Reits的推出制定了具体操作规则;
二是市场紧跟政策,积极试水。中国市场发展Reits的努力最早可以追溯到2005年,一只以国内物业设立的Reits在港交所挂牌上市。截至2020年12月31日,类Reits累计发行90单产品,发行金额总计1724.08亿元。已发行的类Reits中绝大部分为房地产项目,基础设施项目也逐年增多。
2014年5月中信证券发行的“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌,当时募集金额达52.1亿元,可以看做国内首单类Reits产品。伴随市场发展趋于成熟,近年来类Reits发行规模逐年上升,截至2020年12月31日,类Reits累计发行90单产品,发行金额总计1724.08亿元。已发行的类Reits中绝大部分为房地产项目,基础设施项目也逐年增多。
挑战与机遇并行
海通证券在发布的相关主题研报中指出,国内市场发展Reits同时面临着机遇与挑战:
机遇
不动产证券化率低,国内空间广阔。在成熟市场,Reits已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。美国是 Reits 的发源地,也是目前 Reits 最大的市场。
2020年末美国Reits总市值达到1.25万亿美元,已经占到美国股市市值的2.23%,在资本市场中占有重要地位。对比中国当前Reits累计发行规模仅占股市市值的0.27%左右,Reits 发展潜力巨大。
挑战
1)对流动性的担忧。封闭运作、投资者结构单一等,可能存在流动性不足的风险。
2)税收优惠推出进度也会影响投资收益。Reits 在境外快速发展的重要因素是税收优惠,而我国还暂时缺少Reits相关税收优惠政策,公募Reits采用“公募基金+ABS”双层结构,可以绕过双重征税问题,但可能让投资者承担多一份的中介成本,节税效果有可能会打折扣。
重塑行业估值 将颠覆地产业?
业内观点认为,Reits的面世对于房地产行业意义重大的,甚至有望重塑地产行业的价值。
一方面,研究数据显示,2011-2020年,美国基础设施Reits的平均综合收益率超过以办公、零售、住宅为底层资产的商业地产Reits。数据中心作为新基建的重要领域,5年的平均综合收益率也达到了21%。全球最大的基础设施Reits,美国电塔公司的市值超过1100亿美元。就像贝壳找房上市后,其市值超过头部房企,公募Reits望重塑地产价值。
美国Reits指数与当地市场主要指数对比
另一方面,Reits本质上是所有权的转移,通过将产业园、工业园等重资产按份出售给投资人,从而让企业得以迅速回流现金,投资人则享有资产增值和经营分红的权利。
举例而言,原本张江高科需要通过收租、提供物业服务等形式逐渐收回对产业园的投资,现在借助Reits将项目的所有权和收益权让渡出去,快速出售资产,大幅缩短投资回收期。
对于投资人而言,持有的Reits份额都对应着具体的资产。资产只要赚取了经营收益,就必须分红给投资者,分红比例一般不低于90%,投资人除了获取分红,还能享受到Reits价格上涨的价差收益。
因此,Reits真正的内核不在于资产变现,而是提供一个利益联结机制。
它在项目的建设者、经营者、投资者之间建立了利益共同体。建设者出力,经营者出智慧,投资者监督并献计献策,三方携手盘活项目资产。
一旦资产借助Reits上市,它就必须接受投资者的监督。资产本身的状况、年度收支的明细都需要对外公开,如果项目经营不善且难以扭转,投资者也会用脚投票,引发Reits的价格不断下滑。
这将倒逼资产管理者发挥主观能动性,更加主动、积极地管理受托资产,谋求更高的经济效益。
从行业发展的角度看,Reits让建设者、管理者、投资人三方各司其职,促进了行业的专业化分工,以意想不到的方式让行业真正迈向“术业有专攻”的更高境界。
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