Reits一经推出，随即成为资本市场关注的焦点！

5月31日，首批9只公募Reits正式向公众投资者发售，短短一天时间全部售罄，单日合计吸金超过500亿元!

6月7日晚间，Reits发布成立公告，公告显示，9只公募Reits合计吸引了近150万户投资者认购，净募集金额超过300亿元，6月8日即可转托管。

另据可靠消息，首批公募Reits或有望在7月前上市交易！从发售募集到最终上市，公募Reits火速推进。

作为金融市场的当红新星，Reits到底是什么？TA又会给市场带来怎样的巨变？

由于国内投资者对于此类产品相对陌生，小蔚做一下小科普就显得很有必要：

房地产投资信托基金Reits，英文全称：Real Estate Investment Trusts，是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种信托基金。Reits产品可以投资于不同类型的房地产项目，如住房、基础设施、办公室、工厂、仓库、数据中心、林地等等。

根据投资形式，Reits可以分为：权益型Reits、抵押型Reits以及混合型Reits。根据募集对象和方式，Reits可以分为：公募Reits和私募Reits。

公募Reits的结构类似于ABS(资产支持证券 Asset-Backed Security)，以底层项目资产作为基础，以项目预期收益作为保证，在资本市场发行资产支持证券。不同于传统ABS的是，国内首批基建公募REIT允许通过基金公司进行公开募集，投资门槛更低，受众更广泛，采取封闭式运作，允许进行二级交易，具有显著的公募+ABS双重特性。

中国首批公募Reits特点鲜明。9个试点Reits项目具备以下4个特点：

底层资产优质：所有项目的底层资产均为发达地区的基础设施建设项目，具有收益稳定、低风险的特性；

项目性质多样：相比商业物业类Reits的产权类特征，本次有 4 单基础设施 Reits 采取特许经营权转让方式构建 SPV，与产权类项目相比，特许经营权项目在收益特征上更偏向债权；

期限较长，流动性较弱：该批Reits存续期限均在20 年以上，最长存续期限可达 99 年，且均为封闭式基金。与传统债务工具相比，基础设施公募 Reits 流动性较弱，更适合偏好长期工具的投资者；

收入可预测：由于基础资产均为基建项目，未来现金流入有园区租金、高速过路费作为保证，收入可预测性较强。

Reits起源于20世纪60年代的美国。1956-1959 年美国陷入经济衰退，不动产市场成为政府提振经济的重要手段之一，为了吸引资本进入不动产市场，1960年，美国总统艾森豪威尔所签署的法案创立Reits这一新型的投资工具，将不动产投资与股票投资的特性相结合。

同年，联邦政府先后通过《房地产投资信托法》和《国内税收法》以明确Reits的标准并解决Reits和投资者层面双重征税问题。之后的数十年里，虽然美国在不断完善和推进Reits市场，但整体规模仍然偏小。

直到1986年，美国税法改革法案的颁布令Reits产品可以自由地经营和管理房地产，为Reits现代化奠定基础。近30年来，美国Reits市场迎来高速发展期，截至2020年末，美国市场上市Reits产品数为223只，规模已达到1.25万亿美元。

目前美国Reits市场规模处于领先地位。根据EPRA（European Public Real Estate Association）披露的数据，截至2020年12月31日，全球Reits市场共有900只Reits产品，分布于43个国家或地区，总市值达1.9万亿美元。其中，美国Reits市场规模最大，占全球Reits市场的63%。日本、澳大利亚、英国和新加坡 Reits 市场规模排名紧随其后，但各国 Reits 规模占比均不到 10%。

国内 Reits 仍处于初期探索阶段。2004 年，国务院印发的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中提出“积极探索并开发资产证券化品种”，Reits作为资产证券化产品受到关注。次年，全球首只投资于中国内地物业的越秀Reits在港交所上市。2014 年，国内首个 Reits 专户以及国内交易所首单类Reits 成功发行。2015 年，国内第一只公募Reits——鹏华前海万科 Reits 特批成立，标志着公募基金投资范围正式拓展到房地产领域。

2020年，监管层开始积极推动公募 Reits 试点落地，并将 Reits 底层资产聚焦于基础资产设施建设。

2021年5月14日，上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募Reits，标志着国内公募 Reits 正式启航。

聚焦当前我国Reits市场发展，试点与立法平行推进：

一是政策层面逐步细化。2005年至今，国内Reits相关政策陆续出台，为各类型Reits的推出制定了具体操作规则；

二是市场紧跟政策，积极试水。中国市场发展Reits的努力最早可以追溯到2005年，一只以国内物业设立的Reits在港交所挂牌上市。截至2020年12月31日，类Reits累计发行90单产品，发行金额总计1724.08亿元。已发行的类Reits中绝大部分为房地产项目，基础设施项目也逐年增多。

2014年5月中信证券发行的“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌，当时募集金额达52.1亿元，可以看做国内首单类Reits产品。伴随市场发展趋于成熟，近年来类Reits发行规模逐年上升，截至2020年12月31日，类Reits累计发行90单产品，发行金额总计1724.08亿元。已发行的类Reits中绝大部分为房地产项目，基础设施项目也逐年增多。

海通证券在发布的相关主题研报中指出，国内市场发展Reits同时面临着机遇与挑战：

机遇

不动产证券化率低，国内空间广阔。在成熟市场，Reits已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。美国是 Reits 的发源地，也是目前 Reits 最大的市场。

2020年末美国Reits总市值达到1.25万亿美元，已经占到美国股市市值的2.23%，在资本市场中占有重要地位。对比中国当前Reits累计发行规模仅占股市市值的0.27%左右，Reits 发展潜力巨大。

挑战

1）对流动性的担忧。封闭运作、投资者结构单一等，可能存在流动性不足的风险。

2）税收优惠推出进度也会影响投资收益。Reits 在境外快速发展的重要因素是税收优惠，而我国还暂时缺少Reits相关税收优惠政策，公募Reits采用“公募基金+ABS”双层结构，可以绕过双重征税问题，但可能让投资者承担多一份的中介成本，节税效果有可能会打折扣。

业内观点认为，Reits的面世对于房地产行业意义重大的，甚至有望重塑地产行业的价值。

一方面，研究数据显示，2011-2020年，美国基础设施Reits的平均综合收益率超过以办公、零售、住宅为底层资产的商业地产Reits。数据中心作为新基建的重要领域，5年的平均综合收益率也达到了21%。全球最大的基础设施Reits，美国电塔公司的市值超过1100亿美元。就像贝壳找房上市后，其市值超过头部房企，公募Reits望重塑地产价值。

美国Reits指数与当地市场主要指数对比

另一方面，Reits本质上是所有权的转移，通过将产业园、工业园等重资产按份出售给投资人，从而让企业得以迅速回流现金，投资人则享有资产增值和经营分红的权利。

举例而言，原本张江高科需要通过收租、提供物业服务等形式逐渐收回对产业园的投资，现在借助Reits将项目的所有权和收益权让渡出去，快速出售资产，大幅缩短投资回收期。

对于投资人而言，持有的Reits份额都对应着具体的资产。资产只要赚取了经营收益，就必须分红给投资者，分红比例一般不低于90%，投资人除了获取分红，还能享受到Reits价格上涨的价差收益。

因此，Reits真正的内核不在于资产变现，而是提供一个利益联结机制。

它在项目的建设者、经营者、投资者之间建立了利益共同体。建设者出力，经营者出智慧，投资者监督并献计献策，三方携手盘活项目资产。

一旦资产借助Reits上市，它就必须接受投资者的监督。资产本身的状况、年度收支的明细都需要对外公开，如果项目经营不善且难以扭转，投资者也会用脚投票，引发Reits的价格不断下滑。

这将倒逼资产管理者发挥主观能动性，更加主动、积极地管理受托资产，谋求更高的经济效益。

从行业发展的角度看，Reits让建设者、管理者、投资人三方各司其职，促进了行业的专业化分工，以意想不到的方式让行业真正迈向“术业有专攻”的更高境界。