官方这次再度传来重磅消息，相关话题便再次冲上热搜。不少市场观点认为，这意味着房地产税立法与改革试点已渐行渐近……

广义的房地产税是一个综合性概念，包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等。狭义的房地产税通常指房产税。

目前国内房产税依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，税基为房产原值减除10%-30%后的余值；税率为1.2%；若房屋出租，则税基为租金收入，税率为12%，并对个人非营业住房等5类房产免征。

2019年全国房产税收入为2988亿，仅为全国公共财政税收的1.9%，而且当前房地产税收“轻持有、重交易”的特征。

平安证券在其研报中分析，尽管国内房地产相关税收种类繁多，但主要集中在房地产开发建设及交易环节，持有环节税收相对较低：

2019年包括房产税在内的6大房地产相关税收合计2.53万亿，占到全国财政税收收入的16%，税负已处于较高水平；但其中跟房地产持有环节相关的房产税和城镇土地使用税合计5184亿，甚至不及土地增值税产生的税收，房地产税收结构“轻持有、重交易”特征明显。

另一方面，国内房产税占GDP比重亦远低于主要国家。从国际经验来看，主要国家房产税占GDP比重区间为0.2%-4.1%，而国内占比仅为0.3%，参考国际经验按照2020年101.6万亿GDP总额计算，则对应房产税收入区间0.2万亿到4.2万亿，房产税作为地方税种，将成为地方财政的重要补充，从而降低地方政府对于土地财政的依赖。

再加上当前房产税对个人非经营性住房免征，并未发挥税收调节个人收入分配，促进社会公平的功能。

因此，房地产税立法及改革势在必行。

而在近日四部门座谈之前，2011年1月，上海和重庆两地启动房产税改革试点，但针对本轮房地产税立法改革被官方首次提上日程，还是在2013年11月，十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；随后在2018年，房地产税立法工作列入五年立法规划。

对于房产税立法推进的时机选择，浙商证券认为，当前国内经济正处于稳增长压力较小的窗口期。短期看，疫情后我国经济快速修复，当前稳增长压力较小。供给端，工业生产热情延续，价格向好推升中游行业景气。

从需求端来看，消费意愿逐步回升、消费场景不断丰富，消费仍有继续向上修复空间；

投资数据中，从与2019年相比的两年复合增速看，仍是地产最为强劲，基建和制造业投资偏弱，但制造业投资增速未来有望走出相对基建和地产投资更好的趋势；

海外供给渐进修复，供需缺口逐步收敛，决定我国进口的主导逻辑将从“外供修复”向“内需拉动”切换，进口渐回升，出口有韧性。

浙商证券进而指出，430政治局会议对下半年政策思路有重要指导意义，本次政治局会议的核心是“利用稳增长压力较小的窗口期”，固本培元是在稳定经济增长的基础上重点解决中长期结构性问题。而会议未再提及“六稳六保”，说明伴随疫情逐渐稳定，政策开始迎来从非常态向常态化回归的重要转折点。

此外，从政治局会议表态来看，解决中长期结构性问题思路较为清晰，其一是化解经济金融风险，强调“建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制”，压实了地方政府责任作为处置的第一责任人；其二，房住不炒要增加供给，防止恶炒学区房。其三，有序推进碳中和，加强平台经济监管。

浙商证券得出结论：决策层此时推进房地产税改革试点，是落实“利用稳增长压力较小的窗口期解决中长期结构性问题”政策思路的重要表现，提示关注房地产税改革试点工作加速推进。

理论上房产税征收将提高住房持有成本，导致短期二手房供给增加，同时提高投资投机成本，抑制部分需求释放，供需此消彼涨将导致短期房价承压，但实际影响还跟免征额度及税率相关。

从国内经验来看，2011年1月上海和重庆试点对个人住房征收房产税，对超过特定套数、交易单价或者面积的住房征收一定的房产税。对比主要国家房产税征收标准，由于存在较高的免征标准，上海及重庆整体房产税负担不及国外。

免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限。从上海和重庆实施效果来看，2011年上海及重庆房产税收入同比分别增长19%和 49%，但占同期地方公共财政收入比重分别为2.1%和1.4%，较 2010 年基本持平和下降0.1pct，意味对当年财政增量贡献有限。

2020年上海、重庆房产税收入占地方公共财政收入比重提升至2.8%、3.4%，但考虑过去十年上海、重庆房价大幅上涨，不排除房产价值上升导致占比上行可能性。整体来看，由于较宽松的免征范围、相对较低的税率，房产税对上海、重庆地方公共财政收入贡献仍然有限。

沪渝房产税对区域楼市走势影响有限。从销售走势看，2011年1月上海、重庆房产税试点后，2010-2011年上海商品房销售面积分别同比降39.0%、13.8%，重庆分别同比增7.8%、5.1%，全国分别同比增10.6%、4.4%。

平安证券指出，2011年上海销售下行更多为受到当年限购冲击，而并非受到房产税影响。从销售结构看，上海房产税起征点为人均住房面积60平米，房产税试点后大户型成交占比出现短暂下滑，2月上海140平米及以上套数成交占比环比下滑6.0pct至13.9%，但 5月之后占比明显恢复，表明房产税影响亦或有限。

从房价角度来看，2011年1月重庆、上海房价环比上涨2.1%和 1.9%，甚至高于同期百城住宅涨幅（1.4%），直到2011年6月、8月两地房价环比才出现下行，但10月开始百城住宅均价亦环比下降，这或许更多与2011年多次降息及多城市逐步限购的大环境相关，上海及重庆房价并未因房产税出台发生更大的调整。

英国：市政税未改房价长期上行趋势

1993年英国开征市政税，根据住房等级实行定额征收。1993年4月，英格兰、威尔士和苏格兰实行以住房价值为基础的市政税，首先，英格兰与苏格兰的住房基于1991年4月1日的价值划分为A-H八个等级，威尔士的住房基于2003年4月1日的价值分为A-I九个等级，基期之后的新建住房按照可比的基期价格进行分类。

其次，以D级为基准税级，各地方政府根据当年财政预算的支出缺口确定D级住房应纳税额（2017年英格兰D级住宅税额为1591英镑），其他等级住房的应纳税额等于D级住房纳税额乘以各等级的税收乘数，该乘数介于6/9-21/9，住房价值和等级越高，则乘数越大，应纳市政税越多。

英国市政税出台后未改房价长期上行趋势：1993年4月征收市政税后，英国NationalWide平均房价指数出现短暂回调，到1993年11月累计下跌2.1%，在经历2年小幅调整期后，1996年英国房价重回上涨通道，当年12月NationalWide平均房价指数同比上涨 8.5%，1997年12月同比上涨12.6%。

截至2021年4月，NationalWide 平均房价指数较1993 年4月累计上涨362%，年均增长5.6%。

韩国：综合不动产税对价格冲击有限

2005年韩国开征综合不动产税，对楼市影响同样有限。2005年8月韩国开征综合不动产税，10月、11月韩国房屋购买价格指数环比分别降0.03%、0.01%，但随后迅速回到上涨通道，2005年12月房屋购买价格指数同比上涨4.0%，2006年12月房屋价格指数同比上涨11.6%。

截至2021年，韩国房屋购买价格指数较2005年8月累计上涨70%，年均增长3.4%。目前韩国综合不动产税一般税率为0.6%-3.0%，税率随房屋价值而上升，并且对拥有3套以上或在调控地区2套以上房屋的持有者将采用更高税率，税率范围1.2%-6.0%。

综合不动产税对首尔房价影响更小。尽管综合不动产税主要针对高额不动产征税，但由于首尔楼市需求旺盛，更易转嫁税收至房价与租金上，因此综合不动产税对首尔房价影响更小，首尔公寓购买价格指数仅在2005年10月环比下滑0.18%，此后一路上涨，12月同比涨幅达9.1%，次年12月同比涨幅达24.1%，均远高于韩国房屋购买价格指数同期涨幅。

截至2021年，首尔公寓购买价格指数较2005年8月累计上涨105%，年均增长4.7%。

未来随着房地产税立法的推进，房地产税内容也会逐步清晰，考虑房地产税的影响和作用，结合已有的上海、重庆试点经验来看，浙商证券预计，房地产税大概率对第一套房不征收，采取阶梯性累进税率。

该机构认为，作为重要的财税制度改革，预计房地产税大概率对第一套房不征收，采取阶梯型累进税率。在兼顾收入分配和调控房价的角色下，上述举措充分发挥房产税差别税率的作用，对购买第二套房以上的购房者可以适当提高房产税率，一方面可以增加购房者继续购买二套房以上的成本，抑制投机性需求；另外一方面，施行这种累进式的税率制度也可以充分发挥其收入再分配的作用。

在这种情况下，仅能买得起一套房的中产阶级只需要交少部分税，而愿意并且有能力购买二套房以上的富人需要交更多的税，差别税率起到了调节收入分配、缩小贫富差距的功能。

此外，因为阶梯型累进税率带来的持有成本大幅提升，拥有较多存量住房的持有者会倾向于出售房产，由此扩大二手房市场的房屋供给，有助于解决核心城市的楼市供需错配问题。