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全面开征还是试点扩围?房产税改革走到哪一步了?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2021-06-07 09:14
  • 访问量:0

【概要描述】房产税,一直是人们关心的焦点,民间关于房产税的呼声和讨论不曾停歇。

全面开征还是试点扩围?房产税改革走到哪一步了?

【概要描述】房产税,一直是人们关心的焦点,民间关于房产税的呼声和讨论不曾停歇。

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官方这次再度传来重磅消息,相关话题便再次冲上热搜。不少市场观点认为,这意味着房地产税立法与改革试点已渐行渐近……

 

国内房产税征收现况

 

广义的房地产税是一个综合性概念,包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税,包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等。狭义的房地产税通常指房产税。

 

目前国内房产税依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收,税基为房产原值减除10%-30%后的余值;税率为1.2%;若房屋出租,则税基为租金收入,税率为12%,并对个人非营业住房等5类房产免征。

 

 

2019年全国房产税收入为2988亿,仅为全国公共财政税收的1.9%,而且当前房地产税收“轻持有、重交易”的特征。

 

 

平安证券在其研报中分析,尽管国内房地产相关税收种类繁多,但主要集中在房地产开发建设及交易环节,持有环节税收相对较低:

 

2019年包括房产税在内的6大房地产相关税收合计2.53万亿,占到全国财政税收收入的16%,税负已处于较高水平;但其中跟房地产持有环节相关的房产税和城镇土地使用税合计5184亿,甚至不及土地增值税产生的税收,房地产税收结构“轻持有、重交易”特征明显。

 

 

另一方面,国内房产税占GDP比重亦远低于主要国家。从国际经验来看,主要国家房产税占GDP比重区间为0.2%-4.1%,而国内占比仅为0.3%,参考国际经验按照2020年101.6万亿GDP总额计算,则对应房产税收入区间0.2万亿到4.2万亿,房产税作为地方税种,将成为地方财政的重要补充,从而降低地方政府对于土地财政的依赖。

 

 

再加上当前房产税对个人非经营性住房免征,并未发挥税收调节个人收入分配,促进社会公平的功能。

 

因此,房地产税立法及改革势在必行

 

而在近日四部门座谈之前,2011年1月,上海和重庆两地启动房产税改革试点,但针对本轮房地产税立法改革被官方首次提上日程,还是在2013年11月,十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”;随后在2018年,房地产税立法工作列入五年立法规划。

 

 

当前房地产税推进的大背景

 

对于房产税立法推进的时机选择,浙商证券认为,当前国内经济正处于稳增长压力较小的窗口期。短期看,疫情后我国经济快速修复,当前稳增长压力较小。供给端,工业生产热情延续,价格向好推升中游行业景气。

 

从需求端来看,消费意愿逐步回升、消费场景不断丰富,消费仍有继续向上修复空间;

 

投资数据中,从与2019年相比的两年复合增速看,仍是地产最为强劲,基建和制造业投资偏弱,但制造业投资增速未来有望走出相对基建和地产投资更好的趋势;

 

海外供给渐进修复,供需缺口逐步收敛,决定我国进口的主导逻辑将从“外供修复”向“内需拉动”切换,进口渐回升,出口有韧性。

 

浙商证券进而指出,430政治局会议对下半年政策思路有重要指导意义,本次政治局会议的核心是“利用稳增长压力较小的窗口期”,固本培元是在稳定经济增长的基础上重点解决中长期结构性问题。而会议未再提及“六稳六保”,说明伴随疫情逐渐稳定,政策开始迎来从非常态向常态化回归的重要转折点。

 

此外,从政治局会议表态来看,解决中长期结构性问题思路较为清晰,其一是化解经济金融风险,强调“建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制”,压实了地方政府责任作为处置的第一责任人;其二,房住不炒要增加供给,防止恶炒学区房。其三,有序推进碳中和,加强平台经济监管。

 

浙商证券得出结论:决策层此时推进房地产税改革试点,是落实“利用稳增长压力较小的窗口期解决中长期结构性问题”政策思路的重要表现,提示关注房地产税改革试点工作加速推进。

 

沪渝试点冲击可控

 

理论上房产税征收将提高住房持有成本,导致短期二手房供给增加,同时提高投资投机成本,抑制部分需求释放,供需此消彼涨将导致短期房价承压,但实际影响还跟免征额度及税率相关。

 

从国内经验来看,2011年1月上海和重庆试点对个人住房征收房产税,对超过特定套数、交易单价或者面积的住房征收一定的房产税。对比主要国家房产税征收标准,由于存在较高的免征标准,上海及重庆整体房产税负担不及国外。

 

免征范围大叠加低税率,房产税对沪渝地方财政贡献有限。从上海和重庆实施效果来看,2011年上海及重庆房产税收入同比分别增长19%和 49%,但占同期地方公共财政收入比重分别为2.1%和1.4%,较 2010 年基本持平和下降0.1pct,意味对当年财政增量贡献有限。

2020年上海、重庆房产税收入占地方公共财政收入比重提升至2.8%、3.4%,但考虑过去十年上海、重庆房价大幅上涨,不排除房产价值上升导致占比上行可能性。整体来看,由于较宽松的免征范围、相对较低的税率,房产税对上海、重庆地方公共财政收入贡献仍然有限。

 

沪渝房产税对区域楼市走势影响有限。从销售走势看,2011年1月上海、重庆房产税试点后,2010-2011年上海商品房销售面积分别同比降39.0%、13.8%,重庆分别同比增7.8%、5.1%,全国分别同比增10.6%、4.4%。

 

平安证券指出,2011年上海销售下行更多为受到当年限购冲击,而并非受到房产税影响。从销售结构看,上海房产税起征点为人均住房面积60平米,房产税试点后大户型成交占比出现短暂下滑,2月上海140平米及以上套数成交占比环比下滑6.0pct至13.9%,但 5月之后占比明显恢复,表明房产税影响亦或有限。

 

从房价角度来看,2011年1月重庆、上海房价环比上涨2.1%和 1.9%,甚至高于同期百城住宅涨幅(1.4%),直到2011年6月、8月两地房价环比才出现下行,但10月开始百城住宅均价亦环比下降,这或许更多与2011年多次降息及多城市逐步限购的大环境相关,上海及重庆房价并未因房产税出台发生更大的调整。

 

海外经验看房产税影响

 

英国:市政税未改房价长期上行趋势

 

1993年英国开征市政税,根据住房等级实行定额征收。1993年4月,英格兰、威尔士和苏格兰实行以住房价值为基础的市政税,首先,英格兰与苏格兰的住房基于1991年4月1日的价值划分为A-H八个等级,威尔士的住房基于2003年4月1日的价值分为A-I九个等级,基期之后的新建住房按照可比的基期价格进行分类。

 

其次,以D级为基准税级,各地方政府根据当年财政预算的支出缺口确定D级住房应纳税额(2017年英格兰D级住宅税额为1591英镑),其他等级住房的应纳税额等于D级住房纳税额乘以各等级的税收乘数,该乘数介于6/9-21/9,住房价值和等级越高,则乘数越大,应纳市政税越多。

 

英国市政税出台后未改房价长期上行趋势:1993年4月征收市政税后,英国NationalWide平均房价指数出现短暂回调,到1993年11月累计下跌2.1%,在经历2年小幅调整期后,1996年英国房价重回上涨通道,当年12月NationalWide平均房价指数同比上涨 8.5%,1997年12月同比上涨12.6%。

 

 

截至2021年4月,NationalWide 平均房价指数较1993 年4月累计上涨362%,年均增长5.6%。

 

韩国:综合不动产税对价格冲击有限

 

2005年韩国开征综合不动产税,对楼市影响同样有限。2005年8月韩国开征综合不动产税,10月、11月韩国房屋购买价格指数环比分别降0.03%、0.01%,但随后迅速回到上涨通道,2005年12月房屋购买价格指数同比上涨4.0%,2006年12月房屋价格指数同比上涨11.6%。

 

截至2021年,韩国房屋购买价格指数较2005年8月累计上涨70%,年均增长3.4%。目前韩国综合不动产税一般税率为0.6%-3.0%,税率随房屋价值而上升,并且对拥有3套以上或在调控地区2套以上房屋的持有者将采用更高税率,税率范围1.2%-6.0%。

 

 

综合不动产税对首尔房价影响更小。尽管综合不动产税主要针对高额不动产征税,但由于首尔楼市需求旺盛,更易转嫁税收至房价与租金上,因此综合不动产税对首尔房价影响更小,首尔公寓购买价格指数仅在2005年10月环比下滑0.18%,此后一路上涨,12月同比涨幅达9.1%,次年12月同比涨幅达24.1%,均远高于韩国房屋购买价格指数同期涨幅。

 

 

截至2021年,首尔公寓购买价格指数较2005年8月累计上涨105%,年均增长4.7%。

 

浙商证券:大概率对首套房不征收

 

未来随着房地产税立法的推进,房地产税内容也会逐步清晰,考虑房地产税的影响和作用,结合已有的上海、重庆试点经验来看,浙商证券预计,房地产税大概率对第一套房不征收,采取阶梯性累进税率。

 

该机构认为,作为重要的财税制度改革,预计房地产税大概率对第一套房不征收,采取阶梯型累进税率。在兼顾收入分配和调控房价的角色下,上述举措充分发挥房产税差别税率的作用,对购买第二套房以上的购房者可以适当提高房产税率,一方面可以增加购房者继续购买二套房以上的成本,抑制投机性需求;另外一方面,施行这种累进式的税率制度也可以充分发挥其收入再分配的作用。

 

在这种情况下,仅能买得起一套房的中产阶级只需要交少部分税,而愿意并且有能力购买二套房以上的富人需要交更多的税,差别税率起到了调节收入分配、缩小贫富差距的功能。

 

此外,因为阶梯型累进税率带来的持有成本大幅提升,拥有较多存量住房的持有者会倾向于出售房产,由此扩大二手房市场的房屋供给,有助于解决核心城市的楼市供需错配问题。

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