2020年房地产行业不易，在新冠疫情的突发，叠加2017年前后高价地的集中结算，各梯队上市房企盈利受到一定影响，出现了2015年来首次净利润负增长。

其中龙头房企营收和归母净利增速继续领跑，且归母净利占总体房企比重自2016年以来持续提升，归母净利集中度创 2015 年以来新高。相比之下，中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大，小型房企连续两年归母净利同比降幅在30%以上。

业绩规模层面，2020年总体房企营收同比增长12.3%，较2019年下滑8.9个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比增长14.1%、10.9%、5.4%，增速较2019年-9.8、-8.4、-5.8个百分点。

总体房企归母净利润同比下降8.8%，增速较2019年回落20.8个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比下降5.9%、9.5%、38.1%，增速较2019年减少29.0、14.7、6.3个百分点。

业绩集中度层面，龙头、中型、小型房企营收占比分别为 59.8%、32.9%、7.3%，其中龙头房企提升0.9个百分点，中型、小型房企分别下降0.4、0.5个百分点。

龙头、中型、小型房企归母净利占比分别为64.1%、32.2%、3.7%，其中龙头房企提升2.0个百分点，中型、小型房企分别下降0.3、1.7个百分点。

近年来，龙头房企的业绩集中度提升，创2014年以来新高。

毛利率如期加速回落，龙头ROE保持绝对领先2016-2018年高价地集中结转对盈利能力的拖累加速显现，各梯队上市房企毛利率和归母净利率自2018年历史高点持续回落，且2020年回落幅度进一步扩大。凭借良好的管控效率和无息杠杆驱动能力，龙头房企保持归母净利率和ROE的绝对领先。

毛利率方面，2020 年总体房企毛利率为27.3%，较2019年回落4.2个百分点。龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.6%、30.4%、27.5%，较 2019 年分别回落4.4、3.7、3.9个百分点。

2020年总体房企归母净利率为7.5%，较2019年下滑1.7个百分点。龙头、中型、小型房企归母净利率分别为8.0%、7.3%、3.8%，较2019年分别回落1.7、1.7、2.6个百分点。

2020 年总体房企加权平均ROE为12.8%，同比下滑3.0个百分点。上市房企杠杆率依然保持高位，净利率和周转率下滑为拖累 ROE 表现的主要原因。

龙头、中型、小型房企加权平均ROE分别为17.9%、10.1%、3.6%，同比-4.5、-2.1、-2.4个百分点，我们认为行业整体ROE下行趋势在中短期内仍将延续。

若以【（销售费用+管理费用）/销售商品提供劳务收到的现金】为口径，衡量房企的销售管理费用管控能力。

2020年总体房企销售管理费用率为5.2%，较2019年下滑0.3个百分点。龙头、中型、小型房企销售管理费用率分别为 4.6%、6.1%、6.2%，较2019年下滑0.3、0.2、1.0 个百分点。

随着高价地对利润空间的挤压，上市房企通过主动加强管控效率对冲利润率下行。其中龙头房企销售管理费用率创近3年新低，且领先总体房企0.6个百分点。

以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企销售进展，2020年总体房企该指标同比增6.5%，增速较2019年下滑4.1个百分点。龙头、中型、小型房企分别同比增长7.1%、3.6%、16.0%，增速同比-5.8、-4.1、+8.9 个百分点。

2020年上市房企销售回款同比增速低于同期全国商品房销售金额同比增速2.2个百分点，去化难度加大叠加2020下半年流动性边际收紧对回款质量的影响开始显现。

其中龙头房企销售回款同比增速平稳，回款占比较2019年继续提升，同时小型房企增速在低基数下迎来反弹，共同对中型房企市占率形成挤压。

预收账款增速有所回落。2020年总体房企预收账款同比增长9.6%，增速较2019年回落8.6个百分点，预收账款营收覆盖率为120.3%，较2019年下落3.0个百分点。

2020年疫情冲击下，上市房企结算和回款双双放缓，导致合同负债同比增速同步回落，且各梯队增速差异显著收敛。相比之下，龙头、中型房企合同负债对当年营收的覆盖率均有所回落，但依然保持在120%以上。

若以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展，2020年总体房企同比增长6.2%，增速较2019年下滑15.3个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比增长8.2%、2.5%、6.6%。

2020年龙头、中型、小型房企“购买商品接受劳务支付的现金”占比分别为60.1%、31.9%、8.0%，龙头房企同比上升1.1个百分点，中型房企下滑1.2个百分点。

在拿地和施工强度上，“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”，2020年总体房企为74.5%，较2019年下降0.2个百分点；龙头、中型、小型房企分别为76.8%、70.5%、74.5%，同比增长+0.8、-0.7、-6.6个百分点。

2020年三条红线的实施开启地产金融层面的供给侧改革，杠杆空间的刚性制约加速上市房企存量项目的周转变现，同时随着2020下半年以来土地市场溢价率的平稳回落，龙头房企凭借融资优势重启集中度回升，拿地施工支出和投资强度连续两年保持各梯队领先，且投资强度自2014年以来首次超过80%，为新一轮行业集中度的提升奠定基础。

融资规模层面，2020年整体房企筹资活动现金流入总额24,492亿元，同比增长18.8%，增速较2019全年提升12.2个百分点；龙头、中型、小型房企分别同比增长15.7%、18.8%、31.4%，增速较2019全年分别增长11.0、12.1、16.0个百分点；龙头、中型、小型房企筹资现金流入占比为38.8%、50.0%、11.3%，较2019全年变动-1.1、0.0、+1.1个百分点。

2020年整体房企筹资活动现金流净额677亿元，较2019年同比增长421.8%；其中龙头房企筹资净额为-379亿元，去年同期筹资净额为6亿，中型、小型房企筹资净额分别为1,020、36亿元，分别同比增长896.8%、71.7%，中型房企整体体现出更为积极的筹资动作。

有息负债方面，2020年整体房企有息负债（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券）规模33,260亿元，较2019年增长8.4%，增速延续2015年以来低位。龙头、中型、小型房企有息负债分别较2019年增长8.7%、8.3%、7.2%；龙头、中型、小型房企有息负债占比分别为42.6%、47.4%、10.0%，分别较2019年变动+0.1、0.0、-0.1个百分点。

2020年龙头、中型、小型房企长短期债务比分别为67.8%：32.2%、67.8%：32.2%、 63.7%：36.3%，龙头、中型、小型房企的短期债务占比相比2019年分别变动-2.7、-3.7、-0.2个百分点。

净负债率层面，2020年整体房企净负债率为77.3%，较2019年下滑8.7个百分点；龙头、中型、小型房企净负债率分别为57.2%、101.0%、86.3%，较2019年分别变动-6.1，-12.9、 +0.2个百分点。

扣除预收账款的资产负债率层面，整体房企扣除预收账款的资产负债率为 73.0%，较 2019 年增长 0.3 个百分点；龙头、中型、小型房企扣除预收账款的资产负债率分别为 72.7%、 73.7%、71.2%，龙头、中型、小型房企较 2019 年分别变动-0.3、+0.7、+1.5 个百分点。

现金覆盖倍数层面，整体房企货币资金/短期负债的比重为125.1%，较2019年增长16.6个百分点；龙头、中型、小型房企现金覆盖倍数分别为130.0%、110.0%、100.1%，较2019年分别增长3.0、23.7、2.9个百分点。

2020年整体房企杠杆率相比去年同期及今年上半年均有所改善，“三条红线”融资监管新规的统计结果显示，71 家主流 A 股上市房企中，2020 “三条红线”融资监管分档相比 2019 变化如下：

13家降档（其中红色-橙色5家；红色-黄色1家；橙色-黄色3家；橙色-绿色1家；黄色-绿色2家；红色-绿色1家）；47家不变；11家升档（绿色-黄色6家；绿色-橙色1家；黄色-橙色1家；橙色-红色2家；绿色-红色1家)。

2020年主流房企均通过加快开工去化、审慎投资拿地、加快竣工结转等措施加速报表改善，除扣除预收账款的资产负债率之外，大部分上市房企两项监测指标已经调整到位。

小结

华泰证券认为，历史高价地块对报表利润率的挤压持续兑现，预计行业销售利润率已经筑底，21年有望边际改善，行业扩储节奏稳健，优质头部企业土地集中度提升。

与此同时，“三道红线”、贷款集中度、土地供应“两集中”等长效机制的实施将重塑行业竞争格局，市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展能力的房企。

虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，而优质房企有望改变当前的估值状态。