人口与房地产密不可分，可以说，城镇化、人口流向、城市发展是影响房地产生长的核心问题。居住需求、城市人口总量和人口流动情况将直接影响房地产的业务布局，而户别人口和年龄构成的改变，将为房地产产品设计、养老地产和旧改等带来新变化。日前，第七次人口普查数据发布，本文将对人口普查数据背后的房地产趋势进行简要剖析。

关于房地产市场，有一个经典判断：短期看土地，中期看金融，长期看人口。第七次人口普查数据全国人口共141178万人，与2010年相比增加了7206万人，增长率为5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%，下降0.04%。

与第六次人口普查数据相比，第七次人口普查在城乡人口、流动人口、户别人口和人口年龄构成等方面均已发生变化。其中第七次人口普查数据居住在城镇的人口约9.02亿人，城镇化率上升到63.89%，与第六次人口普查相比，城镇人口增加超2.36亿人，城镇人口比重上升14.21%，城镇化进程加速，流动人口大量增加。

当前我国城镇化率水平相当于日本上世纪50年代、韩国80年代水平，德国、美国在上世纪50年代城市化率已突破60%。从发达国家发展历程来看，我国未来城镇化仍有较大空间。

《“十四五”规划纲要》中明确提出，至2025年常住人口城镇化率提高到65%，房地产市场需求整体仍有释放空间。

对于城镇化率达70%的大城市，消费者进入“换房改善”阶段，在改善住房驱动下，消费者对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅的需求越来越大，物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场也将迎来发展机遇期。

第七次人口普查数据显示，我国共有家庭户4.94亿户，较2010年增长近23%，家庭户人口合计近12.93亿人。

在户均人口和人口年龄结构方面，户均人口下降到2.62人，家庭小型化趋势明显，由根据目前家庭户数测算，户均人口每下降0.1人，有望平均新增2000万套住房需求，家庭观改变等因素导致的小型化家庭趋势催生新需求；另外独身主义兴起：一人户家庭占比提升，北京、上海、广东等发达地区的该比例分别为22.9%、23.8%、26.7%，单人户家庭的持续上升对住房需求具有显著促进作用。

60岁及以上人口增加至2.64亿人，老龄化程度加深。人口老龄化也增加了市场对改善大户型的需求。第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口2.64亿人，占比18.7%，成为各年龄段中占比上升最快的群体，较2010年上升5.44%。

其中65岁及以上人口1.91亿人，占比13.5%，我国人口老龄化程度进一步加深。随着老年人前期财富积累，老年人置业会对小区环境、房屋面积和居住舒适度提出更高要求。另一方面，人口老龄化也会催生更多养老地产项目，要进一步优化社区医疗和社区服务，更好地满足老年人需求。

第七次人口普查数据显示，我国人户分离人口近4.93亿人，与第六次人口普查相比，增加2.31亿人，增长88.52%。其中，市辖区内人户分离人口为11694万人，流动人口为37582万人；跨省流动人口为12484万人。与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。

从人口的省际流动来看，广东、浙江和江苏人口流入最多，十年间人口分别增加2171万人、1014万人和609万人，人口流入背后是珠三角、长三角城市群和都市圈的勃兴。人口流入带来城市置业需求的上升，都市圈内的房地产市场将迎来更多发展机遇。

从人口的省内流动来看，市辖区内人户分离人口1.17亿人，增长192.66%，远高于88.52%的整体人户分离增速。而从人口流动的具体数量看，省内流动人口2.51亿人，占总流动人口的67%，高于跨省流动。非一线核心城市，比如省会及计划单列市逐渐成为人口流动的重要方向，二线城市的房地产开发空间或许更优。

流动人口中，有一定比例的年轻群体，这部分人群随着平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将逐步安排子女和父母随迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。另外，发展租赁住房业务，健全城镇住房保障体系也是解决大量流动人口居住问题的策略之一。

就目前公布的人口普查数据来看，总体上，10年来我国人口继续保持增长态势。受人口流动的影响，人口流向长三角和珠三角等周边城市，中国人户分离的现象明显。老龄化趋势明显，教育压力增大，三房四房需求增加，个人生活条件在提高，年轻人越来越重视个人生活的品质、隐私和自由度，整个社会对住房改善的需求在上升。