INDUSTRY STUDY
蔚然行研
揭开“七人普”数据背后的房地产趋势
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然控股
- 来源:
- 发布时间:2021-05-21 08:50
【概要描述】总体上,10年来我国人口继续保持增长态势。受人口流动的影响,人口流向长三角和珠三角等周边城市,中国人户分离的现象明显。老龄化趋势明显,教育压力增大,三房四房需求增加,个人生活条件在提高,年轻人越来越重视个人生活的品质、隐私和自由度,整个社会对住房改善的需求在上升。
揭开“七人普”数据背后的房地产趋势
【概要描述】总体上,10年来我国人口继续保持增长态势。受人口流动的影响,人口流向长三角和珠三角等周边城市,中国人户分离的现象明显。老龄化趋势明显,教育压力增大,三房四房需求增加,个人生活条件在提高,年轻人越来越重视个人生活的品质、隐私和自由度,整个社会对住房改善的需求在上升。
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人口与房地产密不可分,可以说,城镇化、人口流向、城市发展是影响房地产生长的核心问题。居住需求、城市人口总量和人口流动情况将直接影响房地产的业务布局,而户别人口和年龄构成的改变,将为房地产产品设计、养老地产和旧改等带来新变化。日前,第七次人口普查数据发布,本文将对人口普查数据背后的房地产趋势进行简要剖析。
关于房地产市场,有一个经典判断:短期看土地,中期看金融,长期看人口。第七次人口普查数据全国人口共141178万人,与2010年相比增加了7206万人,增长率为5.38%;年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%,下降0.04%。
与第六次人口普查数据相比,第七次人口普查在城乡人口、流动人口、户别人口和人口年龄构成等方面均已发生变化。其中第七次人口普查数据居住在城镇的人口约9.02亿人,城镇化率上升到63.89%,与第六次人口普查相比,城镇人口增加超2.36亿人,城镇人口比重上升14.21%,城镇化进程加速,流动人口大量增加。
当前我国城镇化率水平相当于日本上世纪50年代、韩国80年代水平,德国、美国在上世纪50年代城市化率已突破60%。从发达国家发展历程来看,我国未来城镇化仍有较大空间。
《“十四五”规划纲要》中明确提出,至2025年常住人口城镇化率提高到65%,房地产市场需求整体仍有释放空间。
对于城镇化率达70%的大城市,消费者进入“换房改善”阶段,在改善住房驱动下,消费者对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅的需求越来越大,物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场也将迎来发展机遇期。
第七次人口普查数据显示,我国共有家庭户4.94亿户,较2010年增长近23%,家庭户人口合计近12.93亿人。
在户均人口和人口年龄结构方面,户均人口下降到2.62人,家庭小型化趋势明显,由根据目前家庭户数测算,户均人口每下降0.1人,有望平均新增2000万套住房需求,家庭观改变等因素导致的小型化家庭趋势催生新需求;另外独身主义兴起:一人户家庭占比提升,北京、上海、广东等发达地区的该比例分别为22.9%、23.8%、26.7%,单人户家庭的持续上升对住房需求具有显著促进作用。
60岁及以上人口增加至2.64亿人,老龄化程度加深。人口老龄化也增加了市场对改善大户型的需求。第七次人口普查数据显示,我国60岁及以上人口2.64亿人,占比18.7%,成为各年龄段中占比上升最快的群体,较2010年上升5.44%。
其中65岁及以上人口1.91亿人,占比13.5%,我国人口老龄化程度进一步加深。随着老年人前期财富积累,老年人置业会对小区环境、房屋面积和居住舒适度提出更高要求。另一方面,人口老龄化也会催生更多养老地产项目,要进一步优化社区医疗和社区服务,更好地满足老年人需求。
第七次人口普查数据显示,我国人户分离人口近4.93亿人,与第六次人口普查相比,增加2.31亿人,增长88.52%。其中,市辖区内人户分离人口为11694万人,流动人口为37582万人;跨省流动人口为12484万人。与2010年相比,人户分离人口增长88.52%,市辖区内人户分离人口增长192.66%,流动人口增长69.73%。
从人口的省际流动来看,广东、浙江和江苏人口流入最多,十年间人口分别增加2171万人、1014万人和609万人,人口流入背后是珠三角、长三角城市群和都市圈的勃兴。人口流入带来城市置业需求的上升,都市圈内的房地产市场将迎来更多发展机遇。
从人口的省内流动来看,市辖区内人户分离人口1.17亿人,增长192.66%,远高于88.52%的整体人户分离增速。而从人口流动的具体数量看,省内流动人口2.51亿人,占总流动人口的67%,高于跨省流动。非一线核心城市,比如省会及计划单列市逐渐成为人口流动的重要方向,二线城市的房地产开发空间或许更优。
流动人口中,有一定比例的年轻群体,这部分人群随着平均年龄不断上升,并逐步进入婚育阶段,未来将逐步安排子女和父母随迁,在迁入地上学、就业、生活和养老,这将产生首次置业需求,且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。另外,发展租赁住房业务,健全城镇住房保障体系也是解决大量流动人口居住问题的策略之一。
就目前公布的人口普查数据来看,总体上,10年来我国人口继续保持增长态势。受人口流动的影响,人口流向长三角和珠三角等周边城市,中国人户分离的现象明显。老龄化趋势明显,教育压力增大,三房四房需求增加,个人生活条件在提高,年轻人越来越重视个人生活的品质、隐私和自由度,整个社会对住房改善的需求在上升。
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