过去一个多月来，A股上市房企集中发布了2020年年报及2021年一季报。

从房企业绩表现来看，监管层对待地产行业坚持“房住不炒”的基调未曾改变，三道红线和房地产贷款集中度管理又为企业设定了发展上限。

在这样的趋势下，央企、国企和一贯追求财务稳健的民营房企具有更大的优势，各成为推动集中度上行的主要力量。与此同时，整个地产的发展逻辑和关键词也出现了质的变化——

业绩下移 龙头较优

2020年，A股上市房企整体营收同比增长10.9%，增速较2019年降9.1个百分点；归母净利润同比下降15.6%，首次出现负增长，增速较2019年降27.2个百分点。

平安证券研报认为，考虑近年销售增速放缓，预计后续上市房企营收增速仍将面临压力。从利润拆分来看，2020年归母净利润增速低于营收主因：

1、毛利率同比降4.6个百分点，至26.9%；

2、资产及信用减值损失同比增长66.7%，至559.9亿元；

3、少数股东损益占比同比升3.8个百分点，至24.5%。

在降杠杆及集中供地因素影响下，房企合作意愿增强，预计后续少数股东损益占比仍将维持较高水平。

分公司类别来看，2020年行业龙头营收同比增长 16.7%，高于区域龙头（4.4%）、中小房企（持平）和商业及园区开发房企（-0.9%）。从归母净利润角度来看，行业龙头增速为6.3%，高于商业及园区开发房企（-1.8%）、区域龙头（-36.2%）、中小房企（-90.2%）。

费率下降 去化缩短

除了整体毛利率较2019年下降4.6个百分点之外，A股上市房企销售净利率9.5%，较2019年下降2.4个百分点。

不过费用率方面，由于2020年上半年融资环境较为宽松，同时考虑疫后楼市景气度上行、精细化发展下管理能力提升，2020年A股上市房企财务费用率、销售费用率、管理费用率同比分别下降0.2个、0.2个、0.4个百分点至2.2%、2.8%、3.2%。

整体来看，期间费用率同比下降0.8个百分点，至8.4%。

另一方面，尽管新冠疫情影响年初销售节奏，但受益于整体流动性宽松、疫后积累需求释放，全年来看主流房企销售仍取得较好表现。2020年A股上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为3.1万亿元，同比增长6.2%

政策环境趋严影响下，主流房企依靠品牌影响力、强大的运营能力及灵活的战略布局，持续扩大市场份额。2020年TOP10、TOP50、TOP100销售额市占率分别为26.5%、55%、66.2%，较2019年提升0.2 个、2.1个、2.7个百分点。

2020年末板块整体存货达7.1万亿元，同比增长11.1%，增速较2019年降8个百分点。用存货重估货值（存货/(1-毛利率)）减去合同负债后除以近一年销售回款来衡量去化周期，2020年末行业整体去化周期2.06年，较2019年末下降0.07年，处于历史中等水平。

在以稳为主的政策及行业环境下，降杠杆、稳增长、精细化发展为多数房企优先选择，平安证券并预计，上市房企存货去化周期或稳中趋降。分公司来看，行业龙头去化周期远低于其他三类房企。

指标改善 两档达标

截至2020年末A股上市房企整体净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为76.5%、72.4%、119.6%，较2019年降6.7个、升0.6个、升17.5个百分点。仅剔除预收款后的资产负债率未达到“三条红线”要求。

分公司来看，2020年末行业龙头净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为53.4%、73%、157.3%，整体表现更优。

进一步梳理各房企“三条红线”达标情况，121家A股上市房企中，2020年末同时超出3条红线的为14家、同时超出 2条为 19家、仅超出1条为39家、均符合要求为49家，较2019年末分别减少11家、增加9家、增加11家、减少9家。对比2019年，121家上市房企中24家实现降档，其中21家降1档、3家降两档。

财务情况改善的同时，行业龙头及区域龙头投资延续扩张趋势，2020年购地及建安支出同比增长9.4%、6.3%。相较而言，中小房企、商业及园区开发企业2020年购地及建安支出则同比下降10.8%、9.7%。

由于销售规模大于营收收入，2020年末A股上市房企合同负债余额3.3万亿元，同比增长6.8%，增速较2019年降11.1个百分点。

以合同负债/近一年营收计算业绩保障程度，期末A股上市房企业绩保障度为119.2%，较2019年末下降4.6个百分点。平安证券因此认为，由于业绩保障度仍处相对高位，未来行业营收仍有望延续增长，但考虑合同负债增速放缓，营收增速或随之承压。

针对2020年房地产上市企业业绩及财务表现，不少机构做出了总结和展望，亿翰智库围绕“分化”这一关键词做出分析：

2020年房企表现，“分化”贯穿始终，优势房企更易在行业中生存发展。“房住不炒”基调下三道红线和房地产贷款集中度管理制度为企业设定了发展上限，央企、国企和一贯追求财务稳健的民营房企因此具有更大优势，也是行业集中度上移的主要力量。

1、销售分化

三道红线从根本上限制房地产企业有息负债的增速，倒逼房企去金融化，土地集中出让制度要求房企资金池不断加深，两相作用之下房企唯有不断提升经营能力，加强销售回款，促进项目去化，保障现金增长。

除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企资源被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模提升空间，推动资源进一步向上集中，行业格局因此形成。

2、盈利分化

房企管理层普遍观点是：2020年是公司利润率的低点。随着高价项目的逐渐结转，从2021年起，公司的利润率有望实现触底反弹，并保持稳定，主要原因是：

i 积极采用多元化方式拿地，来降低拿地成本，保障利润率存在回升的机会；

ii 政府调控政策持续出台，在“三稳”的背景下，行业利润率水平有望保持稳定。 

3、投资分化

2020年房企业绩会上，管理层在投资拿地方面说过最多的词就是“分化”，包括城市群分化、能级城市分化、房企投资分化，但不管是哪一种分化，都意味着房企未来拿地方向聚焦在核心城市群的一二线和强三线城市。

但另一方面，房企若在三四线城市极致深耕同样有机遇。在集中地供地的背景下，房企集中布局一二线和强三线城市，预期导致土拍压力增加，市场竞争力加大，而三四线城市随着房企的逐渐退出，竞争压力反而降低，生存空间增大。

4、融资分化

在疫情影响下，融资环境边际宽松，使房企融资结构得以调整，资金成本整体下行，但是房企发债条件越来越高，融资资金更多是用来借新还旧，而不是做项目开发，企业发债难度再次上升。

2021年房地产开局形势又如何？

1季度，房地产板块营业收入同比增长36.4%，增速较2020年同期提升40.8个百分点，主要源于2020年一季度疫情对房地产竣工结算节奏影响明显，导致基数较低。

然而当期房地产板块归母净利润同比下降13.7%，增速较2019年同期提升29.7个百分点；板块毛利率继续下滑至24.7%，较2020年末下降2.9个百分点，板块销售净利率为5.3%，较2020年同期下降3.1个百分点。

尽管营收端表现优异，但利润率继续回落，导致业绩增速一般。

“红线”指标方面，板块剔除预收账款（合同负债）后的资产负债率为 72.1%，较2020 年同期略提升0.1个百分点；其中龙头公司、其他开发类公司分别为72.4%、 71.9%，较2019年全年分别下降0.6、提升1.0个百分点。

开源证券指出，中长期看，地产行业大概率将持续面对“调控从严+融资从紧”的政策组合，同时叠加短期结算面临高价地压力，从格局看，两集中政策和“三条红线”有助于龙头房企提高市占率，行业迎来新一轮洗牌整合期。