从发达国家的经验看，城镇化是实现现代化的必由之路。相比美国90%的城镇化率，中国城镇化还是进行时，但是中国的城镇化实践具有鲜明的特色和优势。

4月12日，国家发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（下简称“重点任务”）从落户、教育、就业、住房、土地、交通、城市建设等多个方面给出了明确的工作安排。

在中国，19个城市群 —— 未来还会有更多的次级城市群，星罗布局于中华大地，这些城市群落像一颗颗璀璨的珍珠，扮演者着就地城镇化的作用，发挥着推动新型城市化战略的实际效应。这些城市群也从某种程度上代表了中国经济发展的水平。

“重点任务”系“十四五”期间首个关于新型城镇化的政策，为十四五相关事务的推进勾画蓝图。

什么是“新型城镇化”？

城镇化是指人口向城镇集中的过程。这个过程表现为两个方面，一方面是城镇数目的增多，二方面是城市人口规模不断扩大。

过去20年来，大量的拆迁棚改以及房地产开发，“城市化建设”过程也催生了“城市病”的出现，例如交通拥堵，居住环境恶化，城市公共服务短缺，买房难、上学难、就医难等问题等。

而新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。

简单说，“新型城镇化建设”与“城市化”正相反：是以中心城市为核心，来辐射带动周边小城市的发展，从而形成良性的“都市圈”或“城市群”。

在新型城镇化建设背景下，更强调纾解核心城市的压力，聚焦于产业发展。周边小城镇则主要承接中心城市的其他功能和人口，从而形成城市发展的互补，并且周边小城镇和中心城市之间用庞大的“城际交通网络”链接，实现交通、产业、人口的同城化发展。

当前，中国城市可持续发展能力不断提升。城市产业转型升级步伐加快，城市居住条件稳步改善，绿色、智慧、人文城市建设有序推进。无论是城市群的核心城市还是周边“卫星城”，跨区域甚至突破行政藩篱的合作模式初步形成。

譬如长三角和珠三角的公交一体化，再如社保的全国一体化。还有密布全国的高速铁路（公路）网络，不仅让各城市圈内部形成了一小时工作（生活圈），也实现了各城市群乃至全国各城市的互联互通。

新型城镇化解决什么问题？

《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》划定了2021年政策和建设重点。《重点任务》指出，协同推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖，提高农业转移人口市民化质量。

各类城市要根据资源环境承载能力和经济社会发展实际需求，合理确定落户条件，坚持存量优先原则，推动进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群便捷落户。

明确全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市应确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。允许租房常住人口在公共户口落户。

当下，随着中国进入高质量要素驱动，即人才驱动的阶段，各大城市开启人才争夺战。人们在城市中不仅要谋生、就业，还要居住、生活。因此，新型城镇化需要进一步破解与居住相配套的各种难题，包括人居环境、土地和人口城镇化等方面的障碍。

新型城镇化对于城市引入农村人口的过程也绝不仅仅是身份标签的转化，让大家“想进来”，二是“留得下”，三是“过得好”。

将更加注重满足新市民能够享受大城市配套资源政策，如医疗、教育的同等权利，提高新市民对城市生活的归属感和认同感，有尊严并过得好。

综上所述，新型城镇化不仅是人口的城镇化，而是人口、土地、产业更好结合的城镇化，是破除户籍制度壁垒、增加土地流转能力，增强城市集聚效应的城镇化。

给房地产市场带来什么机遇？

与以往简单“造城”的概念不同，下个十年核心城市和重点城市将进入都市圈建设时代，都市圈同城化建设将继续对房地产带来庞大的市场需求。

根据联合国预测，到2030年左右中国城镇化率将达到70%左右，此后城镇化建设速度显著放缓，预计城镇化率到2040年为75%。

世界银行的数据显示，2018年人口超过百万的城市群中，人口占国家人口的比例，中国仅为28%，远不及日本(65%)、韩国(50%)，人口聚集程度与日韩有较大差距。因而未来10-15年时间段内，区域人口聚集将形成新型城镇化高质量发展的不懈动力。

根据国家统计局，国土资源部，植信投资研究院预测，基于房地产与城镇化率增量关联度极高，中国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.78平方米。

市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。克而瑞地产研究预计，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，市场占有率也将稳中有升。

核心城市与卫星城市市场价值重构，人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，真正实现以产留人、以人促产。人口的增长和产业的发展，也为各地的房地产市场发展铺铸就了良好的环境。

“最大制度红利”

虽然监管对于房地产行业不断施力，但各种举措手段的初衷均为确保行业长期稳定健康发展。市场主流观点也认为，新型城镇化仍是行业制度红利，市场份额向城市群和都市圈集中。

“十四五”报告指出，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

因此，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。

知名经济学者马光远在近期的演讲中指出，“房地产仍然很重要，因为它连接着投资和消费”现在国内房地产市场并没有进入“过剩时代”，结合一季度数据，房地产市场仍然有较大热度。

知名经济学者马光远

马光远认为，“十四五”期间，在双循环的大背景下，城镇化是国内大循环的主要抓手，而房地产将是最大的受益者，同时房地产正在回归民生，回归居住。

他并指出，“国内房地产需求也比较稳定，但需求的背后有结构性的变化。”对于房企而言，马光远认为，今后的机会更多同样来源于都市圈，“从经验来看，我的一个基本判断是都市圈过剩与短缺并存……城镇化的加速，给房地产带来了非常好的机遇，但主要是在大城市。”