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蔚然行研
为何穆迪持续赋予中国房产市场“稳定”评级？
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然控股
- 来源：
- 发布时间：2021-04-25 09:27
【概要描述】穆迪本周发布最新报告维持中国房地产行业“稳定”的展望评级。这一展望反映了穆迪对未来6至12个月该行业基本业务状况的预期。
穆迪本周发布最新报告维持中国房地产行业“稳定”的展望评级。这一展望反映了穆迪对未来6至12个月该行业基本业务状况的预期。
穆迪称，中国房地产“稳定”展望反映了稳固的销售增长、库存水平以及持续获得融资。
穆迪预计，未来6至12个月，全国合同销售将增长5%-8%，库存水平将保持健康，尽管在岸信贷收紧，受评开发商仍将保持融资渠道。
行业前景反映了穆迪对展望期内行业基本经营状况的看法。但展望评级并不代表行业内个体评级的升降级的集合，或者是个体获得展望档位的平均值，而是穆迪对业务主要方向的评估整个行业基本面的判断。
展望“稳定”反映了三个因素。首先，销售增长正在放缓，但依然稳健。
穆迪预计5%-8%的合同销售增长是由价格增长以及（在较小程度）成交量增长推动的——主要是在关键经济区的二线城市。这一增长率低于2020年的近11%，但仍保持稳健。
增速放缓反映了两个因素：
1、监管层进一步加码收紧开发商和购房者的信贷，从而防范金融部门潜在风险；
2、2020年的全国房地产合同销售额达到15.5万亿元，高基数对比因素会影响今年数据。
预计未来6-12个月的销售增长将受房价上涨以及较低能级城市房产销量增长的带动（这部分约占全国总销售建筑面积的70％）。
预计沿海地区的主要经济区，如长三角和大湾区等地的三四线城市将带动房产销售增长，且经济形势和住房需求将保持强劲。
考虑到房价更可负担，这些城市的住房需求也将受到城镇化建设，基础设施建设和一二线城市房价上涨的外溢效应的推动。相关的房产销售增长将足以抵消其他低能级城市需求的相对疲软。
相信全国不同能级城市的住房销售价格都将上涨，监管层也将持续贯彻调控举措，以防止房地产价格过快上涨从而为房产市场的长期发展护航。
因2020年同期受新冠疫情冲击，2021年第一季度的房产销售增长强劲(增长约95.5％)。但基数效应将令之后的销售增速逐渐放缓。
其次，库存水平将保持健康。
未来6-12个月，全国范围内销售的良好势头不断消化库存，以及各大房企购地节奏放缓，将使库存保持稳定健康，而对房产开发商债务监管(编者注：如房企“三道红线”等举措)将限制前者的举债能力。
第三，国内融资条件正在收紧。
由于对开发商债务增长的控制以及对银行在该行业敞口的限制，房产开发商的国内银行贷款增长将放缓。随着监管部门对影子银行业务的持续控制，信托贷款准入仍将十分严格。
鉴于信贷环境趋紧，在岸和离岸的出资方和投资者正越发具有选择性，更为青睐具有良好信用质量的开发商。这一转变也将加速中国房地产行业的市场整合。
国内银行贷款方面，随着今年房地产贷款集中度管理制度的实施，国内银行房地产相关贷款增速预计放缓。而且房企的银行贷款增速自2018年就开始持续放缓，针对房企的直接贷款渐次收紧。
另一方面，面向购房者的抵押贷款发放规模的收紧也将减缓开发商的房地产销售增长，影响房企未来6-12个月的房地产销售。
信托贷款方面，行业相关监管审查令面向发放的新信托贷款持续下降。根据Wind数据，截至去年底，房地产业信托贷款的未偿余额下降了15.7％，彻底逆转了2019年增长1％的势头。
债券市场方面，债券再融资市场依旧敞开大门。据Wind数据，在2021年第一季度，获得评级的开发商发行在岸债券人民币658亿元，主要用于再融资。该发行量与2020年同期685亿元的发行量相近。
虽然年内稍早有大型房企出现了债务违约的先例，但相信大部分评级良好的开发商仍具有充分的债券融资空间。
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不过穆迪也表示，如果满足一些情况，将会改变行业展望，将其转为“负面”，如果穆迪预计：
1）未来6-12个月全国合同销售额同比下降0%-5%以上；
2） 库存水平接近2020年3月的峰值；
或 3）在岸和离岸融资市场进一步收紧，导致再融资变得困难。
鉴于监管部门对该行业的严格控制，展望不太可能为“正面”。
相关背景
受新冠疫情和调控背景等因素影响，2020年4月中旬，穆迪曾近五年来首次将中国房地产行业的评级展望从“稳定”下调至“负面”。
穆迪去年8月底将中国房地产行业的评级展望由“负面”调整至“稳定”，当时称因开发商的合同销售恢复缓慢增长、库存保持稳定水平，以及国内及离岸融资渠道对财务状况良好的房企保持畅通。
而自2020年8月作出调整以来，一直维持为“稳定”。
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