国家统计局近日发布2021年3月房地产市场运行情况系列数据。其中销售均价再次破万，销售面积劲增38%，房产市场延续火爆状态。

整体上，3月销售继续超预期，投资保持韧性，土地出让面积下滑导致新开工仍低于2019年同期。头部券商东方证券对行业整体数据进行梳理，并对今年未来房产市场及房企发展方向做出预判。

2021年3月，全国实现商品房销售面积18644万方，同比增加38.1%，相比2019年增长18.5%，实现销售金额19227亿，同比增加58.1%，相比2019年增长35.1%。

与此同时，3月销售均价为10658元/平方米，同比增长15.0%，环比下降6.5%。

3月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为：47.8%/47.7%/18.2/35.3%

较2019年同期增速分别为：

25.5%/14.7%/15.3/-1.4%。

四大区域销售全面增长，但同比增速均在回落，东北区域相比2019年同期销售转负，东部地区基本面保持强劲，销售增长最为明显。

2021年开年销售持续火爆，原因在于：

1、2020年疫情影响，一季度基数较低，导致同比涨幅较大；

2、2020年末开发商积极推货，销售实现超预期增长，部分销售推迟到2021年结转；

3、就地过年导致一二线城市市场淡季不淡，销售结构偏向一二线城市，带动销售量价齐升。

从边际来看，销售同比增速已经放缓，预计二季度市场景气度仍高，但随着需求的逐渐释放，下半年市场将回归平稳。

3月房地产新开工面积较2019年同期下滑4.0%，新开工面积/销售面积的比值为1.03，高于同期销售。

3月房地产新开工面积为19126万方，同比增长7.3%，与2019年同期相比下滑 4.0%。3 月新开工面积/销售面积的比值为1.03，前值为0.98，与销售基本持平。

新开工与2019年相比绝对量在下滑，原因在于：

1、2020年全年的土地出让面积小幅下滑1.1%，对后续新开工产生负面影响；

2、2020 年底存在一定的超前施工，为春季行情预热，导致 2021 年一季度新开工量下滑；

3、2021 年一季度为竣工交付高峰期，春节前后用工荒导致竣工对新开工存在挤出效应。考虑到一季度土地出让下滑，二季度新开工仍有下行压力，但随着土地市场逐渐活跃，预计下半年新开工可能会再度走强。

3月房地产投资同比增长16.0%。3月地产开发投资额为13590亿元，同比增速14.7%，相比2019年同期增长15.9%，年均增长7.6%，高于GDP增速，对经济的托底作用显著。

受政策推迟土地出让影响，3月土地成交量和均楼板价明显回落。3月份土地成交价款为809亿元，同比下降-17.2%，较2019年同期下滑39.3%，3月份土地成交面积为848万平米，同比增速16.9%，较2019年同期下滑15.0%。

2020年的土地市场的显著特点是量跌价升，结构性因素是主因。受集中供地政策影响，2021年一季度一二线城市土地出让节奏推迟，使得土地市场向三四线倾斜，楼板价明显回落，但随着一二线土地加速推出，二季度土地市场有望热度回升。

因此预计2021年房地产投资增速将保有韧性(略低于或与GDP增速大致相当)，但不会大幅增长。

首先，虽然土地市场活跃，但仍是一二线市场主导的结构性行情，土地出让速度已经放缓，2021年虽然土地出让面积会迎来正增长，但是楼板价上升幅度可能不会很大。

此外由于2020年土地出让总面积有所缩水，那么2021年前新开工增速必然回落，这都导致了2021年的建安投资增速不会很快。

从房企层面来看，2021年一季度，TOP50-100梯队房企销售金额同比增速最快。TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为44.5%、109.9%、121.9%和 123.9%。 

1-3月TOP10销售集中度提升至29.5%。由于同期基数较低，不同规模的房企销售增速均较快，可以看到在疫情初期，一线龙头房企布局较广有利于对冲风险，但复工复产后市场回暖速度较快，二线龙头基数较低，业绩更具弹性。

预计在疫情过后，房企的品牌影响力会进一步增加，行业集中度进一步增加的趋势不会改变。

1、3月销售超预期增长，预计二季度景气度仍高。

2、新开工增速边际放缓，但仍然高于同期销售。

3、2021年房地产投资增速略低于或与GDP增速大致相当，不会大幅增长。

4、房企集中度进一步增加，低基数下二线房企销售增长更快。

在东方证券先前的研报中，该机构称2020年销售的超预期，源于全球相对宽松的货币政策以及中国率先从疫情之中恢复的经济动能。因此2021年，在经济持续复苏中，一二线城市和都市圈的改善需求将持续迸发，全年销售表现或呈现前高后低的态势。

综合来看，考虑到2020年较高的基数，判断2021年房地产市场将小幅回落。具体而言预计2021年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（-2.9%）、新开工面积增长（-1.0%）、房地产开发投资增速（5.3%）。

该机构同时判断，考虑到新房销售单价的上涨，新房销售金额可能依然正增长，预期为（2.0%），而受竣工周期推动叠加 2020 年疫情带来的低基数影响，2021年竣工增速将达到10%左右，对下游的产业链亦会有一定的支撑。