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蔚然行研
“集中供地”后,Q1地市怎样?房企如何扩张“版图”?
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然财富
- 来源:
- 发布时间:2021-04-14 09:23
【概要描述】目前,多市已发布首批集中供地计划,总体看竞拍规则中“限地价”成为重要要求,同时多有供应结构的调整,以控制地价、调整土地市场热度。
“集中供地”后,Q1地市怎样?房企如何扩张“版图”?
【概要描述】目前,多市已发布首批集中供地计划,总体看竞拍规则中“限地价”成为重要要求,同时多有供应结构的调整,以控制地价、调整土地市场热度。
- 分类:蔚然行研
目前,多市已发布首批集中供地计划,总体看竞拍规则中“限地价”成为重要要求,同时多有供应结构的调整,以控制地价、调整土地市场热度。
但受集中供地政策影响,各城市延缓供地节奏,而首批集中供地会聚集在4-5月,这也导致2021年一季度全国351城住宅用地成交金额累计同比增速收窄,成交规划建筑面积累计同比下滑。
从华西证券行业深度报告的跟踪数据数据来看,在2020年一季度基数较低的情况下,土地供给端的增速并不高,也反应出集中供地政策对短期推出面积及出让金影响较大。
随着该政策常态化执行,未来供地当月将出现显著的变化,且在全国统一政策之下,年度供地目标将向上调整至少十个百分点。
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推出建面与土地出让金
土地供给方面,2021Q1(2021年第一季度,下同)全国土地出让金较2020Q1同比增加17%,较2019Q1同比增加11%;其中,3月单月土地出让金同比增长26%。
2021Q1全国全口径累计推出建面为11.2亿平,较2020Q1同比+12%,较2019Q1同比+5%;累计成交建面7.9亿平,同比+6%,全口径出让金达1.3万亿元,同比+17%,楼面价1592元/方,同比+9%,其中住宅出让金达9873亿元,同比+15%。
从城市等级来看,2021Q1一线城市的土地出让金为1621.4亿元,同比-3%,占全国比重的13%,二线城市的土地出让金为4873.7亿元,同比+24%,占全国比重的13%,二线城市的土地出让金为4873.7亿元,同比+24%,占全国比重的39%,三四线城市的土地出让金为6094.3亿元,同比+17%,占全国比重的48%。总体来看,二线城市的土地出让金增速较快,高于全国增速的17%。
重点一线城市中,上海、北京、广州、深圳在2021Q1的全口径累计土地出让金分别为661亿元、252亿元、244亿元、14亿元,同比分别为+44%、-40%、+68%、-60%。
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溢价率显著回落
2021年一季度,叠加集中供地政策影响,土地溢价率整体显著回落。
从单月数据来看,2021年3月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为11%、0%、14%、19%,分别较2月-4pct(百分点,下同)、-9pct、-3pct、-0pct。
分区域来看,2021Q1长三角地区的溢价率相对高于其他区域,从单月数据来看,3月环渤海、东北、长三角、珠三角、中西部溢价率分别为6%、1%、26%、5%、9%,东北区域溢价率最低。
从各城市溢价率大于20%的地块数来看,杭州的溢价率大于20%的地块数超过5块。
流拍率方面,去年疫情爆发导致年初,而自2020年3月以来,流拍率始终保持在低位,并逐步走低。2021年1月全国土地流拍率大幅上升至8.2%,此后呈现下滑态势,3月已下滑至4.9%的水平,处于过去1年低位。
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高溢价率城市数量减少
从高溢价率城市数目来看,2021年3月,溢价率超过25%的城市数目较2月减少了7个城市。
从全口径土地溢价率数据来看,3月单月溢价率超过25%的城市数为37城(1月、2月分别为39、44 城),溢价率超过35%的城市数为23城(1月、2 月分别为30、33城)。
从住宅土地溢价率数据来看,3月单月溢价率超过 25%的城市数为45城(1月、2月分别为 45、51城),溢价率超过35%的城市数为28城(1月、2月分别为33、39城)。
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成长型房企拿地金额增速最快
华西证券研报包含了房企拿地跟踪情况,报告覆盖59家样本房企,均为2020年度销售排行前70的房企。
数据显示,2021Q1龙头房企拿地金额同比上升14%,成长型房企同比下降16%,中型房企同比下降21%。
从各梯队拿地同比增速表现来看,2021Q1龙头房企整体拿地金额提升最快,而在2020年三季度融资新政出台后,之后龙头房企的拿地增速相对较快,显示成长型房企确实一定程度上受到了三道红线政策的影响。
拿地溢价率方面,59家样本房企自2018年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势,尤其是成长型房企拿地溢价率下滑趋势较为明显,2021Q1整体溢价率已回落至17.67%,创过去三年的新低。
值得注意的是,自2020年开始,龙头房企的拿地溢价率有所抬升,2021年Q1该数据显著上行,龙头房企投资力度明显提升。
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拿地销售比上行
2021Q1样本房企的拿地销售比为35%,较2020年上升5pct。综合来看,样本房企在2020年的拿地力度提升,而融资新政后,四季度样本房企拿地趋于保守。
分梯队来看,2021Q1龙头房企的拿地销售比上升最明显,成长型房企也有所上升,而中型房企的拿地销售比基本持平。
分区域来看,59家样本房企拿地城市主要集中在二线城市。2021Q1,样本房企在一线城市拿地金额占比由2020年的18%降至2021年一季度的12%,在二线城市拿地金额占比由54%上升至57%,在三四线城市的拿地金额占比为31%,上升 2pct。
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其它影响
其它影响方面,远东资信行业研究报告指出,在稳地价、稳房价、稳预期的指引方针下,3月份土地供应量显著上升。如果未来能够继续3月增加土地供应规模的趋势,房企的拿地成本可以进一步降低,有利提升房企的经营利润。
目前重点城市已陆续执行土地出让“两集中”政策,未来需关注重点城市土地供应量及出让价格的变动。
因此,配合“三道红线”等针对地产金融调控全方位政策,房地产行业整体的信用状况可能会提高,主要在重点城市经营的房企信用状况表现可能更好;未来也需重点关注土地供应量及拿地成本的变动对房企盈利的影响。
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