INDUSTRY STUDY
蔚然行研
一季度房地产市场小结:一二线城市显著升温
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然财富
- 来源:
- 发布时间:2021-03-31 09:23
【概要描述】2021年第一季度,在“就地过年”影响下三四线城市返乡置业客群有所减少,但房企春节期间的积极营销使得部分热点城市自去年末以来的市场热度得以延续。
一季度房地产市场小结:一二线城市显著升温
【概要描述】2021年第一季度,在“就地过年”影响下三四线城市返乡置业客群有所减少,但房企春节期间的积极营销使得部分热点城市自去年末以来的市场热度得以延续。
- 分类:蔚然行研
2021年第一季度,在“就地过年”影响下三四线城市返乡置业客群有所减少,但房企春节期间的积极营销使得部分热点城市自去年末以来的市场热度得以延续。同时,一二线城市市场春节期间购房情绪升温,东部核心城市仍是全国楼市成交重心。土地整体低位运行,在“房住不炒”长效机制下,行业发展方向变得清晰,规模房企整体战略以防范风险为主,业绩目标制定更趋谨慎、整体的目标增长率也将趋于平稳。政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,同时房地产信贷全面趋紧,12城政策加码强化预期管理。
1、销售金额、面积同比显著增长
国家统计局数据显示,2021年1-2月,全国商品房销售金额19151亿元,同比增长133.4%,相较2019年同期增长49.6%,其中住宅销售金额17526亿元。
行业TOP100房企累计实现销售操盘金额16306.2亿元,整体业绩规模较去年同期同比增长103.0%,较2019年同期也增长了57.3%。全口径和权益口径统计下的销售金额亦分别较去年同期增长105.3%和96.7%。
数据来源:CRIC
从销售面积来看,2021年1-2月,全国商品房销售面积17363万平方米,同比增长104.9%,相较2019年同期增长23.1%,其中,商品住宅销售面积15609万平方米。
数据来源:国家统计局
从区域分布来看,2021年一季度房地产市场区域分化明显:
东部地区销售表现最佳,区域内1-2月商品房销售面积7565万平方米,同比增长率113.9%,占全国的43.6%。商品房销售额11891亿元,同比增长率达148.1%,占比达62.1%。
中部地区、西部地区受返乡置业驱动,前2月商品房销售面积亦分布同比增长104.3%和95.1%,销售额分别同比增长130.2%和103.6%。
东北地区表现略差一筹,销售面积和销售额的同比增长分别为82.0%和72.7%,销售面积及销售额仅占比2.4%和1.9%。
表 2021年第一季度各区域房地产销售情况
数据来源:国家统计局
从城市能级分布来看,一线>三四线>二线。前2月,一线城市商品住宅成交面积达694万平方米,同比上涨233%,较2019年同期增长123%。
一线城市成交火热主要原因是城市热点板块供不应求,在规划、配套以及学区等因素驱动下,核心城市热点板块在售项目预售人房比超2倍。一线城市3月预计整体成交新房440万平方米,环比增91%,同比增速169%。
23个二线城市前2月成交面积合计3490万平方米,同比增103%,较2019年同期增长30%,弱于三四线城市。“就地过年”政策下,厦门、宁波、杭州、南京等城市成交规模显著放量,但市场分化明显,中西部及东北部分核心城市下行趋势依旧延续,而东部核心城市仍是全国楼市成交重心。
3月预计整体成交2611万平方米,同、环比均增长70%以上,但一季度累计规模较2019年仅增长27%,城市间市场分化明显。
53个三四线城市商品住宅成交面积为3489万平方米,同比增142%,较2019年同期增长51%。一方面受疫情影响“返乡置业”影响,前值较低;另一方面2021年“就地过年”政策下三四线城市本地置业对楼市成交作强支撑。
数据来源:CRIC
2、土地整体低位运行 二三线表现更优
土地市场低位运行,但好于去年同期。一季度,全国300城经营性土地成交建筑面积达37695万平方米,环比跌幅高达58%,同比来看,受去年同期疫情影响下基数较低的影响,同比上涨8%。
从成交趋势来看,受重点城市土地供应“两集中”政策的影响,3月的土地成交量大幅缩减,一季度土地成交规模低位运行。
价格方面,受一二线城市优质地块占比提升的影响,土地价格同环比均上涨。一季度全国300城经营性土地成交楼板价为2794元/平方米,同环比涨幅均为16%。
数据来源:CRIC
销售端,在2009年高基数基础上,2010年住宅商品房销售面积同比增长8.0%,2009年7月起房地产价格持续 10 个月走高。
3、房价小幅上行 不同能级表现分化
2021年全国各能级城市房价指数同比涨幅略有反弹、环比波动趋稳。
据克而瑞统计,从各能级城市来看,一线城市房价涨跌参半,上海、广州房价出现回落,跌幅分别为4%和11%;深圳受楼市调控已有数月,房价抑制效应得到稀释,截止2月末新房均价回升7%;北京在一线中启动行情较慢受抑制较小,前2月房价同比增长9%。
二线城市房价普遍回落,24个重点城市中仅4城环比增长,其余城市均有不同程度跌幅,其中郑州、呼和浩特同比下滑超20%。去年疫后返乡置业需求大幅释放,叠加二线城市购房者自身购买力充沛,房价随之走高。年后市场热度褪去伴随房价普遍回落。
三四线城市市场持续分化,轮动效应下强市愈强、弱市愈弱。79个三四线城市中仅34城房价同比上涨,其中江浙沪及沿海城市受补涨效益较为显著,东莞、芜湖、日照、泉州等城市房价涨幅超20%。
数据来源:CRIC
4、政策基调不变 信贷全面趋紧
房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,央行货币政策逐步回归常态,并保持流动性合理充裕。房地产行业将全面转向去杠杆,并上升为长效机制,坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
2021年一季度,房贷管理持续发力。
第一、房地产授信管控趋严,热点城市仍将严控个人住房贷款投放节奏,并敦促商业银行严格审查按揭贷款人资质及偿债能力,对于家庭收入流水、债务收入比等不符合要求的购房者不予放贷。
第二、房贷利率趋势性上移,融360数据显示,2021年2月,全国首套房贷平均利率5.26%,环比上升4个基点,二套房平均利率5.56%,环比上升3个基点。3月,房贷利率持续上移,全国首套、二套房贷款平均利率环比分别增长2个基点和1个基点。
第三,进一步强化信贷资金用途管理,通过商业银行全面自查、监管部门排查问责,加强对购房者首付资金来源审查管理,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规挪用于购房消费。
数据来源:CRIC、融360
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