三道红线

五档房贷

供地两集中

一城一策

……

去年下半年以来，中央决策层针对房地产掀起新一轮严格的调控举措，延续了“房住不炒”的核心基调。

但与此同时，今年前2月各项地产数据再次引发市场关注，其中全国房地产销售、投资创历史同期新高，全国商品房成交均价再度破万……

面对依然高涨的楼市热度，本轮调控究竟会产生何种影响？

近日，有知名券商通过对新世纪以来我国三轮房产市场政策收紧的背景、措施和效果，对本轮收紧进行了概述，在总结规律的基础上，对今年房地产政策导向和行业发展趋势进行了预测。

调控背景：房地产投资和需求过热并存。

2003年，房地产被定义为拉动中国经济发展的支柱产业，房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。

当年住宅开发投资额同比增长27.6%，住宅商品房销售面积同比增长 28.9%，住宅商品房销售均价增长3.86%。

为抑制房地产热，国家实行了紧缩性政策。

调控措施：金融为主，抑制投机，阻止房价过快上涨

土地政策方面，“831”大限落实招拍挂制度。七部委文件要求依法禁止炒卖土地的行为。

金融政策方面，加大信贷调控，限制居民购房和房企融资，提高居民贷款首付比和房企贷款自有资金要求，927房贷新政提高二套房首付款比例，抑制二套房需求。

提高信贷利率，2004年10月10年来首次提高利率，2007年央行6次上调金融机构贷款基准利率，取消贷款利率优惠，提高贷款利率为基准利率的1.1倍。

税收政策方面，2005年和2006年分别提出和升级住房转让环节营业税要求；2005年国税局要求二手房转让征收个人所得税。

住房供应政策方面，控制拆迁规模，确保2004年房屋拆迁总量比2003年减少。控制房地产开发，调整住房结构，老国八条要求增加保障性住房供给。国十五条出台9070政策，要求加大小户型住房供给。

行政政策方面，对境外机构和境外个人采取限购政策。

调控效果：抑制了投资热，但未抑制房价上涨

投资端一定程度上受到遏制。土地市场购置面积增幅逐年下降。

831大限政策出台后，新开工面积和房地产投资额增速下滑，一定程度上抑制了投资热，但2005年以后以稳房价政策效果不理想，地王频现，地价攀升推动房价上涨，2003-2007 年住宅商品房销售均价上涨了 64.81%

调控背景：强势复苏，房价破历史新高

2008年12月起为保增长国家采取了一系列宽松政策，经济快速发展。

宽松政策下房地产市场大幅扩张。投资端，2010年，住宅新开工面积同比增长38.8%，住宅开发投资额同比增长32.9%。

销售端，在2009年高基数基础上，2010年住宅商品房销售面积同比增长8.0%，2009年7月起房地产价格持续 10 个月走高。

以稳房价为目标的一系列调控措施随即展开。

调控措施：住房限购首次提出，“国四条”适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。“国十条”禁止炒地皮行为。

金融政策方面，采取差别化信贷政策，首付比例、二套房信贷条件等从“国十一条”开始调整逐步收缩，要求大幅提高。首套房首付比不得低于 30%；二套房首付比例由国十条的 50%，提高到新国八条的 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。

税收政策方面，“新国八条”营业税免收从2年恢复到5年。

住房供应政策方面，加大住房保障的力度，对于保障性住房有了更详细的量化指标，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到 20%左右。

行政手段方面，采取行政手段抑制房价，“新国八条”首次提出从需求端实施限购。

调控效果：投资增速放缓，过热暂时得抑

销售端，量价齐跌，2010-2012年住宅商品房销售面积增速由8.0%降至2.0%，房地产库存不断累积。

70个大中城市新建住宅价格指数同比增速由7.6%下降至-0.1%。

调控背景：经济L型企稳，地产强势复苏

在前期稳增长、去库存的宽松政策驱动下房地产回暖，进入上升周期。我国经济L型企稳，2017年GDP增速达6.9%，结束自2010年开启的降速周期。

房地产投资端强势复苏。2016年房屋住宅新开工面积同比增长 8.68%，住宅开发投资额增速也有所上升。

房地产销售端量价齐升。销售价格，2016年初央行放松首付比，土地溢价率上涨，在 2016年9月达到高点；住宅价格普涨，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长10.8%。但各线城市房价涨幅分化明显。

调控措施：房住不炒，因城施策

2016年下半年以来中央坚持房住不炒定位。与以往三年一小周期不同，中央始终强调房住不炒总基调，以长效机制破局；地方因城施策，行政手段助力。

中央层面收紧地产企业融资。地产企业融资收紧始于16年10月交易所分类监管，此后企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧。

土地制度和住房供应制度助力长效机制破局。土地政策方面，分类管理，推行人地挂钩、库存与地挂钩。住房供应方面，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

调控效果：销量回落价格平稳，库存快速去化

销售端，量价恢复平稳。销售面积增速明显下降，累积同比增长由2016年12月的22.4%下降到2019年12月份的1.5%。销售价格涨幅放缓，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比由2016年12月的10.8%下降到2019年12月的6.8%。

受疫情影响政策边际宽松，房地产迅速从疫情中恢复。

经济基本恢复的情况下，楼市回暖，7月份国房景气指数达100.09，并继续上升。2月住宅销售面积同比增长触底达-39.2%后迅速上升，2020年销售总量超过2019年。

销售价格指数增速相比于2019年下滑，全年呈缓慢下降趋势，但房地产价格指数上涨趋势仍未改变。

调控措施：弥补政策漏洞抑制投机，供给端发力

政策初衷仍为三稳。2020年12月31日，央行、银保监会联合发文推出贷款集中度管理，拉开新一轮调控序幕。

2021年1月中上旬，热点城市出台一系列调控新政，对上海等地的房价影响很大，对房地产市场震动也很大，标志着新一轮调控的正式展开。

2月自然资源部两集中新规出台，加上20年8月针对房企的“三道红线”及房贷集中度管理两项政策，共同助力房地产长效机制的搭建，有利于降低行业波动和房地产金融属性。

与此同时，因城施策持续推进，地方调控加码。京沪广深等热点城市精细化调控频出。

综合来看，2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策基调。2021年两会期间重提“房住不炒”，可见“房住不炒”仍是房地产政策的基调。同时，“十四五”规划建议中在坚持房住不炒总基调的同时，提出了“促进住房消费健康发展”，大起大落的风险不大。

投资端，2021年全国房地产投资仍保持一定韧性。一方面，三条红线下房企拿地放缓，但另一方面，租赁房和保障房建设有望成为2021年高投资的主要支撑，租赁市场的发展为2021年房地产投资注入新动能。

销售端，预计2021全国房地产销售面积小幅调整。经济的全面恢复为销售提供支撑。

但是，考虑到2020年房地产市场销售恢复超乎预期，部分需求提前释放，同时房住不炒定位下2021年房地产行业信贷环境大概率收紧，可能会导致住房需求更加理性的释放，房地产销售面积可能会小幅下降。

调控何时收紧？调控在刺激和收紧之间切换，三次收紧调控的共同背景都是房价过快上涨，为了保障民生和防止房地产泡沫带来的金融风险，调控政策收紧。

不同的是，前两轮收紧是经济过热带动的房地产市场的强势发展，第三轮收紧是经济增长已长期稳定，以三稳为基本导向，防风险。

销售端时滞较短，多次调控未改上涨趋势。销售面积对调控政策的反应是非常明显的，时滞较短。房价对调控政策的反映存在滞后，滞后时长大约为3个月。

总体上，多次调控并没有真正改变房价不断上涨的趋势。