INDUSTRY STUDY

蔚然行研

起底房地产史上大调控:对本轮地方、中央“组合拳”有何启示?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然财富
  • 来源:
  • 发布时间:2021-03-26 10:07
  • 访问量:0

【概要描述】本文对我国三轮房产市场政策收紧的背景、措施和效果进行总结,并对本轮收紧进行了概述,在发现规律的基础上,对今年房地产政策导向和行业发展趋势进行了预测。

起底房地产史上大调控:对本轮地方、中央“组合拳”有何启示?

【概要描述】本文对我国三轮房产市场政策收紧的背景、措施和效果进行总结,并对本轮收紧进行了概述,在发现规律的基础上,对今年房地产政策导向和行业发展趋势进行了预测。

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然财富
  • 来源:
  • 发布时间:2021-03-26 10:07
  • 访问量:0
详情

三道红线

五档房贷

供地两集中

一城一策

……

 

去年下半年以来,中央决策层针对房地产掀起新一轮严格的调控举措,延续了“房住不炒”的核心基调。

 

但与此同时,今年前2月各项地产数据再次引发市场关注,其中全国房地产销售、投资创历史同期新高,全国商品房成交均价再度破万……

 

面对依然高涨的楼市热度,本轮调控究竟会产生何种影响?

 

近日,有知名券商通过对新世纪以来我国三轮房产市场政策收紧的背景、措施和效果,对本轮收紧进行了概述,在总结规律的基础上,对今年房地产政策导向和行业发展趋势进行了预测。

 

第一轮收紧2003.6

严控地产信贷

 

调控背景:房地产投资和需求过热并存。

 

2003年,房地产被定义为拉动中国经济发展的支柱产业,房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。

 

当年住宅开发投资额同比增长27.6%,住宅商品房销售面积同比增长 28.9%,住宅商品房销售均价增长3.86%。

 

 

为抑制房地产热,国家实行了紧缩性政策。

 

调控措施:金融为主,抑制投机,阻止房价过快上涨

 

土地政策方面,“831”大限落实招拍挂制度。七部委文件要求依法禁止炒卖土地的行为。

 

金融政策方面,加大信贷调控,限制居民购房和房企融资,提高居民贷款首付比和房企贷款自有资金要求,927房贷新政提高二套房首付款比例,抑制二套房需求。

 

提高信贷利率,2004年10月10年来首次提高利率,2007年央行6次上调金融机构贷款基准利率,取消贷款利率优惠,提高贷款利率为基准利率的1.1倍。

 

税收政策方面,2005年和2006年分别提出和升级住房转让环节营业税要求;2005年国税局要求二手房转让征收个人所得税。

 

住房供应政策方面,控制拆迁规模,确保2004年房屋拆迁总量比2003年减少。控制房地产开发,调整住房结构,老国八条要求增加保障性住房供给。国十五条出台9070政策,要求加大小户型住房供给。

 

行政政策方面,对境外机构和境外个人采取限购政策。

 

 

调控效果:抑制了投资热,但未抑制房价上涨

 

投资端一定程度上受到遏制。土地市场购置面积增幅逐年下降。

 

 

831大限政策出台后,新开工面积和房地产投资额增速下滑,一定程度上抑制了投资热,但2005年以后以稳房价政策效果不理想,地王频现,地价攀升推动房价上涨,2003-2007 年住宅商品房销售均价上涨了 64.81%

 

 

第二轮收紧2009.12

重点打击投机

 

调控背景:强势复苏,房价破历史新高

 

2008年12月起为保增长国家采取了一系列宽松政策,经济快速发展。

 

宽松政策下房地产市场大幅扩张。投资端,2010年,住宅新开工面积同比增长38.8%,住宅开发投资额同比增长32.9%。

 

 

销售端,在2009年高基数基础上,2010年住宅商品房销售面积同比增长8.0%,2009年7月起房地产价格持续 10 个月走高。

 

 

以稳房价为目标的一系列调控措施随即展开。

 

调控措施:住房限购首次提出,“国四条”适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。“国十条”禁止炒地皮行为。

 

金融政策方面,采取差别化信贷政策,首付比例、二套房信贷条件等从“国十一条”开始调整逐步收缩,要求大幅提高。首套房首付比不得低于 30%;二套房首付比例由国十条的 50%,提高到新国八条的 60%,贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。

 

税收政策方面,“新国八条”营业税免收从2年恢复到5年。

 

住房供应政策方面,加大住房保障的力度,对于保障性住房有了更详细的量化指标,到“十二五”期末,全国保障性住房覆盖面达到 20%左右。

 

行政手段方面,采取行政手段抑制房价,“新国八条”首次提出从需求端实施限购。

 

 

调控效果:投资增速放缓,过热暂时得抑

 

销售端,量价齐跌,2010-2012年住宅商品房销售面积增速由8.0%降至2.0%,房地产库存不断累积。

 

70个大中城市新建住宅价格指数同比增速由7.6%下降至-0.1%。

 

 

第三轮收紧2016.10

强调因城施策

 

调控背景:经济L型企稳,地产强势复苏

 

在前期稳增长、去库存的宽松政策驱动下房地产回暖,进入上升周期。我国经济L型企稳,2017年GDP增速达6.9%,结束自2010年开启的降速周期。

 

房地产投资端强势复苏。2016年房屋住宅新开工面积同比增长 8.68%,住宅开发投资额增速也有所上升。

 

 

房地产销售端量价齐升。销售价格,2016年初央行放松首付比,土地溢价率上涨,在 2016年9月达到高点;住宅价格普涨,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长10.8%。但各线城市房价涨幅分化明显。

 

 

调控措施:房住不炒,因城施策

 

2016年下半年以来中央坚持房住不炒定位。与以往三年一小周期不同,中央始终强调房住不炒总基调,以长效机制破局;地方因城施策,行政手段助力。

 

中央层面收紧地产企业融资。地产企业融资收紧始于16年10月交易所分类监管,此后企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧。

 

土地制度和住房供应制度助力长效机制破局。土地政策方面,分类管理,推行人地挂钩、库存与地挂钩。住房供应方面,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

 

 

调控效果:销量回落价格平稳,库存快速去化

 

销售端,量价恢复平稳。销售面积增速明显下降,累积同比增长由2016年12月的22.4%下降到2019年12月份的1.5%。销售价格涨幅放缓,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比由2016年12月的10.8%下降到2019年12月的6.8%。

 

 

新一轮收紧2021.1

“组合调控”

 

受疫情影响政策边际宽松,房地产迅速从疫情中恢复。

 

经济基本恢复的情况下,楼市回暖,7月份国房景气指数达100.09,并继续上升。2月住宅销售面积同比增长触底达-39.2%后迅速上升,2020年销售总量超过2019年。

 

 

销售价格指数增速相比于2019年下滑,全年呈缓慢下降趋势,但房地产价格指数上涨趋势仍未改变。

 

 

调控措施:弥补政策漏洞抑制投机,供给端发力

 

政策初衷仍为三稳。2020年12月31日,央行、银保监会联合发文推出贷款集中度管理,拉开新一轮调控序幕。

 

2021年1月中上旬,热点城市出台一系列调控新政,对上海等地的房价影响很大,对房地产市场震动也很大,标志着新一轮调控的正式展开。

 

2月自然资源部两集中新规出台,加上20年8月针对房企的“三道红线”及房贷集中度管理两项政策,共同助力房地产长效机制的搭建,有利于降低行业波动和房地产金融属性。

 

与此同时,因城施策持续推进,地方调控加码。京沪广深等热点城市精细化调控频出。

 

 

新一轮调控效果展望

 

综合来看,2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策基调。2021年两会期间重提“房住不炒”,可见“房住不炒”仍是房地产政策的基调。同时,“十四五”规划建议中在坚持房住不炒总基调的同时,提出了“促进住房消费健康发展”,大起大落的风险不大。

 

投资端,2021年全国房地产投资仍保持一定韧性。一方面,三条红线下房企拿地放缓,但另一方面,租赁房和保障房建设有望成为2021年高投资的主要支撑,租赁市场的发展为2021年房地产投资注入新动能。

 

销售端,预计2021全国房地产销售面积小幅调整。经济的全面恢复为销售提供支撑。

 

但是,考虑到2020年房地产市场销售恢复超乎预期,部分需求提前释放,同时房住不炒定位下2021年房地产行业信贷环境大概率收紧,可能会导致住房需求更加理性的释放,房地产销售面积可能会小幅下降。

 

小结

 

调控何时收紧?调控在刺激和收紧之间切换,三次收紧调控的共同背景都是房价过快上涨,为了保障民生和防止房地产泡沫带来的金融风险,调控政策收紧。

 

不同的是,前两轮收紧是经济过热带动的房地产市场的强势发展,第三轮收紧是经济增长已长期稳定,以三稳为基本导向,防风险。

 

销售端时滞较短,多次调控未改上涨趋势。销售面积对调控政策的反应是非常明显的,时滞较短。房价对调控政策的反映存在滞后,滞后时长大约为3个月。

 

总体上,多次调控并没有真正改变房价不断上涨的趋势

 

 

OFFICIAL ACCOUNTS

公众号

欢迎关注我们的官方公众号

公众号二维码

ONLINE MESSAGE

在线留言

留言应用名称:
客户留言
描述:
验证码

版权所有 © 2020 上海蔚然企业管理有限公司 All Rights Reserved.  沪ICP备20008352号-1