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2021“两会”定调，房地产行业或迎全新周期
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然财富资产管理中心
- 来源：
- 发布时间：2021-03-15 15:05
【概要描述】市场维稳基调不变，房企积极有效反应，行业或将进入新周期……
3月5日，第十三届全国人大四次会议在北京人民大会堂开幕。
2021年，“房住不炒”也第三次出现在政府工作报告中，之前两次分别在2018年和2020年。
2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民间智慧对房地产政策的高度领悟和概括。
国务院总理李克强在政府工作报告中对今年政府在房地产方面的工作报告做出了新的定调：
保障好群众住房需求。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的“这一主基调不变，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难问题。
在中央层面持续强调“房住不炒”的稳定性基调下，楼市热点城市也不断出台调控政策。
地方频繁出击
地方政策上，政策调控方面，上海针对嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，制定差异化的人口导入和人才引进政策，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，包括缩短“居转户”年限和增加新城人才公寓、公租房等保障性租赁住房供应的比重。
同时升级楼市调控，在房地价联动基础上，住宅用地出让实行限购竞价；优先购房政策购买的新建商品住房，网签备案满5年后方可转让。
杭州法拍房纳入限购范围，严格防范经营贷、消费贷违规流入楼市。
东莞新增新入户者首套房半年社保要求，非本市户籍购买二套需4年内连续3年社保，有房或有贷款记录的，购房首付较之前需提高10%。
房企主动降挡
政策冲击下，房地产行业迎来新一轮洗牌，各房企面对政策也纷纷做出及时反应。最为显著的表现在，自“三道红线”政策出台五个月左右，不少房企做出积极响应，主动进行降档，目前成效初步显现。
其中，截至2020年三季度末，已有招商蛇口、首开股份、华侨城、大悦城等房企成功降档；截至2020年年底，融创、金科、阳光城、蓝光等房企跻身降档队列，另有绿地于2021年2月末宣称一条红线转绿。
综合来看，现金短债比转绿的房企数量最多，其次为净负债率，融创、金科、阳光城、蓝光、华侨城、大悦城等房企的该指标成功转绿；最后为剔除预收款后的资产负债率，仅金科、华侨城两家房企实现该指标的达标，同时实现三条红线均不踩线，位列绿档房企。
表1：部分房企2020年中期至今降档成效一览
数据来源：CRIC整理
整体来看，房企为实现降档，围绕“开源节流”展开布局，包括多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等。
总体而言，房企主动降档取得了相应的成效，这得益于优秀房企对政策做出的及时、积极的反应，以及优异的运营管控能力。
去周期化阶段已过
宏观层面，在房地产改革各项政策推动下，房地产行业已度过三年多的去周期化阶段。
过去几年，土地供给充裕，土拍既注意控制溢价率，也注意防止流拍。按揭贷款利率长期稳定，各类政策调控，尤其是对开发企业推货节奏和价格管理产生显著效果。
总体来说，在过去几年的去周期化阶段中，房地产企业生产经营按部就班，行业竞争格局无重大变化，各项开发投资指标持续维持高位稳定。
全新周期开启
有研究分析认为，信用利差扩大是行业周期归来的导火索，行业去周期化阶段可能结束，房屋交易和土地市场都有可能在2021年下半年降温，从而开启全新的周期。
在开发投资和销售温和下行的预期下，高信用公司将获得再次崛起的机会，产业集中度将加速提升，企业盈利能力的结构性也将得到结构性恢复。
管理优化和信用累计的势能，是构成新集中度提升的关键因素。高杠杆率低信用公司的融资成本可能提升，而高信用公司在信用利差走阔的阶段则将发挥出其资金成本优势。
总体而言，2021年开始楼市将在政策引导下进入稳定发展阶段，房企在大环境下将逐步稳健地开展降档措施，大部分房企综合质量或能得到提升，行业集中度也会进一步凸显；此外，房地产行业在历经前几年的去周期化阶段后，有预期将在2021年进入到新周期。
在稳健的政策基调下，长效机制持续完善，建议投资者维持对房地产行业头部房企的看好预期。
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