INDUSTRY STUDY
蔚然行研
11月24日，由《中国房地产金融》杂志主办的2020金立方不动产资管演说大会(第三季)在上海机遇中心举办，蔚然财富董事长韩成名先生受邀出席，并担任圆桌对话重要嘉宾。
韩成名先生(右二)与业界大咖同台
今年下半年，中央为房地产企业划定“三线四档”红线，举措给房产企业带来巨大震动。
值此行业剧变的关键期，《中国房地产金融》杂志作为专业、主流、权威的国家级媒体，召集房开企业、金融机构、头部运营商与服务商，共商不动产资管的破题良策，纾解产业融资难题。
蔚然财富受邀参与并与众多头部机构同台，亦是主办方对公司实力与专业度的认可。
在精英对话环节，韩成名先生参与主题为《三道红线下，房地产融资与投资》的圆桌讨论，阐发观点。以下是韩成名先生讲话撷英：
韩成名先生发言中
# 为什么要设“三道红线”？
长期以来，国内房地产企业一直处于激烈的融资扩张竞争之中，各房企为实现规模化，通过不断的加杠杆竞价买地，这不仅使企业的负债压力不断增加，也对盈利能力产生了负担。
从监管意图来看，三道红线指向房企控负债、降杠杆，将对宏观经济和行业格局产生中长期影响。虽然踩线现金短贷比的房企较多，但由于存在一定表外调节的空间，因此达成难度相对低于负债率指标。相比之下调节难度更大的是资产负债率指标，因此房企达标“不踩线”的主要难点在于降杠杆，这也是“三道红线”监管的主要效应之一。
受疫情以及内外部经济形势的影响，实体经济的表现不理想，众多企业挣扎在生死线上，因此货币政策处于相对宽松的状态，市场上的资金都去了哪里？几个主要的方向包括房地产、股市和新基建等。
不过近阶段房企的杠杆水平偏高，特别是三条红线全部触碰的房企，财务和资金形势是相对危险的。
三道红线在年中疫情发展相对稳定的阶段正式推行，但高层对引导房企去杠杆的政策可能早有准备，于是在今年疫情相对平复的阶段，在土拍市场和去化过程出现过热迹象的情况下才适时推出。
“三道红线”的出台，传达出了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路，也推动着行业向更加健康的新生态过渡。在这一新生态中，融资扩张已不再是实现发展的捷径，不少房企将目标放在“促销售，抓回款”上，管理、产品等内在因素，重新成为了企业的核心竞争力所在。
# 市场环境有哪些变化？
货币宽松让市场充斥着流动资金，然而市面上可选的投资方向并不多，尤其是实体经济的投向方面大家都慎之又慎；相比之下，在可选投向并不多的情况下，房地产仍是很好的投资取向。
另一方面，经历数十年发展之后，房地产市场当前的红利方向有了一定的转向，从普遍性转而呈现区域化的结构特征，像长三角、大湾区、京津冀、成渝都市圈、中部的武汉，以及以西安为核心的关中平原城市群。相反四五线城市房市则表现疲软，背后原因就是缺乏经济背景的支撑。
作为投资机构，投资行为需跟随市场大势，在行业选择相对明确的情况下，进一步定位结构性机会，在“三道红线”的政策背景下，选择稳健的交易对手，这些机构的负债结构合理，负债率也较低，这样才符合我们要求；从我们的角度来说，做好风控是首要的任务之一。
从房企角度来看，“三道红线”的设置凸显了监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况。在较为严格的指标下，不少房企都或多或少踩中某条红线。
接下来，房企应控制自身杠杆水平，保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时，房企应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营稳定。
# 对房企的影响？
融资规定的严格收紧其实对房企而言也形成了好的机会，因为高杠杆的风险迟早要爆发，相关问题的解决只是一个时间问题。
一方面，在过去融资驱动的市场下，更为激进的房企能够获取更多的资源。此次融资新机制下，财务杠杆更优的公司将享受到加杠杆空间，有助于强化这些房企的融资优势。
另一方面，企业负债率下降能让房企流动性改善。杠杆高企的公司只能趋于优化杠杆，减慢发展速度。未来增量层面，房企亦将呈现更为健康的资产负债结构，净负债率、短期债务压力都将进一步下降，这意味着行业格局将更加稳固。
在实现去杠杆的手段方面，首先，在三道红线的限制下，高负债房企获取新的负债比较难，只能通过各种手段增加卖房等手段来增加流动性。其次是在最短的时间内尽快优化表内负债。第三，寻求资产的出售和项目重组，这也是诸多大型房企在做的。
# 为何预售制度争议大？
因此，无论是监管机构、房企、投资机构，在新的形势下，都在朝着良性的方向发展；我个人非常赞成监管政策的实施，而且认为政策力度不妨更大一些。
如果说有什么可选做法，我觉得住房的预售制度长期来看或许应有所松动。
《人民日报》、《经济参考报》等央媒都曾指出预售制度的弊端。而现房交易能够规避很多预售制度下的潜在问题。
不过在目前的楼市中，期房交易还是主流，考虑到预售回款在资金来源上的重要占比，突然取消的话房企的资金链可能会受到冲击，住房的短期供给也会受到影响。
因此，虽然取消“预售制度”有现实需要，但推进上不可操之过急。
金立方·不动产资管演说大会
纾困资金链 — 金立方·不动产资管演说大会(第三季)由金砖传媒 |《中国房地产金融》杂志和UBI比利时联合商学院主办，中国房地产业协会作为指导单位，中国房地产企业金融稳定性课题组提供技术支持。
本次演说大会聚焦“三道红线”下的不动产企业的资金链，关注企业的金融稳定性、底层资产的精细化运营以及技术驱动下的创新变革。
除了地产金融行业翘楚，第三季活动还邀请到上海交通大学、复旦泛海国际金融学院等学术机构参与，金立方·不动产资管演说大会持续深焦地产话题，前两季主题分别为“寻找空间价值驱动力”、“激活蛰伏的发展潜能”。
金立方·不动产资管演说大会现场
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