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“三道红线”行业变局下,房地产资管有何破题良策?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:品牌中心
  • 来源:
  • 发布时间:2020-11-26 09:11
  • 访问量:0

【概要描述】蔚然财富董事长韩成名先生担任圆桌对话重要嘉宾

“三道红线”行业变局下,房地产资管有何破题良策?

【概要描述】蔚然财富董事长韩成名先生担任圆桌对话重要嘉宾

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11月24日,由《中国房地产金融》杂志主办的2020金立方不动产资管演说大会(第三季)在上海机遇中心举办,蔚然财富董事长韩成名先生受邀出席,并担任圆桌对话重要嘉宾

韩成名先生(右二)与业界大咖同台

韩成名先生(右二)与业界大咖同台

今年下半年,中央为房地产企业划定“三线四档”红线,举措给房产企业带来巨大震动。

值此行业剧变的关键期,《中国房地产金融》杂志作为专业、主流、权威的国家级媒体,召集房开企业、金融机构、头部运营商与服务商,共商不动产资管的破题良策,纾解产业融资难题。

蔚然财富受邀参与并与众多头部机构同台,亦是主办方对公司实力与专业度的认可。

在精英对话环节,韩成名先生参与主题为《三道红线下,房地产融资与投资》的圆桌讨论,阐发观点。以下是韩成名先生讲话撷英:

韩成名先生发言中

 

# 为什么要设“三道红线”?

长期以来,国内房地产企业一直处于激烈的融资扩张竞争之中,各房企为实现规模化,通过不断的加杠杆竞价买地,这不仅使企业的负债压力不断增加,也对盈利能力产生了负担。

从监管意图来看,三道红线指向房企控负债、降杠杆,将对宏观经济和行业格局产生中长期影响。虽然踩线现金短贷比的房企较多,但由于存在一定表外调节的空间,因此达成难度相对低于负债率指标。相比之下调节难度更大的是资产负债率指标,因此房企达标“不踩线”的主要难点在于降杠杆,这也是“三道红线”监管的主要效应之一。

受疫情以及内外部经济形势的影响,实体经济的表现不理想,众多企业挣扎在生死线上,因此货币政策处于相对宽松的状态,市场上的资金都去了哪里?几个主要的方向包括房地产、股市和新基建等。

不过近阶段房企的杠杆水平偏高,特别是三条红线全部触碰的房企,财务和资金形势是相对危险的。

三道红线在年中疫情发展相对稳定的阶段正式推行,但高层对引导房企去杠杆的政策可能早有准备,于是在今年疫情相对平复的阶段,在土拍市场和去化过程出现过热迹象的情况下才适时推出。

“三道红线”的出台,传达出了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路,也推动着行业向更加健康的新生态过渡。在这一新生态中,融资扩张已不再是实现发展的捷径,不少房企将目标放在“促销售,抓回款”上,管理、产品等内在因素,重新成为了企业的核心竞争力所在。

 

市场环境有哪些变化?

货币宽松让市场充斥着流动资金,然而市面上可选的投资方向并不多,尤其是实体经济的投向方面大家都慎之又慎;相比之下,在可选投向并不多的情况下,房地产仍是很好的投资取向。

另一方面,经历数十年发展之后,房地产市场当前的红利方向有了一定的转向,从普遍性转而呈现区域化的结构特征,像长三角、大湾区、京津冀、成渝都市圈、中部的武汉,以及以西安为核心的关中平原城市群。相反四五线城市房市则表现疲软,背后原因就是缺乏经济背景的支撑。

作为投资机构,投资行为需跟随市场大势,在行业选择相对明确的情况下,进一步定位结构性机会,在“三道红线”的政策背景下,选择稳健的交易对手,这些机构的负债结构合理,负债率也较低,这样才符合我们要求;从我们的角度来说,做好风控是首要的任务之一。

从房企角度来看,“三道红线”的设置凸显了监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况。在较为严格的指标下,不少房企都或多或少踩中某条红线。

接下来,房企应控制自身杠杆水平,保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时,房企应未雨绸缪、量入为出,做好资金安排,保持经营稳定。

 

# 对房企的影响?

融资规定的严格收紧其实对房企而言也形成了好的机会,因为高杠杆的风险迟早要爆发,相关问题的解决只是一个时间问题。

一方面,在过去融资驱动的市场下,更为激进的房企能够获取更多的资源。此次融资新机制下,财务杠杆更优的公司将享受到加杠杆空间,有助于强化这些房企的融资优势。

另一方面,企业负债率下降能让房企流动性改善。杠杆高企的公司只能趋于优化杠杆,减慢发展速度。未来增量层面,房企亦将呈现更为健康的资产负债结构,净负债率、短期债务压力都将进一步下降,这意味着行业格局将更加稳固。

在实现去杠杆的手段方面,首先,在三道红线的限制下,高负债房企获取新的负债比较难,只能通过各种手段增加卖房等手段来增加流动性。其次是在最短的时间内尽快优化表内负债。第三,寻求资产的出售和项目重组,这也是诸多大型房企在做的。

 

# 为何预售制度争议大?

因此,无论是监管机构、房企、投资机构,在新的形势下,都在朝着良性的方向发展;我个人非常赞成监管政策的实施,而且认为政策力度不妨更大一些。

如果说有什么可选做法,我觉得住房的预售制度长期来看或许应有所松动。

《人民日报》、《经济参考报》等央媒都曾指出预售制度的弊端。而现房交易能够规避很多预售制度下的潜在问题。

不过在目前的楼市中,期房交易还是主流,考虑到预售回款在资金来源上的重要占比,突然取消的话房企的资金链可能会受到冲击,住房的短期供给也会受到影响。

因此,虽然取消“预售制度”有现实需要,但推进上不可操之过急。

 

金立方·不动产资管演说大会

纾困资金链 — 金立方·不动产资管演说大会(第三季)由金砖传媒 |《中国房地产金融》杂志和UBI比利时联合商学院主办,中国房地产业协会作为指导单位,中国房地产企业金融稳定性课题组提供技术支持。

本次演说大会聚焦“三道红线”下的不动产企业的资金链,关注企业的金融稳定性、底层资产的精细化运营以及技术驱动下的创新变革。

除了地产金融行业翘楚,第三季活动还邀请到上海交通大学、复旦泛海国际金融学院等学术机构参与,金立方·不动产资管演说大会持续深焦地产话题,前两季主题分别为“寻找空间价值驱动力”、“激活蛰伏的发展潜能”。

金立方·不动产资管演说大会现场

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